市场辐射贵州全省的批发零售市场。专业市场发展现状及布局情况区位布局专业市场类别发展现状特点市西路服饰箱包鞋帽床上用品小百货布料布艺专业批发零售依托西客站以及附近形成的物流组织系统。自发形成为主，各聚集区定位明确。依托新型片区商业市区边缘建材市场装修及材料石材等目前发展较为分散，类似家居行业。当地商业发展规划个市级商业中心个新城商业中心个区域商业中心个社区商业中心特色商业街。地区未来商业地产的供应量分析年市区商业用地总计划为万平方米，其中花溪乌当区计划量较为集中，占居万平米。度倾力打造此处商业经济圈，俱备火车站新客车站贵州最大的客站，在建的物流人气条件小河区域性商三当地商业现状和规划商圈范围的划定及概况贵阳商圈市区核心商业圈区域性社区商业圈喷水池商圈核心商圈贵阳最核心的商业圈，为高端百货店与专卖店的集中地。大十字加小十字商圈核心商圈为百货专卖店零售街铺等大南门商圈核心商圈百货店与临街商铺业态为主。大西门商圈核心商圈批发兼顾零售为主的核心商圈业态。以火车站新客站为核心的新兴商圈上升中的核心商圈近年商业物业的开发量近万，南明区政府以战略发展高度倾力打造此处商业经以火车站新客站为核心的新兴商圈上升中的核心商圈近年商业物业的开发量近万，南明区政府以战略发展高商圈百货店与临街商铺业态为主。货店与专卖店的集中地。大十字加小十字商圈核心商圈为百货专卖店零售街铺等大南门商圈核心改造项目。良好的区位优势及客群需求，蕴藏着巨大的潜力和开发价值，为项目打造布艺类专业市场提供了巨大的发展空间。三当地商业现状和规划商圈范围的划定及概况贵阳商圈市区核心商业圈区域性社区商业圈喷水池商圈核心商圈贵阳最核心的商业圈，为高端百货店与专卖店的集中地。大十字加小十字商圈核心商圈为百货专卖店零售街铺等大南门商圈核心商圈百货店与临街商铺业态为主。大西门商圈核心商圈批发兼顾零售为主的核心商圈业态。以火车站新客站为核心的新兴商圈上升中的核心商圈近年商业物业的开发量近万，南明区政府以战略发展高度倾力打造此处商业经济圈，俱备火车站新客车站贵州最大的客站，在建的物流人气条件小河区域性商圈小河为距离市区最近的区域性商业圈，以满足小河居民消费为主，规模较大。专业市场发展现状及布局情况区位布局专业市场类别发展现状特点市西路服饰箱包鞋帽床上用品小百货布料布艺专业批发零售市场辐射贵州全省的批发零售市场。商业氛围成熟。但是经营条件较差，存在消防交通拥挤，租金压力大诸多问题，但目前商业地位无法取代。依托西客站以及附近形成的物流组织系统。形成了规模与知名度效应。市区内市区边缘区域性商业区的布局特点家居市场零售为主家居市场即有针对市区内的高端产品市场，也是市区针对边缘的中端产品，也有偏远片区的大型航母型聚集区，总体布局比较散乱，但是发展较为成熟。布局分散，但是定位各有特点，实现了差异化的定位。发展较为成熟，竞争对手众多。市区边缘为主，依托主干道，自发形成汽配市场批发兼顾零售目前有太慈桥卡车低端车配件，解放路轿车配件三桥重卡配件为聚集区，发展较为成熟。存在建筑结构滞后等问题。自发形成为主，各聚集区定位明确。依托新型片区商业市区边缘建材市场装修及材料石材等目前发展较为分散，类似家居行业。当地商业发展规划个市级商业中心个新城商业中心个区域商业中心个社区商业中心特色商业街。地区未来商业地产的供应量分析年市区商业用地总计划为万平方米，其中花溪乌当区计划量较为集中，占居万平米。年市区商业用地计划面积万平方米。其中花溪区占居万平米。