租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。成熟商圈发展趋势分析成熟商圈的核心地位仍将持续四大成熟商圈主要集中在城市中部区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的核心地位还将进步巩固。业态向多元化的趋势发展现有四大商圈内的代表性商业设施多为百货业超市和商业街，业态较为单。，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈目前聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合部分内容简介圈表现尤为突出。站前商圈形成以国商华正为核心店，成为中低档小商品的集散地桂林路商圈以各类专业店专卖店餐饮业为主体，独具特色红旗街商圈以欧亚商都巴黎春天百货等为支撑，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势重庆路商圈目前聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。从长春市的商圈分局及发展情况来看长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集商业集中度较高。随着巴黎春天西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。桂林路商圈红旗街商圈重庆路商圈站前商圈研展部重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别是西部南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和卖场以沿街的服饰专业店餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发租户类型国际线品牌中高档品牌中偏高品牌多为国内品牌中档品牌品牌渗透低中低档品牌多为无品牌商品参考租金元月元月元月元月参考售价万元万元万元万元注参考租金为各商圈百货店出租商铺的租金，楼层和位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。成熟商圈发展趋势分析成熟商圈的核心地位仍将持续四大成熟商圈主要集中在城市中部区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的核心地位还将进步巩固。业态向多元化的趋势发展现有四大商圈内的代表性商业设施多为百货业超市和商业街，业态较为单。未来商圈业态发展将向集购物餐饮娱乐休闲为体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显。商业市场将呈现白热化竞争态势目前几大商圈内或周边区域新建商业项目及潜在商业地块较多，未来供应规模可观。预计长春四大核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势将会更加明显。研展部新兴商圈的发展趋势随着长春整体外围城区的重新规划以及大量住宅的开发入住，人口导向必将引起商圈的的变化，特别是些具备大量人口与消费力的商圈将会慢慢崛起，从而使长春整体的商业布局发生改观。南部新城商圈南部新城开发如火如荼，大量住宅项目热销，未来人口将不断涌入南部新城地区。另外净月区高档项目的不断增加，旅游资源的深入开发，将大力拉动南部地区的商业发展，南部商圈的呈现将成为趋势。西客站引发西部商圈商业发展所具备的要素之，交通网络发达。随着西客站的开建，在引发西部地区房地产热潮的同时，也必将会形成西站商圈。北部新城的建立随着证大集团打响北部新城第枪后，众多开发商陆续进驻北部城区。目前，北部新城的商圈雏形已经基本呈现，随着项目的发展和人口入住，商业氛围将逐渐浓厚，并形成真正的北部商圈。商圈发展进程总结借鉴差异化业态多元化是商业发展的关键因素重庆路众多百货商场生存状况良好，主要是因为其同业集中与异业集中度高，减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加比较购物机会，加上商业成行成市，所以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。在新区域做集中商业存在较大风险，集中不同于街铺，其对人流量的要求较高，否则就难以生存。因此新兴的集中式大体量商业要做到差异化定位，同时业态将向集购物餐饮娱乐休闲为体的综合性购物中心方向发展并适度引导市场及消费者。交通网络发达是商业发展的基本条件红旗街重庆路商圈主要是因为处于交通主干道而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。经营特色是商业发展的立足之本在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。研展部人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本无论是红旗街重庆路等传统商圈受功能交通土地各方面的限制影响力减弱，还是西站等未来新商圈将成为成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。长春零售市场分析长春零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司街铺及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特口统计项目名称总体量万平方米入住情况入住人口华大天朗国际万期已入住，期正在办理期明年中约人吴中印象万期多层入住，高层明年入住，期明年底约人上台花园万明年底入住约人金质融城万期入住，期年底和年月人上台花园万预计明年入住约人嘉元学士园万已入住约人包豪斯万已入住约人合计万人加上本项目和上台新村香槟小镇及区域原住居民，截止到年末，该区域已入住项目约万，近户，约人。而区域截至到年末，本项目周边的商业供应量预计将达到万方米，区域人均拥有量为，基本与长春整体水平相近，低于铁北区整体水平。研展部本项目商业体量建议人均商业拥有量从以上对周边项目的分析来看，本项目周边地区的商业供应量充足，未来可以满足区域内消费者的消费需求。截止到年，本项目住宅开发量将达到约万平方米，预计人口导入约万人。按照长春市目前人均的水平，本项目的人口拥有商业量为平方米。人均商业拥有量是衡量商业供应情况的重要指标，但不是唯指标，在测定商业体量时还应重点考虑以下几个因素项目基地指标和地段优势，做到充分利用考虑到本项目的位置优势和用地指标，建议将商业体量在人均拥有量的基础上做大，以满足集中商业的体量需求。项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补目前区域内新建成的商业绝大部分是街铺的形式，考虑到商业的特色和设施类型差异化，建议做集中式商业。项目西南侧的广源时代广场的体量约万平方米，设有地下超市和商场。无论从体量还是业态上都是本案商业未来的竞争对手，从竞争性和相呼应的角度来看，在同商圈下，本项目的体谅应与之相抗衡。类似情况可参照王府井商业和东方新天地。项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长目前北部地区正处于新城开发阶段，地区发展空间较大，未来区域内的住宅量将远大于当前，人口导入量也更多。在参考当前全市的人均商业的同时，也应考虑到区域未来发展以及本项目和周边项目的成长。综上所述，在参考全市人均商业拥有量的同时，以项目立地条件为基础，重点考虑项目所在区域的未来发展和集中商业对商业体量的要求，建议本案商业体量做到项目商业体量建议平方米研展部项目业态建议商业物业的分类以及标准商业物业分为社区商业和集中商业，商业物业价值判断标准是商业物业自身价值体现周边人流量商圈内消费能力优惠政策是否有足够的吸引力商业投资价值的体现非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。以铺养铺价值体现街铺自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营关于两种商业类型的价值对比研究内容社区商业商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境很强的自我调节能力周边商圈的经营环境受经营状况好坏的制约价值的保障风险保值增值，低风险取决于经营状况，风险高商业操作的可行性研究商业操作中般分为家世界沃尔玛等超市商业步行街专业市场等几种方式。物业类型家世界沃尔玛等超市商业街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足可以提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行重点参照可以参照不可行研展部本项目适合商业类型通过对商业物业价值判断标准的界定，