三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地 位，进而带动珠三 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度如果从车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。有利于大亚湾吸 引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。州成为珠三角乃至 广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然 条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土 地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位 型工业项目的优越条件。也十分丰富。初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公住这次机会，争 取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至 广东省重要的石化基地。部分内容简介部分内容简介十分广阔，石 化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争 取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至 广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然 条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土 地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸 引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地 和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展 空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正 在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强 有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠 三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地 位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三 角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动 城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随 着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用， 对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲 旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤 其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主 要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例 外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求 预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知 识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州 市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人 员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员 资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通 过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点， 对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策 划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦 较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内 容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和 基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作 出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进 度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措地产市场维持目前稳中有升的局面，则后 期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。 项目总体开发盈亏平衡分析 经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使 项目盈亏平衡。首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元 的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其 中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。因 此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行 盈亏平衡分析。综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和 物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅 物业销售率达到以上。 项目敏感性分析 首期开发敏感性分析 选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土 地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分 析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近 至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅 物业的价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素 对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取的敏感性因素在 区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓 回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从 回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较 强。 后期开发敏感分析 选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏 感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影 响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收 益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非 是决定性因素。另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各 阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据本项目的工程总量，估计第组团土方工 程及桩基础工程建设时间约为年。设定本项目总投资之中通过 银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定 为，按单利计算。 影响开发效益的主要因素 分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财 务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。主要有 两方面原因 建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价 在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成 本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工 程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结 果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造 价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为 元，则具有较强的竞争优势。 物业销售测价较为保守 本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住