公里，三级支流条， 长达公里，四级支流条，长公里。县城累年 平均日照时数小时，年日照率。降雨时空分布不均，年最大降水量毫米，年最 小降水量毫米，无霜期期长，每年平均天。热量丰富，实施。 第二章项目建设的主要优势及必要性分析 祁东县概况 地理位臵 祁东县位于湘中偏南，湘江中游北岸衡阳市的西部，北抵 邵东衡阳，南连祁阳冷水滩，东接衡南常宁，西邻东安 邵阳，地处东经和北纬 之间。南北纵宽公里，东西横长 公里，土地总面积平方公里。 气候 祁东县属亚热带季风气候，四季分明，生长期长，热量较足 而不稳定，雨量充沛而季节分配不均，东南气温高，西北气温低 的鞍形温度场，年平均气温相差度。 气候 祁东县属亚热带季风气候，四季分明，生长期长，热量较足 而不稳定，雨量充沛而季节分配不均，东南气温高，西北气温低 的鞍形温度场，年平均气温相差度。南北纵宽公里，东西横长 公里，土偏南，湘江中游北岸衡阳市的西部，北抵 邵东衡阳，南连祁阳冷水滩，东接衡南常宁，西邻东安 邵阳，地处东经和北纬 之间。实施。 做好以地生财文章，实现滚动开发和联动开发。 建议 建议有关部门尽早立项，按拟定工期付诸部分内容简介部分内容简介代 按照经营城市的理念，统规划好两厢土地开发， 做好以地生财文章，实现滚动开发和联动开发。 建议 建议有关部门尽早立项，按拟定工期付诸实施。 第二章项目建设的主要优势及必要性分析 祁东县概况 地理位臵 祁东县位于湘中偏南，湘江中游北岸衡阳市的西部，北抵 邵东衡阳，南连祁阳冷水滩，东接衡南常宁，西邻东安 邵阳，地处东经和北纬 之间。南北纵宽公里，东西横长 公里，土地总面积平方公里。 气候 祁东县属亚热带季风气候，四季分明，生长期长，热量较足 而不稳定，雨量充沛而季节分配不均，东南气温高，西北气温低 的鞍形温度场，年平均气温相差度。热量丰富，年平均气温 度。降雨时空分布不均，年最大降水量毫米，年最 小降水量毫米，无霜期期长，每年平均天。县城累年 平均日照时数小时，年日照率。水资源 祁东县水系属湘江流域，境内有湘江级支流条，长达 公里，二级支流条，长达公里，三级支流条， 长达公里，四级支流条，长公里。境内水系可分 祁水水系和白河水系。水资源总量大，主要为过境客水。地下水 集中在县境中部和西部地区泉井石灰岩出露地区，以过水坪双 桥白地市等区最多，白牙泉到断河桥，沿途公里，有泉井 个，从双桥到公泉，路程公里，有泉井个，泉水水质 洁净，流量稳定，恒温在之间。 地貌 县境处于湘中丘陵南部，成狭长行，西北多山，南缘中断突 起，地势自西北向东南倾斜，西北山地呈镰刀型环绕。地貌类型 多样，山地丘陵岗地平原水面俱备。在全部土地总面积 中，山地平方公里，占土地总面积的丘陵 平方公里，占岗地平方公里，占平原 平方公里，占水面平方公里，占。 植被 全县树种资源计科，属，种。用材林以杉松为主， 兼有泡桐香椿樟树枫香，经济林主要有油茶油桐乌桕 和果树，另外还有丰富的中草药材和观赏植物。农作物种类有 种，共个品种和个杂交组合。 行政区划 年以来，经过多次行政区划调整，至年末，全县 辖洪桥白鹤铺金桥河洲粮市归阳鸟江过水坪双 桥灵官白地市风石堰太和堂黄土铺官家嘴石亭子步云桥砖塘蒋家桥个建制镇，凤歧坪马杜桥城连墟 四明山个乡，下设个村民委员会，个村民小组， 个居民委员会。 祁东县城区概况 祁东县于年月析自祁阳县，县城设洪桥洪桥镇。 年月，洪桥镇被国家建设部等六部委列入全国重点镇。 城区地处山区丘陵交接地带，为狭长河谷盆地。北面高山屏列， 南面小丘绵延，中部谷地宽平，整个城区呈狭长，自然环境优美。 国道和湘桂铁路从境内自东向西并行通行，形成城区南北区 域自然分界线。新建成火车站交通涵富绅路交通涵和建设路交 通涵已将县城连为体。 今日之洪桥镇不仅是祁东政治经济文化中心，交通枢纽， 而且在衡阳市经济社会发展战略格局中有着重要的地位。城区距 衡阳市仅，乃衡阳之西大门，是湖南通往云桂的重要门户， 交通地位十分重要。 祁东县旧城区只有北面山麓条直街，城区面积不到平方 。街道狭窄，类皆连墙小店，木架牙行。解放后，特别是 年以来，城区建设发展较快。年城区总面积扩大到， 年代初，扩大到，常住人口万人。 进入九五以来，祁东县城经济社会面貌发生了很大的变 化。祁东县委县政府突出抓好县城扩容提质，努力推进城镇化 进程。到目前，已建成城区面积，人口达万人。 为适应经济社会发展和改革开放的需要，祁东县人民政府于 年组织编制了祁东县县域城镇体系规划，根据规划，到 年，要将县城建成经济繁荣环境优美功能完善的现代化工贸城市，规划人口为万人，建成区面积。根据党 的十六大提出的全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的 需要，县委县政府规划到年末县城城建成区面积达到 ，人口为万人。 