汇率下调至。 下调农民人均纯收入增速度至。 下调增长率至。随着年月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨 胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。年，在世界经济陷入衰退 国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长 将成为年中国经济的显著特征。为此，我们对年投资消费出口 居民收入增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。 房地产市场分析 在国际金融市场动荡国内经济增速放缓的背景下，年，国家宏观调控政策 作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状 态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。 年房地产市场运行特点 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出 现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在年第四季度达到个顶峰，年较 年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从年第四季度已经开始大 幅下降，从月份的，降到月份的，下降了个百分点。这种 趋势估计仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预 付款个人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅 不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到年月，原本第季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年的增幅相去甚远， 订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望 情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少 。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的 货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进步收 缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求 的下降。需求量的下降必然带来预付款订金数量与个人按揭贷款的减少。 房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工竣工和施工方面的数据显示，年第季度，三者的同比增幅 达到和，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况 出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积的 同比增幅下降到了和月份，三者的增幅已下降至 和。 土地购置面积新开工面积施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要 表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。 这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。 需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购 房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠 电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。 全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落 珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速 从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月 份，同比增速下降。月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。 地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的 左右，在有些城市超过。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的 萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二 线城市和个别省建设委员会正式公布限价商品住房管理办法试行， 首批限价房源套也将在月日前完成选房。影响年房地产市场的国际国内因素分析 美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场 年月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国 爆发了次贷危机。年月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约亿美元 收购。此后，次贷危机愈演愈烈，发不可收拾，年月，华尔街上家的 投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团陷入现金危机，地方银行 也出现倒闭现象。美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。 美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局 限于美国本土，各国股市债市汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形 成席卷全球的金融风暴。 美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经 济明显收缩。月份包括工厂矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了，连 续两个月下降。美国商品零售额在月份下降后，月份再次下降。世界经 济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而 影响我国股票市场和房地产市场。 经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免 年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济 增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上从 紧的货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求 在减弱。 货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远 为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速 并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧的货币政策，通过加息 上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改 善货币总体过剩状况。 从紧的货币政策的作用在年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产 投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中 小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链 的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及年月份执 行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在定程度上抑制了房地产市场需 求，特别是投资投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。在供 求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。 在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。年月日，央行 银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管 理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房经济适用住房限价商品住房及建 筑面积在平方米以下的中小套型普通商品住房建设。此通知的发布显现了央行执行 国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风 险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来段时间内房地产融资难度的增加。 年房地产市场展望 年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开 发企业将会迎来轮洗牌，房价面临进步回调。在从紧的货币政策作用下，断 供烂尾楼等风险出现的可能性加大。此外，随着住房结构调整及各项住房保 障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌，在供需双方作用下， 短期内房价面临进步回调 在从紧的货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现的可能性加大 从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再 次出现 中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步 解决。 项目区域的房地产市场分析 回顾近两年项目区域的房地产市场情况 年项目区域的地产市场分析年房地产调控政策似乎从未如此深入体现在房地产行业当中，方面过往宏 观调控政策的滞后效应集中爆发在年，另方面由地产泡沫所引起的美国次贷危 机带来的金融风暴不仅仅给中国资本市场及房地产市场带来心理层面的冲击。全国房 地产价格增势普遍趋缓，商品房销售回落，特别是前期涨幅过高泡沫成分较大的 线城市房价出现较大幅度的下跌，系列因素也逐渐影响到县房地产市场的运行。 近几年来，项目区域的房地产业呈现加速发展态势，县房价是否存在泡沫，是否存 在大的降价空间，正确看待，对促进县地产业持续健康发展具有重要意义。 从年下半年起，由于受到金融危机中国房地产市场政策调控和线城市价 格回落等多种因素影响，向成交平稳的房地产市场也加重了观望的气氛，但由于 长县购房刚性需求旺盛，这种观望气氛在国家相继出台的利好政策中得以缓和。 准确地说县房地产市场不存在市场泡沫，也就不存在大的降价空间，更何况 县房地产市场直以自住需求为绝对主导。事实也如此，在去年周边城市诸如盐城 连云港宿迁等地房价大幅上涨的情况下，县的房价依然保持在个相对稳定的水 平。 当然我们不否认目前市场供大于求的现状，特别是在次贷危机影响全球经济放 缓全国房地产市场调整的大背景下，县房地产市场避免不了消费者观望成交量 有所下滑的事实。作为市场参与的主体，购房者开发商政府都要有所作为。对购 房者来说，要清醒认识到县房价下降的空间并不大，也要正确对待个别楼盘因资金 紧张而降价促销的行为，该出手时就出手对开发商来说，则要根据市场适时调整产 品结构，做好品牌维护，多做加法，提高产品品质健康稳定发展的房地产市 场对于市场参与主体来说是个多赢的市场。 年房地产市场的展望。 年全国经济仍将有望实现平稳较快发展，但速度将有所回落。在大的发展趋