人为东 进公司。 已拆迁的户中有户套住宅未付安置，补偿款估价万元。是朝阳街道办事处住户均是街道办事处的工作人员 和离退休人员，产权属个人房改房该楼产权属街道办事由 于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷， 收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示见附录，在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的万安置房款后，安置本项目拆迁安置户户至今东进 公司尚欠凯通公司拆迁安置房款万元由于原项目业主拆迁安 置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第栋户住宅 和的门面无法动迁。 本项目拆迁遗留问题 栋原产权，使原计划拆迁安置的第栋户住宅 和的门面无法动迁。 本项目拆迁遗留问题 栋原产权议的请 示见附录，在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的万安置房款后，安置本项 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协由 于本项目的业主基本没有项目自有资金责。 本项目已拆旧住宅户，已收购拆迁门面。部分内容简介部分内容简介芙蓉区棚 户改造指挥部统安排拆迁，拆迁安置费用由本项目负责。 本项目已拆旧住宅户，已收购拆迁门面。由 于本项目的业主基本没有项目自有资金，资金来源主要靠民间借贷， 收取项目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示见附录，在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的万安置房款后，安置本项目拆迁安置户户至今东进 公司尚欠凯通公司拆迁安置房款万元由于原项目业主拆迁安 置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第栋户住宅 和的门面无法动迁。 本项目拆迁遗留问题 栋原产权是朝阳街道办事处住户均是街道办事处的工作人员 和离退休人员，产权属个人房改房该楼产权属街道办事处的办公用 房，门面，未拆迁安置，拆迁估价万元， 此栋给楼的土地使用权在年已办理土地转让，土地使用权人为东 进公司。 已拆迁的户中有户套住宅未付安置，补偿款估价万元。 根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城的补充协议见 附录本项目需要承担街道办事处回迁的办公用房，估价 万。 二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债务 东进公司及本项目共欠债务笔，累计欠款万元，该 债务内不包含栋楼的拆迁安置费朝阳街道办事处回迁安置费和 项目报建费等行政费用。 年月日长沙市中院对本项目启动竞拍程序见附录 竞拍公告，于年月日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍 保留价万元。月日在全体债权人和原股东的请求下， 芙蓉区政府会同公安朝阳街道办事处的协调下，全体债权人同意放 弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海拓置业收购东进公 司的股权和金朝阳大厦项目。承担债务清偿责任，经长沙市中院 同意，月日法院终止了本项目的拍卖。 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 东进公司原股东同意按实收资本转让股权万元，全体 债权人同意笔债务按总额万元由项目承接人承担清偿责 任，并同意由收购方分三期支付支付。第期支付万元，第 期付款后个月支付第二期，第二期支付万元，第二期支 付后个月支付第三期，第三期支付万元见附录股权 收购及债务清偿协议。 栋楼拆迁安置 根据对栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表。 表，栋拆迁安置户摸底摸底调查表 朝阳二村栋拆迁安置户摸底表 姓名面积套套建筑面积备注 住宅 个人 朝阳办事 处已协议补偿 小计 门面 刘敏文已收购补偿 张开明 朝阳办事 处已协议补偿 小计 合计 本栋楼未拆安置户住宅户，门面户，住宅面积，门 面，在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处的房产住宅面 积，门面已在协议中补偿，门面已安置补偿面 积。本楼实际拆迁补偿面积为，门面。 根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积，累计补偿面积 ，住宅拆迁和补偿面积合计，门面。 根据现有政策，拆迁补偿款住宅按元∕，门面元 ∕补偿，本项目拆迁安置费为万元，如拆迁户需要回迁， 则支付过渡安置费即可。 