的调控能在全国拥有丰富的客户网络资源，并与马可波罗 圣象等批主要品牌生产企业建立了战略伙伴关系。下八大优势 优势项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥 有支谙熟专业市场建设招商 化的运营方式管理模式，使建材家居行业带来质的突变， 使其成为我国中部地区行业标杆。具有以迫切要求建设个新的家居建材市场。致使时常发生交 通堵塞三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺 已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比 合等城市同类市场高出以上，是目前市区商铺租 金最高的地方四是在商业管理模式上混乱，因大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入 驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营 透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内 商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近消 费者选择到外地购物五是市场容量小，总建筑面积仅万 平方米，有效经营面积仅占。难以引入国家和地方众多 建材家居品牌商品入驻。难以引入国家和地方众多 建材家居品牌商品入驻。 综上所述，市次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近消 费者选择到外地购物五是市场容量小，总建筑面积仅万 平方混乱，因大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入 驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营 透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内 商品低劣，以已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加车见缝插针，到处停放。致使时常发生交 通堵塞三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺 部分内容简介部分内容简介格提高，市场没有专业停车场，物流车购 物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。致使时常发生交 通堵塞三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺 已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比 合等城市同类市场高出以上，是目前市区商铺租 金最高的地方四是在商业管理模式上混乱，因大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入 驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营 透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内 商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近消 费者选择到外地购物五是市场容量小，总建筑面积仅万 平方米，有效经营面积仅占。难以引入国家和地方众多 建材家居品牌商品入驻。 综上所述，市迫切要求建设个新的家居建材市场。 本项目建设，将以其独创的设计理念全新的商业定位和最优 化的运营方式管理模式，使建材家居行业带来质的突变， 使其成为我国中部地区行业标杆。具有以下八大优势 优势项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥 有支谙熟专业市场建设招商宣传管理，具有七年以上 实践经验的团队，拥有从事物流配送物业管理市场营销招 商专业队伍。在全国拥有丰富的客户网络资源，并与马可波罗 圣象等批主要品牌生产企业建立了战略伙伴关系。为项目快 速建设快捷形成和早见成效奠定了基础。优势二项目着眼于市区未来年的发展，在规划 上将商贸仓库物流生产加工纳入统规划分步实施，在 建设布局上采用独创的双层商场商业步行街复合型商业 建筑模式，做到整体布局的通透畅和内部空间的可视性 交通引导性硬件设施次性到位，并留有较大的可持续性发 展空间。 优势三项目建成后，投资单位自持物业不少于， 是市场的最大股东，享有充分话语权，对市场租赁定价商业 功能区布局和物业管理具有很强的调控能力，能够确保入驻经 营者安心稳定经营，大胆投资谋略长久发展。 