厅三 室二厅 剩余楼层五楼六楼剩余套数套左右 绿化率容积率 广告传播方式售房中心展示 均价元 优惠政策按揭元，次性元 总套数住宅套商铺余套 开发商新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司 销售价格楼赠地下室，花园二楼 元三楼元四楼元五楼元六楼 送空中花园 商铺区后有热力公司。 另栋起基础 区内配套观光亭休闲广场喷泉幼儿园会所自行车棚停车位等 周边配套工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院超市 餐饮街 交通路 分析该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共万，三期 业主已经入住，四期正在建设中，已盖至层，东临库车国际酒店及工 业园区，发展潜力大。周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十 七医院相邻。 劣势位置偏，工程进度较慢。 劣势位置偏，工程进度较慢。小周边超市 餐饮街 交通路 分析该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共万，三期 业主已经入住，四期正在建设中，已盖至层，东临库车国际酒店及工 业园区，发展潜力大。 另栋起基础 区内配套观光亭休闲广场喷 绿化率 广告传播方式售房中心展示现房展示宣传彩页户外看点条幅广告等 工程动态分析三期现房，四期共栋，栋已盖至层，计划月交工。部分内容简介部分内容简介 厅三室二厅 剩余楼层层都有 销售率 绿化率 广告传播方式售房中心展示现房展示宣传彩页户外看点条幅广告等 工程动态分析三期现房，四期共栋，栋已盖至层，计划月交工。 另栋起基础 区内配套观光亭休闲广场喷泉幼儿园会所自行车棚停车位等 周边配套工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院超市 餐饮街 交通路 分析该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共万，三期 业主已经入住，四期正在建设中，已盖至层，东临库车国际酒店及工 业园区，发展潜力大。周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十 七医院相邻。 劣势位置偏，工程进度较慢。小区后有热力公司。 欧洲世纪花园﹙售房专线﹚ 项目地址库车天山路与英阿瓦提路交汇处 开发商新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司 销售价格楼赠地下室，花园二楼 元三楼元四楼元五楼元六楼 送空中花园 商铺 均价元 优惠政策按揭元，次性元 总套数住宅套商铺余套 户型为主力 户型。 剩余户型二室二厅三 室二厅 剩余楼层五楼六楼剩余套数套左右 绿化率容积率 广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告 售房车体广告等。 工程动态分析期共十栋，栋月底交工，栋明年交。 区内配套奥地利式喷泉欧洲古典塑像古罗马廊柱观星亭法国灵韵月池 幼儿园，会所可视对讲小时监控系统休闲广场电子巡 更系统，数码公共场所监控等 周边配套国际酒店丽都酒店库车酒店五超市亿家百货农贸市场 小二中三中火车站客运站国际机场等。 交通路 分析 优势小区品质及高，配套属库车流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区， 总规划面积大，容积率低，户型设计独特，智能设备齐全，欧洲园林式 生活。 劣势冬天交房不便装修，楼间距较窄。后期开发拆迁难度大。 库车新天地﹙售房专线﹚ 项目地址库车石化大道号 开发商库车城投集团新疆新瑞源房地产开发有限公司 销售价格楼元赠花园元位置好不带花园 元无花园，位置差些二楼元三 楼元四楼元五楼 元六楼元 均价元 优惠政策按揭元，次性元 总套数二期套 户型面积，主力户型 剩余楼层三四五六 销售率绿化率 容积率 广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告 售房车体广告电视报纸等。 工程动态分析期已入住，二期户已交工，三期封顶 区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系， 文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区 医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等。 周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市， 新天地超市，新天地商业街， 交通路 分析 优势城投集团品牌知名度较高。产品总体开发规模大，期业主已全部入住，可 建立起消费者的购买信心。小区配套极为完备，人工湖龙大型水系立体 式公园在大多小区都很难看到。 劣势地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，个小区外立面采用多 种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。户型面积差异较大。 周边生活机能差六跃七楼面积过大，都在之间。 库车新天地南苑商住小区﹙售房专线﹚ 项目地址库车石化大道号 开发商库尔勒昊业房地产开发有限公司库车分公司 销售价格楼元二楼三楼元四楼 元五楼元六楼元 商业元 优惠政策可分期付款，次性优惠按揭优惠商谈元 总套数栋套 户型面积住宅种户型，商业 剩余楼层层都有 销售率绿化率 容积率 广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点等。 