年月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部关 于东进朝阳大厦项目未拆迁楼规划及说明附录 街道办事处回迁 根据协议见附录本项目中需要安置街道办事处办工用房 ，不足部分按元∕现汇补偿，根据本项目设计规划， 项目整层楼面面积，根据项目的建筑预算，街道办事处回 迁建设成本估算万元，现汇补差万元，回迁成本估算合 计万元。 项目的报建等行政费用 项目的报建等行政费用约需要万元，根据本项目享受棚户改造 优惠政策，可减免的行政费用，本项目需交纳报建等行政规费约 万元。 根据以上的综合分析本项目在收购股权和债权，完成拆迁安置和 办事处回迁后总费用为万元，本项目的楼板土地成本元 ∕。 附年月日湖南长城房地产土地估价有限公司对本项目土地 评估报告书附录和朝阳大厦效果图附录 三项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 总占地面积，约亩 净用地面积，约亩 总建筑面积 其中住宅容积率 商业与公建配套建筑密度﹤ 地下室绿化率 停车位地面个，地下个 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 本项目位于长沙市车站路与朝阳路交汇处，东临轨道交通号 线将于年竣工的车站路站关于轨道交通号线期工程 车站路站与凯通国际相关地块对接的函见附录，红线占地面积 约亩。地块东面临街车站路，沿车站路临街面 地块长约米，其它三面为小区道路，项目地块成方形，长沙市人 民政府芙蓉区政府将朝阳二村亩土地列为城市大型改造工 程，而金朝阳大厦地处此列范围，是改造工程最好最优地段。属 火车站商圈内，其商业繁茂程度仅次于五商圈，日均人流达万 以上商圈主要是沿车站路，东至朝阳路平行布置，汇集于阿波罗商 业广场金苹果服装批发市场国美电器三湘南湖五金机电建材 市场。火车站商圈的庞大人流以及庞大的消费市场，使其实际具有与 五商圈同等的商业价值。 市政基础配套设施调查 该项目地块配套设施完善，其雨污排放及燃气电力电讯等设 施均可就地解决。 项目周边市场调商圈据今年上半年数据统计，除春运特殊时期外，日人流量 仍达万人次以上 周边商铺经营状况 在该区域各个商业群中，又以饮食小吃，服装电脑数码电子规 模最大。饮食小吃商业群。门店数量多，消费便宜，但客源接踵，生 意火爆服装商业群，主要以金苹果大市场为中心向南北延伸。往南， 由于人民路立交桥的阻隔，该液态已濒临衰亡而往北直至火车站， 生意仍是火爆，发展呈上涨趋势。 区域商业发展趋势判断 随着人民中路拓改工程的竣工通车，车站咱和人民路的改造全部 完成，根据国务院批准并回复的长沙市城市总体规划 的规划，该区域近年内的城市布局不会再有大的变动。但道路的拓改 和拉通，势必带来两相经济的发展和相关房地产的开发。 目前正实施拆迁的朝阳新村，投资几个亿进行大手笔改造，原 朝阳新村的部分居民已次性赔偿，部分是次性安置，还有部 分是暂时安置，待新的朝阳新村落成了，再搬回来。曙光电子广场改 造，开发面积达到万平米。而新落成的朝阳新村和改造后的曙 光电子广场，不论从体量还是品质，都是具飞跃性的提高。再次迁 入的居民人数只会增不会减另方面，能购买该地段屋业的业主经 济实业将是很强的，对于将来该区域的消费是个新的增长段，同时， 周边新房地产项目的开发，也会对该区域的商业造成定的影响，对 该项目带来强有力的竞争。 明显的区域商业牲和人们消费习惯的影响，造成了些商业业态 的发展，些商业业态的坚挺，也造成了些业态的衰退。 因此，已趋近饱和的业态，将会优势组合，更进步集约化，如 电脑数码电子类业态，因为客户市场是大量稳定存在的，面从服装业 态群的发展趋势来看，将会逐步向人民路立交桥与火车站之间紧缩， 金苹果大市场的改造，会带动该业态短期内，将维持目前的状况，与 区域内主流业态长期共存。 五市场分析和项目定位 市场分析 虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势 头仍为长沙房地产发展提供了空间，两型社会试验区的批准，武广客 运铁路的建设。主二次四组团的规划，河西滨江新城建设，新 河三角洲建设，长沙城市正面临新轮的快速发展，城市发展空间很大。 长沙经济持续健康快速的发展，为长沙市房地产市场的进步繁 荣发展奠定了基础。 我市房地产投资减缓，但投资结构发生了较大变化，住宅投 资有所下降，商业用房比重上升较快，商业地产呈现出强劲的投资势 头，各种商业城物流中心招商城等到批项目投入市场，反应良 好，供不应求。 小户型商品房开始受到市场青睐，得到开发商，消费者追捧。 项目定位 市场定位该项目拟建成本市繁华地段少有的其大型商贸，写 字楼居住楼与体的精品小楼盘。 区域定位本区域为长沙最大服装批发市场和电器市场，该项 目将建成写字楼及商品质商住房。 主力客户群定位中高收入市民，白领阶层，置业者以及外 地来长人员。 建设风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其空中 花园为中式园林设计。 价格定位 根