。总公司和中建楷昕的持股比例为。二市场调查青岛市城市经济发展情况青岛市城市人口三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台年，青岛人口总数万，市区人口万，城市化水平只有，与水平对应，青岛市的城市化依然滞后于工业化。按照城市化发展的规律，青岛城市化水平应在以上，至少落后国际标准个百分点。出土地拍卖公告。该宗地具有很高的开发价值。项目获取方式宗地现已被青岛土地储备中心收储，年月将以拍卖方式出让，价高者得。青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法青岛土地出让程序如下土地使用权的公开拍卖，是指在指定的时间地点公开叫价应价，价高者获得土地使用权的种方式。二公开拍卖前，市土地管理局发出土地拍卖公告。的时间地点公开叫价应价，价高者获得土地使用权的种方式。二公开拍卖前，市土地管理局发国有土地使用权出让和转让试行办法青岛土地出让程序如下项目获取方式宗地现已被青岛土地储备中心收储，年月将以拍卖方式出让，价高者得。青岛市部分内容简介项目宗地分析结论经过对目标地块所处区位地块本身及周边情况的调查了解，综合判断目标地块所处区域青岛市南区区域，土地具有高度的稀缺性地块景观资源较好，闹中取静，且具有优良的海景资源地块周边交通便利，商业生活配套完善。该宗地具有很高的开发价值。项目获取方式宗地现已被青岛土地储备中心收储，年月将以拍卖方式出让，价高者得。青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法青岛土地出让程序如下土地使用权的公开拍卖，是指在指定的时间地点公开叫价应价，价高者获得土地使用权的种方式。二公开拍卖前，市土地管理局发出土地拍卖公告。三竞标者应在公开拍卖五日前，持有关证件，到指定地点购买有关文件和资料，缴纳竞买保证金，领取竞投牌号。四参加竞投的应是有意使用土地者本人或该组织的法定代表人。委托他人参加竞投的必须出具委托人的授权委托书和被委托人的身份证明或其他法定文件。五公开拍卖时，由拍卖主持人宣读土地使用权拍卖须知，公布见证律师公证人员名单，介绍土地使用权公开拍卖地块的概况，公布底价，竞投人手举牌号应价。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台六通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与市土地管理局签订土地使用合同，并交付出让金总额百分之二十的定金。七土地使用者应在合同签订后六十日内到市土地管理局缴付出让金。八土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。九竞投价格低于底价时，拍卖主持人有权停止该地块的拍卖。项目投资主体综合考虑中建品牌的形成项目的投资及后期管理等因素，建议以山东中建为投资主体。实施方式考虑中建地产在山东的战略和中建品牌的建设，建议以山东中建的名义进行土地摘牌。总公司和中建楷昕的持股比例为。二市场调查青岛市城市经济发展情况青岛市城市人口三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台年，青岛人口总数万，市区人口万，城市化水平只有，与水平对应，青岛市的城市化依然滞后于工业化。按照城市化发展的规律，青岛城市化水平应在以上，至少落后国际标准个百分点。根据国务院已经批准的山东半岛城市群总体规划，至年青岛城市总人口将突破万，市区人口达到万，城市化率达到。城市化进程及人口的增长为房地产业的发展奠定了基础。青岛市经济总量青岛是国家计划单列市，年总额突破亿，在全国城市排名中排在第位。受金融危机影响，初步核算，青岛年季度实现生产总值亿元，同比增长，涨幅有所回落。年青岛人均已经突破美元，年突破美元。国际城市以及我国长三角城市的发展轨迹表明，人均美元是大都市区形成和发展的时点。青岛在中心城市要素和职能不断向外围地区三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台扩散的过程中，中心城市与周边地区的联系日益密切，并逐步形成具有高度社会经济体化倾向的城镇功能组合体。周边区域经济的发展以及与市中心经济联系的日益紧密，为中心区域房地产市场的发展提供强有力支撑。青岛市固定资产投资情况年，随着基础设施投资规模加大，青岛全市规模以上固定资产投资亿元，增长，固定资产投资占到的，表明青岛经济靠固定资产投资拉动的增长模式比较明显。年季度，青岛固定资产投资完成亿元，增长，三次产业的投资构成比例为。青岛市居民收入与消费情况年，青岛城市居民人均可支配收入元，增长人均消费支出元，增长城市恩格尔系数即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重。年季度，城市居民人均可支配收入元，增长，人均消费性支出元，增长，受经济下滑影响三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台有所下降。