警县经济发展迅速，经济步入了良性循环的发展轨道。 十五期末，全县生加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。面取得了较好的成绩确立和实施了开放旺县 瓷工富县农业稳县人文兴县的发展思路，促进经济跨越式发展和社 会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业 政策梯度转移进程 近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三域，是大埔近年来开发建设的重点，结合大埔城市发展新的趋势， 积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。 区域整体概况 大埔县整体经济发展概况 大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平 丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。 是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目的地和客家美食名县。名人名居名 寺名史众多。名人名居名 寺名史众多。 是中国十大文化休闲 区域整体概况 大埔县整体经济发展概况 大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平 丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。域，是大埔近年来开发建设的重点，结合大埔城市发展新的趋势， 积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。大埔博物馆西 湖公园以及丽水湾等批重点高档次项目的建设。项目基地位于大埔入城 的门户区部分内容简介部分内容简介建设的需要 根据大埔近年来的建设发展重点，已经推动项目周边大埔博物馆西 湖公园以及丽水湾等批重点高档次项目的建设。项目基地位于大埔入城 的门户区域，是大埔近年来开发建设的重点，结合大埔城市发展新的趋势， 积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。 区域整体概况 大埔县整体经济发展概况 大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平 丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。 是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目的地和客家美食名县。名人名居名 寺名史众多。 近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三大旅游 品牌，打造客家世界的香格里拉为目标，立足本县旅游资源，在旅游规 划开发宣传推介等方面取得了较好的成绩确立和实施了开放旺县 瓷工富县农业稳县人文兴县的发展思路，促进经济跨越式发展和社 会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业 政策梯度转移进程加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。 随着近年工业企业规模的扩大，生产效益的提高，旅游业的大发展等， 大干警县经济发展迅速，经济步入了良性循环的发展轨道。 十五期末，全县生产总值亿元，比年增长，五 年年均递增，走出预期目标个百分点人均生产总值元 按常住人口计算，三次产业比例进步调整为，比例 日趋合理本级财政般预算收入达亿元，并首次突破亿元大关， 年增增长，走出预期目标个百分点全社会固定资产投资累 计完成亿元，年均增长，走出预期目标个百分点社会 消费品零售总额亿元，年均增长外贸出口总额万 美元，年均增长。 相关规划解读 城市总体规划的要求 城市性质 大埔县城的城市性质定这梅州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游 支农等第三产业，建成具有绿中城城中水特色的环境优美的现代 化山水小城市。 项目所在镇的定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中的中 心城市。 城镇规划 城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮 镇将建成福射能力较强的现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建 成中心镇全县基本形成而已合理的小城镇体系，建设成为适应现代需要 的而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌的上城镇。在 此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次的 村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。 城镇体系职能结构在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构 确定为 中心小城市县城中心镇普通镇中心村，共四级结构。 