成投产。项目采用世界先进的石油化工技术，年产 万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。层次的合作方面，有更大 的作为。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市 与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角 的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠惠州作为珠三 角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位 优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深施，在未来若干年香港对珠三角 的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市 与香港的距离每减少，制造业外资企业单部分内容简介部分内容简介展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市 与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角 的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三 角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位 优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大 的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产 万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应 为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建 成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠 州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要 的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里， 海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资 源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有 发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有 先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国 企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的 产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优 越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前 景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态， 具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三 角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地 理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济 发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重 要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠 三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向 真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接 地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地 产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目 实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本 项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求 研究人员具有扎的计算，所得税率为。 后期开发的资本收益率计算公式如下 净现金流量利润资本收益率 开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对 小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行 了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。因此，当 小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。当后期开发期间的 房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。 项目总体开发盈亏平衡分析 经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。首期开发是采用了低价 促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其中，推广价是 由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售 的难度大。因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。综合本项 目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住 宅物业销售率达到以上。 项目敏感性分析 首期开发敏感性分析 选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益 率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建 安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时，净现值均不理 想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的 变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目 标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。后期开发敏感分析 选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的 变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大 于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另方面，由于后期各阶段的测价 反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据 本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。设定本项目总投资之中 通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定为，按单利计算。 影响开发效益的主要因素 分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定 程度的抗风险能力。主要有两方面原因 建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价 在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的 全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查