齐齐哈尔市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多， 但占经济比重较大的类型之。定位是中国历史的五星级国际旅游观光度假大酒店的重大工 程之。 酒店是旅游产业链中的重要三扎龙国际大酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已 有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店 和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海 长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产 权酒店。北海珠海 长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产 权酒店。 在中国内地，从年开始流行。美国的产权酒店已超过了个。率达到。受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。 据国际旅游组织年报告，其增长部分内容简介部分内容简介的组合，为拥有定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承 受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。 据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已 有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店 和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海 长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产 权酒店。 三扎龙国际大酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 扎龙的定位是中国历史的五星级国际旅游观光度假大酒店的重大工 程之。 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多， 但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势利好。 从齐齐哈尔市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的 增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游 业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放， 带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生 活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。四本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环境又 是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如 价格，均是低于目前的市场价格成本，又是按最高可发生的成本估 算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下 预测的理论收益率。随着黑龙江整个经济环境的逐步改善和黑龙江旅 游产业的快速稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待 五开发该项目目的定位 投资收益的最大化 提升现有扎龙酒店的品牌形象 为齐齐哈尔成为世界级的旅游目的地做出贡献 增强在市场竞争力 增强客户满意度，提升客户重复入住率 完善期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。 六项目开发的市场需求定位 扎龙度假酒店未建时就得到了许多业内，业外人的许多成功的经验， 这些都将成为扎龙建成后，成功运作的保障。其中反馈了很多好的建 设性建议，是促使业主尽快开发扎龙国际建设的重要源动力。这些意 见包括 对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房， 尤其是对正海景客房的需求对多功能厅和现代化会议设施的需求 对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和 多变的植物 需求更多的娱乐设施，包括沙滩和水上运行 需求更多的康体设施和水疗设施 需求更多的独家休闲和空间 需求更多的文化活动和短程旅行活动。 七行业发展趋势项目影响 扎龙国际度假酒店建成以后，黑龙江出现了许国国际知名品牌酒店， 多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务， 对扎龙形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力，扎龙应该在以 下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美更 能迎合市场需求的中国式自然风光度假酒店 规划设计更大面积的客房和可灵活组合的套房 更高质量的建筑更漂亮的外立面和更精细的室内装饰 体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特 色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力 招聘培养培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准 增加康体和健康水疗设施 与期合并，建成具有明显独特北方风格的超大的园林，强化其 不可比性。 八公共的配套条件 扎龙国家自然保护区，有完整的包括边防消防支队派出所在 内的行政管理架构 中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在 柜台机的直接交付款操作和外币兑换 邮电代办设置在各大酒店 文化体育设施包括齐齐哈尔高尔夫球场各大酒店的网球场 游泳池海底世界剧院潜水多项水上运动和和沙滩运动等 各大酒店自设医务室 给排水电电信及英特网有线电视等网络健全 排污系统垃圾站健全 通往市区和机场车站的交通便利。 九市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者 是哪类人。 下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分及详细分 析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周 期阶段与特 点 住宅购买 与消费特点 旅游及旅游物业购买 消费特点单身阶段 年轻单身 几乎没有经济负担， 新消费观念带头人。 但普遍没有厚实的经 济基础。好动型青年 公寓的主要租买者。 对新生事物的接受较快，对旅游拥 有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助 游情有独钟。贷还款能力强，接受 贷款购物的方式。出游以朋友同事 作为组合元素。 新婚阶段 年轻夫妻，无 子女 经济条件比最近的将 来要好。购买力强， 对耐用品大件商品 的期望和要求强烈。 对中小型住宅购买需 求较为强劲。 经济处于上升阶段，购买力强，开 始以家庭为旅游的组合方式。对自 助游拥有更充足的财力精力和兴 趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济 能力，但处于上升阶段的贷还款能 力仍对其购买力给予有力支持。 轻夫妻，无子女或单身人士。 行为及性格特征 对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假 物业推广的突破点。 对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较 为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。 容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边旅游景 点广泛分布的齐齐哈尔将对其有强大的吸引力。 价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品较 能迎合该群体的口味。 经济实力及消费习惯 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶 段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业 结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受 到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽 视。 注重生活质素的成熟家庭 包括上表中阶段的人群。 行为及性格特征 该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。 经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层 次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。 家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓 厚的兴趣及较强的实力。 度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。 经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理 的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动 型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定的社会 地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。 财力雄厚人 包括上表中阶段的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习 惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合 该类人群的口味。 经济实力及消费习惯 虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上 的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间 自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着齐齐哈尔作为旅游度假目的地地位的日趋形成，齐齐哈尔 越来越成为南方银发族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出 的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的最后个机会。 以区域作为划分标准对目标客户层的分析 以上海为核心的长三角地区 主观影响因素 东北地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于南方地区 人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。 对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。 但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因 此，该区域的现实购买能力较强。 因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力同时， 发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。 客观影响因素长三角地区与东北地区气候上的差异很大，令海滨度假对之所产生的 吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。 但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使齐齐哈尔成为他们乐 于选择的度假地点。 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方