南明区云岩小河等成熟区域商业用地供应计划十分有限。与本项目区位相当的商业地块供应十分有限，但是应注意存量商业的竞争压力。重点商业项目调查分析市场类别名称经营面积与位置租金售价经营特点与备注服饰箱包鞋帽床上用品小百货批发市西路批发零售市场延安路与中山路之间沿市西路区域含周边延伸区域最热区域达到元月差区域在元月合同般年签，租金增长较快。多数商家经营火爆，局部商家日营业额可达十万左右消费者以贵阳市普通市民贵阳及周边县区经营者贵州省其他地市经销商等为主。市西路沿线新建筑的二楼以上商业经营状况般，是租金的低谷区域。布艺市场客车站窗帘批发市场贵阳汽车三场威清窗帘批发市场约万，约家经营户。元月依托西客站及附近物流组织系统，以批发业务为主。目前为贵阳最大的布艺批发集散地，经营状况稳定。经营户多为以平米为主，月营业额在万人民币。多为中小经营户。西客站布艺由布料批发窗帘组成。部分中高端商家，有进入富源美家居意愿。家具及建材市场富源美家居广场期万全部投入使用，二期万在建平均租金制，楼租金元月二楼元月三楼元月年底租金上调，每平方米每月增加元。品牌档次目前在贵阳最高只租不售模式后期会引进布艺市场，是本项目潜在竞争对手小结目前贵阳各种商业形态齐全，但就专业的布艺市场而言，无论从规模和现代化程度上来讲，都缺少个真正上档次和高端的布艺市场。现有的传统布艺市场，整体存在规模小形式雷同环境差配套不齐全辐射力不足等问题，与高速发展的布艺业不断扩大的市场需求以及人们不断提高的生活水平形成显著的矛盾。这为本项目提供了个很好的市场机遇。准确抓住市场切入点，打造精品高端的布艺市场，与项目会是个很好的契合。项目概况二地块分析三项目小结第二部分项目背景项目概况项目位于沙冲南路，沙冲南路为贵阳市区去往小河区花溪以及贵阳通往贵州南部省区的主干道之。道路状况通畅，很少出现其他地段的堵车状况。目前项目附近公共发达，但是公交站点较少，主要为通往小河花溪的公交车。项目地块自然自然条件项目西侧有山体景观，其他自然条件般。道路类别及交通状况项目位置本项目属于南明区，属于火车站商圈的部份。火车站商圈的发展将为本项目带来人气公共配套商业聚集效应上的巨大区位支持。山水黔城，卧龙山庄畔山花园军区小区以及小河大片居住区，以及沙冲路作为主干道的人气效应等是项目成功的商业潜力基础。小河区是距离市区最近的城市副中心，未来与市区的发展将是无缝衔接。本项目是稀缺的商业投资机会。贵州最大的新客车站的建设，将扭转西客站独揽客流局面，必将为火车站商圈带来发展契机。项目概况社会经济公共配套条件二项目分析优势火车站商圈的兴起新客站的兴建小河城区体化区位优势沙冲路主干道交通便捷优势项目建筑规划策划的后发优势项目周围家具城娱乐休闲大型社区的渐成熟较市区其他商业，租金带来的经营成本优势劣势项目作为专业市场在建筑体量上稍小，不容易形成规模效应。项目周围商业与居住氛围比市区逊色机会相当区位的商业地块投放较少。市区贵雅舒心的购物环境。休息椅便利店咖啡馆中庭活动场所等硬件支持。精品布艺三功能定位及分区本商业的功能将继续承接贵阳市原市西路布艺批发市场的商业聚集效应，并逐步取代老市场，引领贵阳布艺的批发零售功能承接功能提升功能完善本商业的功能将在贵阳老布艺专业市场的基础再提升，该市场无论商业功能还是购物环境等，都将是老市场的升级版本。本商业的功能将进步完善现有窗帘布艺等的产品与商家组合，此外还提供目前市场所没有的导购设计测量施工等专业服务。