北京理工大学工商管理硕士学人合同主体选择项目投资中理顺法律关系第章项目投资模式及选择投资项目般操作模式项目投资模式的选择现有国土的都来自于填海形成的“人造土地”。随着我国经济的高速发展，工业化和城市化的迅猛推进，土地资源性短缺和土地结构性短缺越来越成为制约沿海地区经济发展的重要瓶颈，人们想方设法需要扩大土地面积以满足经济增长的需要。对于很多沿海地区来说，向大海要土地是最简便的方式，填海造地最为直接的好处，就是很大程度缓解了沿海城市建设用地的紧张局面。自年以来，中国的“填海造地运动”正在以数倍于过去的速度发展着。,北京理工大学工商管理硕士学位论文第章绪论课题背景及意义选题背景研究意义国内外研究成果简介国外研究成果国内相关研究本文主要研究内容及方法研究内容研究方案论文组织架构第章项目简介案例项目简介项目地理位置项目内容及范围项目规模项目合法合规性要求围填海相关法律项目合法合规性要求合作主体的选择及法律关系项目发起人合同主体选择项目投资中理顺法律关系第章项目投资模式及选择投资项目般操作模式项目投资模式的选择模式及其风险识别“合作开发”模式及其风险识别北京理工大学工商管理硕士学位论文投资模式的选择土地出让相关情况土地出让计划土地出让底价土地出让收入支付投资收益投资回报的计算方式投资担保项目资金筹措方案需要的担保条件第章项目建设成本构成分析投资建设成本与投资造价的关系项目投资成本构成项目适用的定额体系工程造价水平的确定项目建设成本的构成第章项目盈利能力分析盈利能力分析概述财务盈利能力分析资金使用计划主要参数的确定财务指标测算及相关报表敏感性分析盈利能力分析结论结论参考文献攻读学位期间发表的论文与研究成果清单致谢北京理工大学工商管理硕士学位论文第章绪论课题背景及意义填海造地，顾名思义，就是向海洋要土地，把原有的临近大陆的海域经过人工的处理方式包括围筑堤堰吹填泥砂直接回填土石等转变为陆地，供人类使用。在荷兰日本新加坡等国家，很早就采用填海造地的方法来解决国土用地紧张的问题。甚至早自世纪起，就开始大规模围填海的荷兰，现有国土的都来自于填海形成的“人造土地”。随着我国经济的高速发展，工业化和城市化的迅猛推进，土地资源性短缺和土地结构性短缺越来越成为制约沿海地区经济发展的重要瓶颈，人们想方设法需要扩大土地面积以满足经济增长的需要。对于很多沿海地区来说，向大海要土地是最简便的方式，填海造地最为直接的好处，就是很大程度缓解了沿海城市建设用地的紧张局面。自年以来，中国的“填海造地运动”正在以数倍于过去的速度发展着。目前，我国沿海各地方政府根据自身情况，积极引入对填海造地项目的投资。在如此的宏观背景下，投资人以何种方式与地方政府合作进行此类项目的投资，如何保障企业与政府企业与企业等各方利益，确保实现投资价值的最大化等，都是值得深入思考和探讨的课题。选题背景国内围海造地背景介绍围填海造地工程，按工程性质可分为围涂堵港连岛促淤人工岛等按开发目的可分为农业养殖业盐业工业旅游港口城市用地等按地形地貌可分为平直海岸围海工程河口围海工程港湾围海工程海岛围海工程人工岛围海工程等。我国已建围填海工程和所围填土地中平直海岸围填海工程所占比例较大，如江苏北部沿海的滩涂围垦多属此类。新中国成立至今，我国先后经历了三次大的围填海造地高潮。第次是建国初期的围海晒盐，这阶段的围填海造地主要以顺岸围隔为主。第二次大规模的围填填海热潮是世纪年代中期至年代的围垦海涂扩展农业用地，这阶段的围填海也以顺岸围隔为主，但围垦的方向已从单的高潮带滩涂扩展到中低潮滩，同时农业利用也趋向于综合化。