金融机 构暂不上调。 政策评析提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理 性快速 金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年 月日起，费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求的肆无忌 惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打 击。 总体而言，在宏观经济日益稳定，并另外，现在处于调控的关键时期，物业税 的征收问题既敏感，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法， 但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民 树立合理节约的住房消费观念。 首次提出地方政府的调控责任。第五大条是落实地方各级人民 政府责任，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政 策的工作评价直接挂钩，即工作责任制。这是个重要的动向， 将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展 房地这是个重要的动向， 将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展 房地产业的问题上跑偏路，甚至本末倒置。实地方各级人民 政府责任，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政 策的工作评价直接挂 首次提出地方政府的调控责任。第五大条是落，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法， 但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是税的研究 试点征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税 的征收问题既敏感部分内容简介部分内容简介完善 住房税收政策来代替，这在定程度上显示国务院对物业税的研究 试点征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税 的征收问题既敏感，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法， 但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民 树立合理节约的住房消费观念。 首次提出地方政府的调控责任。第五大条是落实地方各级人民 政府责任，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政 策的工作评价直接挂钩，即工作责任制。这是个重要的动向， 将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展 房地产业的问题上跑偏路，甚至本末倒置。 总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻， 房地产业的发展面临分化，方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住 购房消费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求的肆无忌 惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打 击。 金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年 月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点， 调整后大型金融机构存款准备金率为，农村信用社等小型金融机 构暂不上调。 政策评析提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理 性快速增长的种反映。年的第星期金融机构新增贷款达到 亿人民币，这在定程度上促成了这次上调行动。 对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准 备金影响的是市场预期，如果市场从目前的宽裕心态转变为紧 缩心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体 来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场 风险角度来考虑的，主要体现平衡和微调两个方面。因此， 仅从这个动作还不能做出未来货币政策是紧还是松的判断。 未来政策走向 宏观经济调控政策继续实行积极的财政政策和适度宽松的货 币政策 从宏观经济政策取向看，年依然实行积极的财政政策和适 度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明 年增速重新站上两位数，如果增幅超过，如果包括股 票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策， 尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手 段，而货币政策的调整将显著影响楼市。 房地产调控政策有保有压，从无为到有为 从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了年末 年初这轮冲击波后，会有个观察期，如果接下来个月市场 出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面， 年全年极可能将在平静中度过。如果年开发投资增速重新站上 ，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投 机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的有为将体现 的更为明显。 ㈡正安县房地产市场环境分析 人口环境分析 全县常住人口为万多人，其中城区人口万人，郊县人口 万人，作为城两区之的凤仪城区人口密度较大。安场城区作 为日后正安县的发展重点，到年常住人口将达到万人。 文化环境分析 正安山川秀丽景色迷人，境内属典型喀斯特地貌，旅游资 源富有特色，极具开发价值。有百里桐花，千顷茶园，万亩草场 有天楼云海，顶菁日出有马溪河风光，杨柳溪风光，林溪河风 光有石笋凌霄，天池泛舟，南天柱，古柏腾龙，风雨桥，公 馆桥有尹珍墓务本堂八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。 是遵义历史名城红色旅游线与渝南金佛山蜀南竹海道真大沙 河银杉保护区等著名景区连线构面的中枢地带，对构筑黔北渝南 旅游产业经济带，有十分重要的区位优势和承接作用。 行业环境 城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行 业发展。 加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的 解决了中低收入家庭的住房问题，办法中将明确其购买对象并对购 买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定实施廉租住房制 度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题房屋拆迁货币补偿 办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本 拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅 可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这切都将起到活跃房地产市场 作用。 经济环境 正安县经济保持稳定增长。初步测算年，全县地区生产 总值预计完成万元，按可比价格计算，比上年增长。 其中第产业预计完成增加值万元，第二产业预计完成增加 值万元，第三产业预计完成增加值万元，同比分别增 长和，年均分别增长和，三次产 业结构比从年的调整为，第 二第三产业增加值占地区生产总值的比重分别提高了个和 个百分点全社会固定资产投资预计完成万元社会消费品零 售总额预计完成万元地方财政般预算收入完成万元 预计全县城镇居民可支配收入达元，农民人均纯收入达 元人口自然增长率为‟，城镇登记失业率始终控制在以内。 正安县全年经济总量虽然保持稳定增长，但各产业的结构未 发生大的改变，仍然是第产业占绝对地位，第三产业近年逐步增 大，居第二，第二产业由于受投资下滑的影响，占有率呈下降格局， 居第三位。 从总量来看，正安县全年国民经 商业元万元 供电用电负荷费住宅元万元 商业元万元 其他建安工程费‟万元 总费用万元 开发间接费用估算表单位万元 序 号 项目计算依据金额 分散建设市政公用 设施建设费 建安工程费 建筑工程质量安全 监督费 建安工程费‟ 供水管网补偿费 住宅 商业 住宅人，元 商业人，元住宅 商业 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅户，元 商业百，元 住宅 商业 其他建安工程费‟ 合计 其他费用建安工程费‟万元 其他费用估算表单位万元 序号项目计算依据金额 预算定额管理费建安工程费‟ 竣工档案保证金 报建手续费 工程合同预算或标底审查费 其他 合计 不可预见费本项目的不可预见费用按项目项和的估 算 万元 管理费用本项目的管理费用按项目项和的估算 万元 销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算 万元 财务费用万元 以上见附表 销售收入估算 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价 为 住宅均价万元 商铺万元 办公楼万 地下车库万个 销售收入 住宅万 商铺万 办公楼万 车位万 总计万元 营业税及附加万 以上见附表 现金流量 见附表 ㈡融资方案 项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。 借款偿还计划，见附表 资金来源与运用，见附表 第五部分财务评价 ㈠盈利能力分析 项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。 见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。 ㈡偿债能力分析 房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。 见附表。 内部收益率 内部收益率设基准收益率为，则时 ， 又设，则，可见在之间， 经计算可得 评价结论此项目在财务上是可行的。 第六部分不确定性分析 ㈠盈亏平衡分析 住宅销售的平衡点是 即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。 ㈡敏感性分析 单变量动态敏感分析表 序 号 项目变动幅 度 全部投资所得税前 内部收益率投资回收期年 基本方案 销售价格 销售面积 可变成本 从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售 过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了 个切实可行的市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本 的控制，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。 风险分析 宏观因素风险分析 由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不