理的保障体系。中国 还出现了些以营利为目的的老年公寓。人员，且资金来源不能保障，只能供应 老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，大量靠凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。 而经济的发展，人口的快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成 为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年 经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子 女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。 以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将 科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。紧密结合的新型养老模式的巨大需求。 而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。的巨大支撑力量。年，中国老年 经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子 女陪伴老年人口更是养老产业 而经济的发在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目 养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。部分内容简介部分内容简介不 断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目 养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。 而经济的发展，人口的快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成 为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年 经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子 女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。 以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将 科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。 而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府 社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈 旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应 老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国 还出现了些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了 比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模般较小，且缺乏 系统的针对老年人生活心理生理的保障体系。 巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间 产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜 力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划 输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之。而随着中国经济的发展， 众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无 疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资 有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意 义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村， 临近张家界荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站， 自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产 与商业部份国际老年公寓文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地 辅助功能区域等组成。项目占地共亩，规划建设面积万， 项目总投资亿元。 项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学 国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体 育馆高尔夫练习场等，三是文化长廊画家村作家村等，四是 户外运动基地鬼谷峡，五是基础设施与辅助设施。 张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综 合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为 目的的综合性卫星城建设项目。 此项目将‚居家环境‛与‚社会化的保障体系‛‚产业化的服务 体系‛等有机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了 完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也 获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格 的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规 模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系 统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将 来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现 代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设 立个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的 设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化 问题困扰的日本和韩国作为个分区。港澳台及东南亚华人社会作为 另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作， 主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国 内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型 国有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类 文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引 些老年人前来短期休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行 村民及员工持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。 本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资 期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城 期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年 公寓和公寓住宅的部分玫瑰园小区，期项目建设与销售期为 年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销 售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销 售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万， 税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现 实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供 助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见， 政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相 对较低，目前评估价为每亩万元。年后，土地的价值就将增加人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施 的迅速发展，由于制度管理以及设计等方面的因素，目前的老年设 施仍存在较多问题。 从目前老年人居住情况来看，居住在城镇，居住在 乡村。在有老年人居住的家庭中，岁老年人有的人还 作为家庭户主，岁以上老年人户主率下降到。在岁以上老年人户中，有的户是老年人与其子女或亲属起居住，成 为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有对老年夫妇生活的户占 ，单独老人户占，与未成年亲属起生活的户占， 也就是说的老年人户没有与成年子女和亲属起居住。 老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺 国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府社区街 道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模 极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人 些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了 些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的 改观，功能与护理手段有了提高。但规模般较小，且缺乏系统的针 对老年人生活心理生理的保障体系。 所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社 区服务的结合，不仅需要在楼层医院交通服务设施等方面符合 老人的身体特点，更要在娱乐学习交往情感等方面照顾老人的 心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓 养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设 施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建 筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。 就中国而言，现有多所养老院，加上社会兴办的老年机构， 现收养老人不足万人，还不到目前中国亿老年人的。且 不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总 体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋， 服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老 年人室外活动的绿地较少。 老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定 位 随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅 消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消 费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已 经针对不同类型消费群体的高端老年公寓亲情社区型老年公寓福 养老机构利性设计独特的小户型房等多种产品。 目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次 的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在定的落 差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。 截至年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。 北京上海广州重庆青岛济南威海等很多地方均已出现 定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位销售 方式服务体系的直接影响。老年公寓的设计服务等方面并不符合 入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。 竞争对手与竞争模式 本项目的竞争优势 三合作与关联行业 张家界旅游业的发展对本项目的带动 近年来，随着居