青岛市人均住房面积随着商品住宅开发的深入，青岛人均居住面积得到了较大提高。年，青岛市人均居住面积达到了平方米，较前三年提高了平方米的人均住房面积。与建设部公布的小康住宅目标人均居住面积平方米，尚有定差距，这为青岛房地产的发展创造了需求条件。青岛城市的规划发展方向青岛市总体规划青岛城市总体规划，确定依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射的空间发展战略。依托主城主城，即青岛市的中心城区，构建青岛黄岛红岛崂山主三辅的现代化城市框架。拥湾发展三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台城市空间拓展，重点强化胶州湾沿岸团岛老港区四方李沧西部地区临空经济区高新技术产业新城区胶州沿海地区红石崖地区石化产业区前湾港地区海西湾地区等中心组团的协调发展和对外辐射能力。依托环胶州湾地区，积极辐射和带动外围地区，构建以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨胶州胶南为内圈层，以莱西平度及临近的海阳莱阳高密诸城为外圈层的多圈层拥湾发展格局。组团布局重点建设中心城区和胶南胶州即墨城区以及外围的平度城区莱西城区，科学规划建设滨海沿线的琅琊组团鳌山组团田横组团，合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台土地稀缺性项目周边目前供应纯住宅类项目总量不多，未来有限的土地供应更加剧了其稀缺性。差异化策略片区内项目建筑外观设计缺乏创新，缺乏景观资源，观感趋同，与市场上同类物业对比走品质感精细化是本项目的个方向景观资源本地块绿植较多，可借助其良好的景观资源，形成项目独特的竞争优势。威胁分析片区内项目供应量较少，但竞争片区崂山区潜在供应量较多，板块竞争相互替代作用有定影响。目标市场的确定和开发定位目标客户群定位本案的客源锁定在高端客户，具体目标客群为岁之间的企事业高管私营业主部分政府领导以及其他考虑购买本案改善居住条件同时体现个人身份标签的青岛本地高收入人士，部分外区域移民客户。目标客源的主要特征背景特征以私营业主泛公务员企业中高层为主，兼有部分高收入企业职工个体户等，年龄岁左右行为特征投资趋向以居住升级为核心驱动因素，包括产品形式升级居住品质升级资源升级等。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台支付趋向支付能力水平不等，涵盖高档到高端产品产品要求高档产品般选择高层舒适住宅，高端产品般选择高层海景公寓洋房联排等产品服务要求需求完备的配套设施和周到的物业服务，对生活的便利和舒适要求比较高臵业关注点产品形式地段价值支付总价社区环境配套设施产品定位通过市场调研分析，在综合市场与本案各方面条件后，我们认为，随着城市黄金地段土地供应的日渐枯竭，本案的地段优势在未来几年内将无与伦比。整体定位青岛园林式居住区把项目的地段价值与地块园林资源最大化，延续工人疗养院长期以来在青岛客户群体中形成的生态休闲的心理特征，将建筑与园林资源有机结合，使之成为青岛高品质居住区的代言。规划设计青岛规划指标报批会带规划方案，本项目原方案主要由青岛工人疗养院组织制定，原方案如下三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台原方案规划图原方案效果图三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台原方案主要不足商业为三层整体商业，不利于分割销售，且临街商业没能最大化规划幼儿园位臵为此项目地块的最高点，也是最安静景观最好处古田路为次交通路，狭窄不易停车按此规划，原小区内主要资源大树多将被砍伐，操作性差，且无法体现原有特色规划方案建议在取得土地后，规划方案报批需要满足基本技术经济指标，在满足基本技术经济指标的前提下，对原方案进行调整，方案如下三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台说明在地块东南角排布别墅组团，别墅为联排形式。这样即有利于解决本项目对其他项目的遮挡问题，也可以使项目经济价值最大化。洋房组团与联排组团分布在地块东侧，高层组团分布在地块西侧，低密度组团与高密度组团间以道路和水系隔开，形成相以的区域。方案最大化保留地块上原有树木，方面有利于节约成本，另方面更有利于地块文脉的传承，引起心理上共鸣，对项目后期销售的作用不可小视。各组团间设臵内部景观，不同组团间设臵共享景观，在营造社区总体环境的同时，营造不同组团间的空间归属感和身份感。将沿街商业与居住部分用道路分隔开，同时保留原有树木，形成隔音屏障，消除商业对住宅可能造成的负面影响。结合古田路对面商业，布臵本项目沿街商业，项目实施时可向政府争取将古田路处于燕儿岛路与江西路段间的部分打造成步行街，如此将极大提升本项目沿街商业的商业价值。同时结合原有大树，充分营造商业休闲的氛围。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理