住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 ，即建筑面积在平方米左右比较合适。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，例可由现行的提高到。应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比部分内容简介部分内容简介率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利 率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房 价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制 约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。 主要省会城市城市化比较 主要省会城市城市化比较年单位万人 结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略 支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。 城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程 年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业 化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。 城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低 市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活 用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心 和商贸中心功能的发挥。 城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限 年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇， 每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。郊区市县是农业发达地区，农 村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但 至今城市化水平仍然很低。 城市化发展的目标和基本思路 目标年，城市化水平达到 年，城市化水平在以上。 基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引 力和聚集力深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进步建立城市社会保障体 系，消除制约城市化进程的瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模， 增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。 政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立 中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。商品房市场现状 年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受 沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老 百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些 非理性购房行为，排号购房普遍。 通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场 基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。 商品房供应稳定需求旺盛 年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为 万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。 商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米， 同比增长。详见表 年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 项目类别合计住宅非住宅 批准预售面积万 实际销售面积万 供销比 注供销比二批准预售面积实际销售面积 住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大 年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从 数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以 前的待销商品房。 三环外开发趋热 据统计，年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因 此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域资来源均大于资金运用，不会发生资金短缺。项目在经营期末累计可获得盈余资金 万元。 敏感性分析 选择以下个因素作为敏感因素，观察其变化对所得税前财务内部收益率的影响 开发产品投资变化 售房价格变化 租房价格变化 预售款回笼进度 分析结果见敏感性分析表。从表中可以看出开发产品投资，就降到开发产品投资平均每，就降 。 销售收入，就降到售房价格平均每，就降到。 预售款回笼进度，就降到预售款回笼进度平均每，就 降到。 以上个因素中，售房价格变化对财务内部收益率指标影响最大，预售款回笼进度 对财务内部收益率指标影响也比较大。售房价格是主要影响因素。在范围内，所 得税前财务内部收益率相应变化指标最低为，仍大于的基准收益率。 从以上分析可知本项目抗风险能力较强。 根据国家经济平稳发展事态看，本项目遭遇大风险的可能性较小。故不再进行风险 分析。 主要经济评价指标 详见经济评价指标汇总表。 评价结论 本项目完成后，以年经营期计，所得税后总投资利润率为，所得税前财 务内部收益率为，借款偿还期从借款时算起为年，资本金所得税后 投资回收期年。本项目投资效益较好，经济上可行。第九章生态环境影响分析 本项目将充分利用场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形地 貌植被和自然水系在建筑的选址朝向布局形态等方面，充分考虑当地气候特 征和生态环境建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境的负面影响。 生态环境基本特征 位于平原中部，具平原独特风貌。区域属亚热带湿润季风气候， 终年温暖是湿润，四季分明，夏无酷暑，冬少霜雪，四季宜人，常年葱绿，适宜生物资 源生存和繁衍。 区域自然生态环境受人类活动干扰很大，自然植被几乎消然无存，均被人工植被所 替代。拟建项目周围土地已大多开发成为水泥路面和城市建筑物，工程所处区域的生物 多样性较单，除人行道绿化草坪外，无林木植被生态系统。 生态保护目标 区域生态环境质量的核心问题主要是自然组分的调控能力建设。自然组分 建设不够，使人们的生存和健康受到较大影响，这在漫长的时间积累过程中会充分表露 出来。只有妥善解决这核心问题，才能给项目区内的市民带来良好的生存环境质量。 因而，本项目生态环境保护的目标主要是加强区域中自然组分的建设。 生态环境分析 景观空间结构分析 根据景观生态系统原理，区域的生态功能与其景观结构的关系十分密切，因此，可 以通过景观空间结构分析来判断区域生态功能状况。 土地利用现状 场地处市郊区，场区净用地总面积。 景现空间结构 拟建区内自然地貌为平原，民房市场等建筑覆盖率以上，绿化植被覆盖率约 。景观生态学评价 所谓景观，是指个空间异质性的区域，它由相互作用的拼块或生态系统组成，以 相似的形式重复出现。景观的内涵是包括模地拼块廊道以及动物植物生物量 热能水份和空气矿物质等在内的