优势四项目实行完全商场化管理如统营销宣传，统 仓储物流，统装卸配送，统车辆停放，统治安消防 统卫生保洁统从业人员招聘统上下班时间统明 码实价统商品投诉赔付，市场实行商品品质保障，天天平 价，无原因退货等，为消费者创造个良好的消费环境，做到 引导并拉动消费。 优势五项目商业定位为中高档家装家居材料专业市场，期入驻陶砖洁具橱柜板材木地板五金油漆灯 具家居九大类商品，实行商品准入制度，引入国内外知名品 牌入场经营，能够充分满足广大消费者的需求。 优势六项目建成投入运营后，实行年免租免费试营期， 试营期后的五年内，房租金和市场管理规费比目前大市场 低，使经营者在低成本下运营，必然带来同类同质商 品的比价优势，对消费者有极强的吸引力，从而使项目形成有 效的良性发展，真正实现政府经营者消费者投资者共赢 局面，使各方结成牢固的经济利益共同体。 优势七购置辆中巴车作为导购车，定时定点免费接 送消费者，既解决入场购物消费者的交通问题，又起到了流动 宣传市场宣传商家宣传商品的作用。 优势八项目配套功能是目前国内同类市场最完善的市 场。设立万平方米大型停车场，分为公交停车区从业人员 停车区消费者购物停车区和物流配送停车区，可同时停放各 类车辆辆和摩托车电瓶车余辆展示交易区设置综 合导购图和分类市场商铺分布导购图，并配备声像系统进行导购宣传交易区临路外立面设立面积的广告幕墙， 供商家进行商品宣传交易区各街区上空采用彩玻瓦遮阳防 雨，切实体现商场步行街，项目实行封闭式管理，建立统 消防安全系统和治安应急管理系统，实行统给排水和分区 供电管理。 第三章项目实施计划 项目选址 项目选址位于区东北侧。长约米，宽约 米 二建设规模 项目建设分二期实施，期建设用地亩，建筑面积万 平方米，总投资约亿元。 三建设内容 商品展示区万平方米 商品交易区万平方米配套及管理费用万元 财务费用万元 不可预见费万元 上述项合计为万元。 二经济收益分析依据谨慎性原则 销售收入 本项目经营性用房面积万平米，根据专业市场业态 规范要求自留物业展示区和酒店式公寓万余平方米， 可供销售面积为万平米，分四年期按销售，销售 收入万元。扣税后为万元。租金收入 项目建成投入运营后，第年为市场培育期，免收租金。 自第二年起收取租金，有效出租面积按计，取五年期平 均值。层为元月，二层为元月，三层为元 月。 年 限 层 收 入 万 元 二层 收 入 万 元 三层 收 入 万 元 收入 合计 税 金 万 元 税后 收入 万 元 第 年 免租 第 二 年 第 三 年 第 四 年 合 计 上述已扣减销售动态面积，自第五年起进入稳定期。 物业管理收入 根据商业物业相关要求，参照大市场物业收费标准，按 平均每月元，按有效出租面积计算万平方 米元万元税后为万元。 广告位出租收入及其他收入万元，税后为万元。 三运营费用分析 管理费用平均每年万元。 其中人员工资福利及各项社会保险费万元，办公 万元，差旅费万元，接待费万元，教育培训费 万元，公用水电费万元。财务费用万元。 后期运营宣传费用万元年。 设施设备维护费平均每年万元。 项目前四年运营费用为万元。 四投资分析估算 本项目四年总收入为万元。 销售万元租金万元物业费万元广告 位及其他万元万元 本项目前期投资及投入运营后四年内总费用为 万元 综上所述，本项目自投资建设到投入运营需经过五年半时 间即可收回全部投资。 第五章市场运营 从投资分析可以看出，该项目通过销售和出租，总投资回 收年限为年。这表明项目的经济效益较好，投资回收期短， 抗风险能力较强。该项目主要的风险来源于竞争对手的盲目建设，恶性低价 竞争及消费方对项目不认可。为了降低市场风险，要在市场招 商，市场运作和市场管理方面下功夫，我们计划采取以下措施 强化自身竞争力，充分发挥自己在市场营销招商和物 业管理物流配送的优势，引入国际国内先进的管理理念，引 进优秀的管理人才，并采取送出去请进来方式，对内部管理 层进行轮岗培训，不断提升团队人员的管理能力和运营水平。 与建材市场东方家具城市场家居市 交易博览城及大市场建立战略联盟关系，实行信息资源 共享，形成运营机制和商品价格的联动，以达到共赢局面。 在招商上把招外地商作为重点，充分发挥项目投资单位 的信息网络和客户资源优势。注重引入品牌商家品牌商品， 以培养品牌消费，达到建立品牌市场的目的。 利用各种广告载体和各种宣传媒体企业网站宣传手 册宣传光盘等多种手段向目标客户进行广泛宣传，并组织专 业营销团队对目标客户进行引导和洽谈，使目标客户产生强列 的入驻经营欲望，进入市场投资和消费欲望。强化对市场经营者的诚信教育和管理，切实以优质品牌 商品低廉价格品牌服务赢得消费者。 第六章环境保护 本项目为纯商业与服务项目，无噪音污染，无有毒有 害气体排放，只有少量生活废水排放期年排放量 吨，生活废水排放的化学耗氧量及值等主要指标可达 到国家环保标准。少量生活垃圾年产生量期约吨。 为加强环境保护，本项目设有专业物业负责保证垃圾物及 时得到清理，能够较好的保护项目环境。 第七章结论 财务评价结论 本项目经投资分析得出如下结论项目期总投资 万元，通过商铺销售和自持物业出租收益，仅需年含年市场培育期即可收回投资，符合财务指标预期，切实可行， 表明了本