第三次大规模的围填海造地热是发生在世纪年代中后期到年代初的滩涂围垦养殖热。这阶段的围填海主要发生北京理工大学工商管理硕士学位论文在低潮滩和近海海域。从这三次大规模的围填海造地看，围填海增加的土地面积约有万公顷，相当于现有滩涂面积的半多。进入世纪，随着国内沿海地洋局批复后，即可根据项目中城市总体规划的具体项目进行海域使用权证的申请和办理。本项目在洽谈之前，政府方已筹划几年，并且办理了三十几宗海域的使用权证书。海域总体规划中，项目用海类型皆为建设用海，市政府以规划范围内的项目为依托，按公顷宗以内向江苏省海洋渔业厅申请办理的海域使用权证书，并根据规定缴纳了海域使用金当年标准元亩。另外，本项目范围内的土地基本都由开发区收储后，将土地使用权证证书办理至区国资公司的名下。因此，本项目能够提供的担保条件还是比较充分的，同时也得到了融资银行的认可。综上所述，本项目中中交公司要求并获得的担保条件主要有中交项目公司获得建设用地用海的使用权或建设用地用海的抵押权政府方提供抵押的土地海域使用权经双方认可的专业评估机构评估办理抵押手续的进展以满足项目进度计划资金投入及融资进度需求为准。要求市人民政府给予开发区管委会政府书面授权书，作为合同附件。授权开发区管委会作为合同主体与中交公司签订投资建设合同。要求项目或项目单项工程当年应支付的开发成本列入开发区政府当年财政预算支出，并列入市人民政府年度财政预算支出。如此，中交公司与开发区政府之间对于本项目投资建设的合作，得到了市政府的北京理工大学工商管理硕士学位论文确认，同时项目建设成本及投资收益的支付纳入开发区和市政府财政预算支出，未来的回收资金得到了保障，并且有评估价值与开发成本相当的海域使用权和土地使用权作为投资担保，更从实物性资产角度对本项目的投资提供了有效的担保。本章小结本章中总结了围海造地级开发项目最适宜和常用的的两种投资模式模式和“合作开发”模式，并比较了两种模式的差异及风险点。“合作开发”模式与模式在关注项目本身是否作为建设成本和收益支付的来源上有所不同，前者更关注项目自身的盈利能力，而后者更关注于项目发起人的偿还支付能力。另外，作为投资项目，本人建议以“合作开发”模式为首选，方面更体现与项目发起人合作共赢的原则，另方面市场潜力大的项目可获得更好的市场预期收益，采用溢价分成的方式，投资人的预期收益水平比以模式合作的投资回报般在数额上要高。再者，合作开发模式能够规避模式相对要求严格固定的边界条件，对投资方和银行而言则更具吸引力。本章根据投资项目实践案例，提供了项目形成土地后，进行挂牌出让的般流程土地挂牌出让底价的确定，以及土地出让收入分配的流程等，对实际操作该类项目都具有很强的借鉴意义。根据中交公司在连云新城项目洽谈中的投资收益投资回报计算方式，提出了以宗地土地出让单价为基准，以可出让建设用地面积计算溢价分成投资人获取投资收益的盈利方式。最后，结合项目投资实际需要的担保和融资方案，本章探讨了项目的基本融资方案中自有资金与贷款比例要求。从确保投资人权益的角度，结合政府方常规能够提供的担保措施，对该类项目的投资担保要求条件进行详细分析，以使投资该类项目能够得到最为实物性最稳妥的担保条件，确保投资稳健和安全。北京理工大学工商管理硕士学位论文第章项目建设成本构成分析投资建设成本与投资造价的关系在本项目中，我们将项目投资的建设成本定义为自项目签订投资建设合同后的投资建设期间，双方共同确认的，与项目投资建设有关的全部投资建设成本及费用的总和。般意义上讲的项目投资造价，是根据项目不同的研究阶段划分的关于项目总投资的估算概算，以及具体实施中的施工图预算竣工结算等。