益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共 投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业 税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金 万元后，预计累计未分配利润为万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶 层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车 场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择 适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且 要重视该项目的社会效益。 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平 均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市 各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面 积在的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占 ，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占 承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占 到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼 盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度 上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了 元平方米，涨幅为。 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售 情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了 平方米以上的销量。究其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是 该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资 者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。从市场现状看， 武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写 字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城 等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在 元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购 房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷 智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体 本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖 山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉 以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房 地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科浙江耀江广州保 利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大 约每平方米元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地 产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳 万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房 地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住 宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市 居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规 划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐， 尤其是国内知名的地产商和外域外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推 出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市 民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于光谷， 靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气 息高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边 居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小 于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理 由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 五市场风险分析该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周 边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经 济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职 工的收入水平也逐步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园 区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中年是单位的 骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工 作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环 境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全 性的保证。所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的， 而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身 具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的 投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前 政府政策，风险较小。 三建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟 建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案 原材料燃料供应方案及投资估算的依据。 建设规模 考虑到自有资金的有限万元，现代花园项目规划总用地万平方米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总 居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小 区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出 所等设施。小区基本规划简图见附图 二产品方案 户型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划 设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。注重环境的营造并赋予 其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层， 周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次 较高，家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表 户型分配表 楼型户型格式面积数量套 室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台书房室厅卫厨阳台书房 ④室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面现浇平屋面屋顶花园。 室内 内墙厅房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 顶棚厅房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 地面厅房为水泥砂浆拉毛。厨房阳台地面铺设高级防滑砖。 窗户外窗用彩铝窗。门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。 厨房赠送套装橱柜吊柜地柜洗菜盆水龙头抽油烟机。 卫生间公卫内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级 防滑砖。赠送淋浴间冷热水龙头及花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节 水马桶预留热水器接口位。其余卫生间预留给排水管道地墙面水泥砂 浆拉毛。 楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 配套设备 电梯层以上商品房均配置高档名牌电梯。 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装 后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时 电子巡更系统车库管理系统等。 卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。 信息服务系统小区局域网可接入背景音乐视频点播等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心四个组团和幼 托串在起，形成树枝状道路系统。 小区建筑小品 入口区内设保安