项目建设的主要优势分析 区位优势 祁东是衡阳的西大门扼西南交通要冲，距衡阳常宁 祁阳均为五十余公里，受衡阳的辐射最强，且紧邻邵阳地区，对 发展边境贸易十分有利。 交通优势 祁东县有全国铁路干线湘桂线和国道以及衡昆高速公 路。湘桂铁路自东向西横贯全境，并将实现复线和电气化，与邻 近各县市均有公路衔接。现代化的交通设施为经济开发区的发展 奠定了良好的基础。 能源优势 能源利用湘江梯级开发，在本县归阳修建座低水头电站 装机万千瓦，年发电量亿度，与国家大电网并网联 合供电。衡阳麻塘经祁东至冷水滩曲河输变电工程已竣 工，近期新建蒋家桥变电站，为经济开发区的发展提供 了很好的条件。 资源优势 祁东县有丰富的地下矿藏水能资源农林牧草资源四 明山等旅游资源丰富的劳动力资源以及土特产品资源。 良好的工程建设条件 经济开发区园址地质条件优良大部分为山地，适合城市建设。 优良的开发环境和政策条件 祁东县委县政府对经济开发区的建设极为重视，曾多次 专题研究经济开发区建设问题并出台专门政策，因此，经济开发 区建设的政策条件是十分优势。 项目建设的主要制约因素分析 资金投入不足，基础设施建设相对滞后。资金不足是 制约开发区发展的瓶颈，虽然近几年来，开发区资金的投入较以 前有了较大的提高，但仍然不能满足因开发区的扩建而带来的巨 大的资金缺口。年，开发区的占地面积为公顷，而 年的资金投入仅为万元，土地投资强度为万元公顷， 制约了开发地实际施 工情况进行计算 材料单价 调整价按本县目前市场价，水泥河砂碎石砾石片石 钢材四种主材为市场价加至工地运费，外购件按当市价。 其他 估算汇总表的其他费用按相关规定进行计算 征地拆迁费按元计算。 建设单位管理费按工程费用的计算。 工程监理费按工程费用的计算。 前期工作费按工程费用的计算。 基本预备费按工程费用其他费用之和的计算。 根据国家计委的最新文件规定，物价上涨指数为，故 涨价预备费不列入造价。 银行借款按年期长期贷款考虑，名义年利率按 计算。 投资估算 本工程项目建设工程包括项目区内排洪污暗涵工程道 路工程及给水排水污燃气照明绿化等各类设施配套 建设。还包括入区企业湖南开福家具有限公司祁东县金泰米业 有限公司两家企业新厂区场地平整和基础设施建设。经估算，本 项目总投资万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，财务费用 万元。投资估算见表。开发投资估算及计划进度见附表。 资金筹措 祁东县洪桥镇新城区开发建设期工程总投资万 元，所需资金筹措方案如下 祁东县城镇建设投资有限公司自筹万元，其 中祁东县城镇建设投资有限公司资本金万元，征用土 地已投入万元，公司资本公积及所属土地出让收入万 元。 项目区土地出让预收收入万元。 申请银行贷款万元。 申请国家补助资金万元。 投资使用计划及资金筹措见附表。 第十二章财务评价 基本数据 评价方法 本项目按照国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方 法与参数和房地产开发项目经济评价方法的有关要求进行 财务评价。 项目计算期 按照祁东县城镇建设投资有限公司提供的有关资料和祁东 县县城建设的发展速度，并结合本项目的特点，本项目计算期确 定为年，其中建设期年，经营期年。 基准财务内部收益率 本项目基准财务内部收益率确定为。可供开发的土地情况 按照祁东县城镇建设投资有限公司提供的有关资料，整个规 划区占地约亩，按用地性质分为共分七大类，其中居住 用占地公共设施用地占工业用地占仓储用 占道路广场用占市政公用设施用地占绿地占 。本项目建设可供出让的土地约为亩。根据本项目的 实际情况，考虑到祁东近几年县城发展情况及至年的发展 规划，本项目建成后，将使该地区的土地迅速增值，可加快该区 域的开发，预计在本项目建成后的年内，完成全部土地的开发。 按照祁东县人民政府有关文件精神，该地区土地开发由祁东县城 镇建设投资有限责任公司负责，区内土地增值收益用于区内基础 设施建设。因此，本项目建成后的土地开发出让等的增值收益 可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用 于小区的开发建设和基础设施建设。 项目长期借款按年长期借款，名义年利率按 计算。 本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定， 主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和