投资者对经济发展和社会稳定运 行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极 响应国家号召，型国有企业，投资者具有优良的 社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点 问题 资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大 的经济价值。另方面作为家大方面我国养 老产业市场具有巨大的市城市不得不面对的大难题。养老社区的建立将使 部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力， 节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量 的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动 该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发 展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟条 新型便捷的发展之路。 三有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展 发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。 三有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展 发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。拉动 该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发 展，打开与外界交流通道，这无疑活力，有效改善城市生活质量。同时大量 的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面养老社区当今城 市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散 已经成为诸多城市不得不面对的大难题。部分内容简介部分内容简介解城市压力，改善城市生活质量。当今城 市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散 已经成为诸多城市不得不面对的大难题。养老社区的建立将使 部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力， 节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量 的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动 该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发 展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟条 新型便捷的发展之路。 三有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展 发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。方面我国养 老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老 产业，投资者可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给投 资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大 的经济价值。另方面作为家大型国有企业，投资者具有优良的 社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点 问题化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此投 资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运 行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极 响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社 会形象。 第二章国内养老市场概况 通过对国内外养老市场发展因素需求供给市场竞争等情 况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高收入水平的不断 提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元 化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管 和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场 竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不 足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规 模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老 产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构 投资养老市场，走产品高端化管理专业化经营连锁化功能多 样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有生存和发展能 力的社会化连锁化规模化品牌化的养老机构。 国内养老市场概况 国内养老需求市场概况 总体需求规模庞大 十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口 老龄化进程将进步加快。从年到年，全国岁以上老 年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年 人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。全国 老龄委办公室发布的中国老龄事业发展报告称，随着 年和年出生的人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增 长高峰，截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增 加万，占总人口的。 规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国 策形成独特的家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个 小孩，使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨 大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有的老年人表示 愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大 于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化， 养老需求日益社会化，将形成个体量惊人的现代养老产业。 图年中国岁以上老年人口 资料来源艾瑞咨询 高端养老需求强劲 中国社会经过多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极 大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询 投资者麦肯锡研究报告，到年富裕家庭将达到万个。中国即 将成为仅次于美国日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。 当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济 发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市 中，居住在最富裕的个城市中的富裕消费者占全国总数的。这 些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施 完备服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业， 孕育着巨大的财富空间。 二我国养老市场的供给概况 养老机构供给种类分析 我国的养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。 社会福利院。社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳 动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人 扶养人确无赡养扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所 和各类生活医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。 敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有定经济能力的老年人。 敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助， 运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。 老年社区。养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各 类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常 包括家庭养老公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。 家庭养老的养老社区通常子女与老人同住养老社区，主要的 养老服务由子女提供，但社区也提供定的补充服务，如日间看护 等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老 年人。此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包 括日常的家政服务生活服务出行模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万， 如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完 全接受。此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标 准如下 表上海亲和源老年公寓收费标准 卡种年限房型会员卡缴 费标准 年缴费标 准 设备押金 永久可 继承，可 转让 大套万 卡中套万万无 小套万 终身 年内可 退 大套万 卡中套万万无 小套万 大套元 卡天中套元无元 小套元 大套万 卡年中套万无万 小套万 资料来源上海亲和源养老社区 三项目盈利模式 通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老养 生项目未来的盈利模式应以土地开发收入房地产开发收入物业 增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入这六块收 入为核心点。 图廉孝苑养老养生项目盈利模式 资料来源国寿投资分析 土地开发收入 土地开发是指对未开发土地进行包括七通平在内的土地 整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖的标准。在土地开发中， 投资者预期将获取所投入资金的年收益。同时，在土地拍卖完成 后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，投资者将与地方 政府分成。因此投资者不仅可以获取固定收益，还将获取土地增 值收益。同时，投资者参与级土地开发，可以在二级开发时占得 先机，获得各种优势。 二房地产开发收入 房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与 建筑投资者，投资者的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。 通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流， 减小资金压力。 三物业增值收入 由于投资者在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，投 资者可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。在 物业成为成熟物业后，向老年人投资者出售，以获取物业增值收 入。 四物业租金收入 养老养生管理投资 者 物业租金收入配套服务收入管理输出收入 土地开发收入房地产收入 出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理 物业增值收入 物业增值 对于投资者持有的部分养老公寓物业及些非核心业务，我方 可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取 固定的租金收入。这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取 租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。 五配套服务收入 在长期来看，服务收入也是我方收入中的重要部分。这些服 务收入包括老人的医疗卫生服务基本生活服务文化娱乐服务 养老增值服务等。 六管理输出收入 在养老社区项目发展后期，我方将与各环境适宜地方的养老社 区合作，在不投入大量资金的情况下，通过输出品牌理念和管理， 向其收取管理费用，获取稳定现金流。 第六章风险及关键成功要素 通过调研分析，我们发现