位进行监理，确保施工质量为优良。建设方式 该项目建设按照北京市有关建设工程招标投标的有 第七章项目建设周期与日程安排 北京市规定的废气排放标准。如下 污水生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定 的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。 生活垃圾将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人 员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾 消化场处理。 噪声噪声污染源主要是排风机，停车库的排风送风系统发 电机等，拟优先选择低噪声的设备。 汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定的容积，采取合理有效的 汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定的容积，采取合理有效的措施，汽车废 气排放完全可以达到国家和 噪声噪声污染源主要是排风机，停车库的排风送风 生活垃圾将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人 员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾 消化场处理。污水经隔油池处理后，达到规定 的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。格遵守国家和北 京市的环境保护法规。 环境保护措施如下 污水生活污水经化类池，含油部分内容简介部分内容简介目建设及建 成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北 京市的环境保护法规。 环境保护措施如下 污水生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定 的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。 生活垃圾将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人 员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾 消化场处理。 噪声噪声污染源主要是排风机，停车库的排风送风系统发 电机等，拟优先选择低噪声的设备。 汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定的容积，采取合理有效的措施，汽车废 气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还 可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。 第七章项目建设周期与日程安排 建设方式 该项目建设按照北京市有关建设工程招标投标的有关规定，采 取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质 量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设监理单 位进行监理，确保施工质量为优良。 二建设进度安排 该项目总建筑面积约为万平方米，预计建设周期为年，即 从年到年为建设期，项目建设实施进度为 年月之前完成前期准备工作。 主要包括协议签订搬迁规划设计施工图设计七通平工 程招投标等。 年月至年月为施工工期，竣工验收。 第八章经营管理方式 经营设想 该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通 用建设施工条款。该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物 业管理公司的形式统经营管理。将以现代化的设施完善的服务， 使其成为国内具有流管理水平的企业。 第九章投资估算 成本构成 宗地占地亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成 土地费用 宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元 土地方拆迁等补偿费用万亩万元 小城镇建设费用万亩万元 农民与乡镇补偿费用元万元 其中包含已付土地方费用万元 总计投入土地成本万元 土地出让金 其它投入 二项目设计 方案以容积率做中高档项目预计 万 销售按元计亿元 方案以容积率做中低档项目预计 万 销售按元计亿元方案以容积率做多层带电梯计 万 销售按元计亿元 三成本测算 以收入最低的方案设计 项目总额万元标准 土地费用土地出让金见上表述以元计 建安费用按建安平米造价元 勘测费设计费可研方案咨询执照费规划方案咨询 基础设施临时水电路元 监理费质量监督费标底招标费绿化建设费公 共配套费市政公用设施费不可预见费 合计 固定成本合计万元 经营成本 项目总额万元标准 销售费用管理费用财务费用销售额固定成本 合计 毛利销售额固定成本经营成本 万元以方案设计 因费用计算以建安费比率计，故分类为 项目总额万元标准 土地费用土地出让金 建安费用建安单平米元 其它综合建安费 基础设施费公共配套市政设施费元 不可预见费建安 合计 经营成本 项目总额万元标准 销售费用管理费用财务费用销售额固定成本 合计 毛利销售额固定成本经营成本 亿元 以方案计 项目总额万元标准 土地费用土地出让金以建安平米元计 建安费用元计 其它综合建安费 基础设施费公共配套市政设施费元 不可预见费建安 小计 销售费用管理费用财务费用销售额 固定成本 合计 毛利 第十章项目经营策划 调查区域项目综合评述 本区域内在售项目主要分布在八达岭高速公路立汤路 京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实 施，沿温榆河两岸开发项目将具有巨大的经济价值。从现 有项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有定 的潜力。 二市场需求分析 中国正式加入以后，世界强企业有近家在北京开设分支 机构或办事处，外籍中高级雇员成为市场的潜在客户群 体北京奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接 待能力尚有近的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体 随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前 市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次 外籍购买群体 外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员 北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分 支机构或办事处，这些使馆高级外交官跨国集团的外籍中高级雇员 对北京市场的需求在不断增加。尤其美国欧州发达国家 国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在 华投资，由于消费习国大企业中 会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其 美国欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他 们非常钟情于外销。因此会促进北京市场的进 步发展。 港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业 人士 由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定 的发展，以及鼓励港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，大批港澳台地区商界人士旅外归国 华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活 和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的。 国内金融业业高级经理人文体名人律师等高知人才 这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量， 在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式。 私营企业业主 随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得 到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也 将成为高档的购买者。 定位设计 构思的原点缔造真豪宅，展现高尚生活的家居。 真豪宅理念不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的 建筑设计理念，每个细节上突显出名家风范。 本可研所应体现的价值 任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋 也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所 最基本的含义，而是包含更为广义上的意义实际价值和心理价 值。 本项目的卖点 卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带 给客户处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊 单体和联体相结合，多种户型适宜不同 需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型 。 卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所 真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感 受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可， 则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不 断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到物有所值才是销售 的根本动力。 好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。 竞争对策 对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术新工 艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做 到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目 中整合运用。 增加项目的附加值 如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下 三大方面考虑 丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包 括 会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。社区室外环境由境外设计公司设计。 建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠 上该外国事务所名称。 物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。 使用高品质的建筑材料及设备包括 卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。 厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。 外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬 的五金件。 小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。 综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电 每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。铺设光缆，建 立社区局域网 。家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气 泄露监视探头。 公共安全系统社区及