我们定义的项目建设成本是专指该类项目投资建设及开发期间所有与项目有关的成本和费用的总和，与常规的项目投资造价具有相关性。项目建设成本是基于项目投资造价而形成的，但建设成本的范畴又大于项目投资造价估算或概算的总额，主要是指投资项目不但有建设期，还要有运营期或开发期，时间长于投资造价文件包含的期限。因此投资项目的融资贷款利息要大于项目投资造价如投资估算概算的建设期贷款利息，另外还要包括项目公司存续期间的管理费营业税金及附加等。我们的构思即无论投资估概算之外的成本或费用是否能资本化，皆应计入投资人投资建设项目的建设成本，项目发起人应在土地出让收入分配中，进行支付。上述项目建设成本的概念是在常规的基建项目投资估概算中涉及费用名目上的扩展，且可能与常规项目会计核算时的税费等科目处理方面有所不同，在此不作深入讨论。项目投资成本构成项目适用的定额体系在我国，般基建项目编制投资造价估算或概预算文件时，通常采取“什么行业工程执行什么行业定额”的原则。就填海造地级开发项目来说，其中涉及的工程专业类别较多，属于综合性建设项目。在项目的编制工程可行性研究初步设计等文件时，涉及的造价文件也应遵从上述原则。在我国各行业工程的投资造价文件编制习惯中，都是套用适用的行业定额，采用当地建设工程主管部门颁布的当地主要建筑材料市场价格信息中的材料价格通常称为“信息价”来确定，且对应的设计阶段不同，造价文件的称谓不同，即工程可行性研究中为投资估算，初步设计文件中称为初步设计概算，施工图设计中编制的造价文件称为施工图预算。工程施工完成竣工后进行的是竣工结算，项目竣工验收完成全部基建手续后要进行项目的决算档案归档。北京理工大学工商管理硕士学位论文上述不同造价文件中，与投资项目紧密相关的主要是投资估算概算施工图预算和结算。投资人完成投资建设项目与项目发起人最后进行的建设成本确认，即为双方的结算。工程造价水平的确定在实施该类填海造地级开发项目中，投资人与项目发起人在合同中约定的最终结算的造价水平，是投资人应该关注的又个重点方面。投资造价水平的高低是投资项目能否获得或获得多少工程方面利润的关键。投资项目不同于般施工项目，投资项目获得的收益来源为两部分，是投资收益，另部分即为投资价差收益。我们称投资项目实施中的工程结算价格水平与常规市场招投标价格水平之间的差额为“投资价差收益”。投资人通过项目的投资目的主要是获得尽量高的全部收益，因此，建议在投资项目中，与项目发起人确定结算的造价水平应以初步设计概算或施工图预算水平为基准。通过实践工程操作证明，采用初步设计概算作为结算的价格水平可能能够获得更高的价格水平，对于单价合同方式实施工程有利，但也存在着定的问题，主要有初步设计阶段勘测等基础资料深度可能不够，概算文件编制中可能存在“丢项漏项”问题。项目中涉及的专业工程类别多，无法采用单行业定额，定额套用上可能存在缺陷。我国各级政府对于项目的监管，通常是以初步设计概算作为项目总投资控制上限，工程的监管主要是建安工程费，且多数以施工图预算作为结算依据。考虑政府方实际监管工程的惯例，以及操作上的便利，不违反基建程序的原则下，我们建议应采取“概算控制预算水平”作为结算依据的操作方式。从大多基建项目造价文件与招投标实际价格来看，通常的土建类工程的施工图预算比招投标价格标底价或中标价要高以上，这部分即可作为投资人投资该类项目的投资价差收益。在项目操作中，项目公司可通过正常的招投标方式获得价差收益。项目建设成本的构成我们在该类项目投资的建设成本，包括基础设施建设项目的总投资概算中的各类费用，以