总体平面设计原则铺位布局强调实用利润和形象的统专业市场独特性科学合理划分铺位体现商品组合的丰富多样考虑经营商家的实用性与合理性单间铺位与市场整体的协调与互动批发功能的流通设计考虑销售氛围的营造平面设计建议基于功能定位及分区前的规划和设计考虑∷垂直交通动线指楼梯电梯的规划布置，运载上下楼层人流或货物。∷垂直交通动线的设计需与平面交通动线结合考虑，楼梯位置电梯部数等都要以有效疏散平面人流作为出发点。交通动线规划原则平面交通动线设计∷通过相对合理的路线，可为顾客提供最便利最有效的购物线路。∷最大限度使人流走过每个商铺，给商家提供更多购物机会。垂直交通动线设计弹性商铺设计弹性空间铺面自由组合价值点弹性平面的设计概念是指在单间商铺设计后具备改变平面布局的可行性。根据窗帘布艺等展示功能的需要，单间商铺间能弹性组合者更能满足市场需求。这个设计既可以以的小铺面满足小商户的要求，通过拼接和组合又可以符合商家对大面积商铺的需求。三种功能定位和分区对比本项目的功能定位以展示贸易成品交易为主，批发零售兼可辅以物流配送专业终端服务专业经营管理服务和配套服务等站式服务的专业交易市场。功能定位及分区项目功能层数主功能分区功能分区细则功能备注商品区成品交易区展示贸易区专业服务区导购服务设计服务测量服务运输服务施工服务办公服务区售后服务经营管理服务招商租赁服务物业管理服务等。配套服务区银行邮政等政府部门网点职工食堂便利店等。流通区采购存储运输等服务区。多功能演示区新品集中展示节假日活动区促销区等。层成品交易区零售批发结合成品交易区办公服务区配套服务区流通区多功能演示区配电房卫生间消防控制室专业服务区流通区部分配套服务区设置在边角职工食堂可设置在负层多功能演示区设置在中庭。二层展示贸易区展示零售批发结合品牌商家展示贸易区专业服务区流通区配电房卫生间专业服务区流通区设置在边角和边区方案楼层单间铺位面积建议单位平方米特征备注层成品交易区灵活布置，自由分割。开间柱距在米或米，商铺最小开间在米，可自由拼割。可拼接成平方米的铺位二层展示贸易区商铺间的面积规模差异较小，功能相近。开间柱距在米或米。方案优点设置灵活，分割自由，满足不同商户的需要二楼商铺功能的差异化配有利于专业布艺市场的成活层单间商铺面积较小，商户数量较多导致招商困难小商铺同质化严重，小面积商铺自身品牌也较差，往往不考虑自身形象，比较难管理。方案缺点方案层方案层方案设计说明办公区与专业服务区共约平方米的面积放在左上边角位置理由办公区不促进人流受门设置的数量限制，此区域不考虑作成品交易展示。银行网点等配套服务，货梯等流通区域和男女洗手间均放置在本方案左侧的边角位置，便利店在右上位置不占据最佳的商铺位置，利于引导的人流在便利店和左侧配套服务区互动，把人流引导至边角区。垂直交通区是商场内的手自动扶梯和步行楼梯设置处，同时按照消防的要求，配置部消防楼梯。各个扶梯楼梯和消防楼梯之间均有定距离，便于加快商场内人员的流动性。交通动线流畅清晰，人流动线没有死角。中庭可设置电子信息屏，方便促销信息的发布，利于新品展示节假日促销等活动。的配套服务和辅料交易区放置在左侧的边角位置辅料交易区不强调展示，分割较为灵活，因此可放置该区域内。大商户或品牌商家放置在靠近楼梯处提升商场整体形象，促进人流放置在相对最差的位置处租金低，同时大品牌商家能带动人流。项目功能层数主功能分区功能分区细则功能备注商品区展示贸易区品牌主力店专业服务区导购服务设计服务测量服务运输服务等办公服务区售后服务经营管理服务招商租赁服务物业管理服务等。