工程动态分析共栋，栋已建至层，月地交工，另两栋还未建 区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系， 文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区 医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等 周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市， 新天地超市，新天地商业街， 交通路 分析该房产公司利用新天地的规模优势，和期的良好口碑，借助其宣传和 规模，在其旁单独开发了栋楼，现盖的只有三栋，让客户感觉是家。包括彩 页宣传都跟着新天地走。 优势已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。 劣势位置偏，交房到月底，不利于装修，周边生活机能差容积率高。 僖源温馨花园﹙售房专线﹚ 项目地址库车县天山东路 开发商新疆永生水房地产开发有限责任公司 销售价格楼二楼元三楼 元四楼元五楼元六楼 元 均价元 优惠政策按揭，次性元 总套数已层为主，所有楼盘的建筑风格差异化不明显，只是在色调上区分，新天地宣传 上看似高品质楼盘，实则建设风格和其他楼盘并无两样，只是在配套和气势上压 倒了很多楼盘。拿位置来说，是比较偏，可卖出的价位比百商城市花园还高，就 因为它在小区的配套和规模上领先了步。另欧洲世纪花园的定位也是建立的高 档的基础上，虽期还未交工，销售率已达，从这点上看，库车人民对高档 社区的追求还是比较迫切的。 大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员的专业素质不高。年已有 部分开发商把营销方面都交给了专业的代理公司去运做，所以市场的整体营销能 力将会慢慢改变。像通盈地产代理的欧洲世纪花园就很成功。 在年库车开发的楼盘上，从户型面积的比例上看，主力户型多在 之间，占到不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外， 剩余都较多，以下户型多在不等，剩余则为， 多为平层，至四层的大面积都以基本卖完。的户型就新天地 开发的较多，都为层，带阁楼，销量较差。从户型设计上来看，楼带花园 带地下室的户型销售的较快，欧洲世纪花园的户型还未盖至三层，就以销 售空。新天地带花园的也卖的较快，剩余不多。大众户型太多，除欧洲世纪花 园外各开发公司的主力面积大多都在之间，加上小区的配套， 设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。而欧洲世纪花园的主 力户型和的已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空 白点，高端楼盘中的经典户型，定位准确其次是小区配套，风格在库车都 属流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了豪华样板间，方面看 房，致使期房的劣势不再是劣势。从这点看，库车人追求大面积高品质经典户 型的需求还是很大。 各楼盘的银行按揭贷款要求都在以上，有的甚至要求，业务 人员解释说，库车没有首付的情况，是因为银行要求。从各银行了解 的信息也是这样，工行中行建行的住房按揭贷款首付最低为，质量差 点的客户，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济的欺骗性 可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年的事件和今年的 事件，不安定的因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订的 政策。所以业务人员都在鼓励次性付款，期房鼓励分期付款，优惠的比例和按 揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是次性付款，外地户口都可以办， 开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。看来各开发商都急 于回笼资金。 第四部分项目研究 地块特征分析 项目区位分析 项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站公里，仅靠规模有 亩的火车站农贸市场，对面为政府拟建的物流园计划于年动工兴建， 现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发的小区有天康住宅小区和百商城市花 园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。 项目交通分析 地块目前主要公交路线为路主要行径路线为火车站批发市场二医 院白金扎花厂丽都酒店杏花苑龟兹广场金桥商场人 民政府贝西村 项目人流分析 此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发的栋楼，入 住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目 还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于 做生意打工和去车站的来往人群，人流量较少。不过根据政府近几年的规划来 看，升值空间巨大。 二项目分析摘自罗均为的调研资料加补充 项目优势分析 地缘优势库车县距乌鲁木齐公里，距阿克苏市公里，距库尔勒市 公里，距伊宁市公里，都有公路干线相连，并且处于南疆地理位置对称 点上，自古以来交通便利，是西域交通之咽喉要道，辐射作用明显