北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。计划 到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国 流的连锁百货企业。 大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。 兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万 达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有 限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的 唯业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万 达广场命名的万达城市综合体。 截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治 区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达 广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万 达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业 地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于 绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 四编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 开发商提供的其他有关材料。 二研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。 第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。 其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。 从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好 表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着 未来经济的较好表现。 二房地产业发展状况 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售 面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营 性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增 长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。 三房地产产业调整状况及趋势分析 政策调整 年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条， 二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低 于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。 年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分 城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。 趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推 进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市 场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。 城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业 商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。受 年系列调控政建筑材料的堆放，尤其是水泥石灰等易产生扬尘的 材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。 避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。 加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。 对开挖的土方，如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。 施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工 过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这 些施工设备又多位于室外，因此在定范围内，会对周围的居民产生定的影响。 该项目在施工期应合理安排施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声 设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量设备选型上尽量采取低 噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。 施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方拆迁和建筑施工中的废弃物等。 对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾严禁随意丢 弃和堆放尽量避免风吹雨淋在垃圾运输过程中避免洒落。 综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大， 因此应加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减少施 工期对周围环境的影响。 采取以上建议对策后，该项目施工期污染源对周围环境的影响可以得到有效 控制，对周围的环境影响不大。 五节能与节水 节能 节约能源是我国国民经济发展项长远战略方针，建筑节能是节能工作的 个重要领域，节约能源是每个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做 到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到该市节能型建筑的指标。 为贯彻执行中华人民共和国节约能源法和湖北省节约能源条例，充分有 效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据该项目的实 际情况，重点考虑建筑物的形式结构采暖采光照明建筑材料和机电设备 的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。 建筑节能措施 屋顶采用毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做 毫米厚挤塑聚苯板。 吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数瓦平方米。 建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范居住建筑节能设计 标准的限制。 采用气密性级别较高的外窗包括阳台门，其气密性等级应按照国家 标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法选用，其等 级不应低于级水平。 门窗保温性能小于瓦平方米摄氏度。 机电设备节能措施 供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计 量表。 该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备 利用率。 电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。 各类设备及器材的选型律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。 照明系统节能措施 根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。 照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯细径直管荧光灯等新型 高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿 色照明环境。 选用效率高寿命长安全和性能稳定的电光源灯具配线器材以及调光 控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运 行，又有益于环境和人的身心健康。 工艺流程 供电供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中损耗。 二节水 节水措施 生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管 上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。 卫生器具最低配水点处的静压力不超过。在给水总入口处均设水 表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。 全部卫生洁具水龙头，均采用节水型产品。 水池水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。 选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。 雨水资源化 建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收 集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮水 池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。 室外绿地与土壤之间设贮水层透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加 土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。 六劳动安全卫生和消防 安全与劳动保护 建筑安全该项目按抗震度设防，工程的重点部位，按有关设计规范 进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。 防火该项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。 电气安全该项目