县城，即中心小城市湖寮镇，项目所处镇。规划建设为个小心 小城市，是全县政治经济文化中心，具有综合功能性质的中心小城市。 第二产业以优先发展依托本地资源的新兴食品和陶瓷电子工业为主，同时 积极发展运量小占地少轻污染的劳动密集型的轻加工业和支农工业 第三产业应强化其作为商业金融中心科技文化教育中心信息中心交 通中心的职能，特别注重支农服务职能旅游接待服务基地职能。 城镇体系规模结构大埔县城镇体系规模规划分为四个层次。中心小城市县城中心镇普通镇中心村 万万万万 项目所在地大埔县城，湖寮镇远期规划建成区面积 ㎞，人口万。 城镇体系空间结构目前，大埔县城湖寮镇与南北重镇高陂茶阳构 成字型格局由于梅坎铁路开路，三河镇规模将迅速扩大，梅埔公 路埔饶饶平公路贯通及较高标准的改造，将会形成个新格局，小 城市湖寮向东西两翼扩展而形成十字型骨架取代原有字型骨架。 由十字型城市骨架与附近建制镇共同构成大埔县域城镇体系，实现城镇空 间而已结构由点状向极轴发展，由不均衡逐步向均衡发展。 小结在城镇体系规划中，大埔锦绣客家项目处于整个体系靠近 中心城区位置，区域位置得天独厚。 城市规划 大埔县城市总体规划将城市结构调整为个中心五个居住区级中心 和个主城区四个指状的规划结构。在规划城市建成区的外围和四个指 状之间规划保留大面积的楔形生态林地，形成以老城为中心，以扇形开放 式展开的用地形态。 项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住商业服务文化教育 行政办公公园绿地等功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用 较大。 基地现状 基地区位项目基地为进入县城的门户区域，是大埔县对外展示的主要形象区域。 周边区域现状 项目周边地区是大埔近年来来开发建设的重点区域，整体建设档次高， 环境优美。项目基地北接已建成的书法公园，规划待建的滨江公园也与项 目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园，新建的大埔博物馆位于项 目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模的客家古村落。 现状自然环境 气候 项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬 短，适宜各种亚热带植物生长。年平均气温，极端最高气温， 最低气温，年平均降雨量毫米，年日照时数平均为 小时，夏秋光照时间长，有小时，占全年光照时数的。 自然环境 项目处于大埔县城郊，紧邻梅潭江，背山面水，基地内藏风聚气周 围植被保留完整，自然环境均属原生生态，空气清新广节约用水新技术新工艺的原则 减少污水排放的原则 节水措施 为了加强节约用水，合理有效利用水资源，促进经济社会的可持 续发展，在项目建设和运营中，应注意以下节水问题 节水器具使用率达到，高效利用水资源。 用水设备和器具等应加强维护和管理，采取防渗防漏措施， 降低渗漏率。 采取循环用水水多用等节约用水措施，降低水的消耗量， 提高水的重复利用率。 绿地道路等的规划建设应当推广采用低洼草坪渗水地面。 建设和利用雨水收集利用设施，加强雨水的利用。 效益分析 经济效益分析 根据项目当前的市场价值，考虑合理的成本投入与相应的项目建成收 益， 项目前期投入包括 土地出让金及转让费清单 基础设施投入费用道理给排水电力电信 建设费用旅游设施主体建筑及构筑物旅游接待主体建筑 环境打造景观亮化费用 包装宣传推广费用 后期维护管理费用 项目收益包括 产权式旅游接待设施收益 旅游经营管理收益 项目基础数据及相关单价 假定项目建设后以投入市场销售为进行测算，依据当地区域条件经 济情况以及市场行情，假定项目基础数据及相关单价如下 项目数量单位备注 征地标准万元 建设单价元前期 投入 基础设施费用单价万元亩道路水电等 绿化亮化单价万元包括旅游景观 费用 包装宣传推广费用万元 后期维护费用万元 项目 收益 旅游餐饮娱乐 住宿 万元年参照地区旅游 市场 旅游配套低密度建 筑 元 项目经济测算表 建设估摸测算 项目规模单位备注 项目用地 主要建设用地 其 中 旅游休闲用 地 整体容积率按 政府接待用 地 整体容积率按 餐饮娱乐用 地 整体容积率按 旅游接待用整体容积率按地 建筑总面积万 价格测算 项目内容数量单位备注 征地费用万元建设用地规模 公顷 建造费用万元 基础设施费用万元 绿化亮化费用万元 馐宣传推广费用万元 项目前期投入总费用万元 后期维护费用万元年 收益测算 项目内容数量单位备注 项目开发次性收益万元旅游配套地产，包括 部分政府接待用地 和旅游节点用地，建 筑量为万方 旅游收益万元年 项目开发次性收益分析 折价开发毛利润万元 折价投资利润率经过项目经济测算，项目前期次性投入约为亿元，不包括后期 维护成本折市场价格销售收益约为亿元，不包括后期旅游带来的 餐饮购物住宿等方面的收益，项目开发次性投资毛利润为 万元，投资毛利润率约为。 现金流量估算 根据项目实际情况，本项目主要以自筹资金进行建设开发，以投资 亿元，投资开发期为年，拟将资金按个季度分为期进行投资。 通过假设市场条件及开发投资期等基础资料进行开发测算，动态投资 回收期约为个季度，即为年。 投资匡算 项目单位合计 项目次性总投资万元 项目占地 主要建设用地