亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指 标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的， 对全市工业经济增长的贡献年达。目前全区拥有各类企业多家，其中三 资企业多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元 企业家。经认定的高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中 国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 项。开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。 桂林国际会展中心 桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。建筑面积为万平方 米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米， 净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐 全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。另外，还设有 平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有平方米的商 务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应的银行 邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。室外的 甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放 辆汽车的大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备的档次上，桂林国 际会展中心都可进入全国会展场馆前名。 本项目地块状况分析 环境分析小结 第三章桂林市旅游产业发展分析 桂林市旅游业现状 桂林市旅游业客源分析 桂林市旅游业发展趋势研究 桂林市旅游业分析小结 第四章本项目的综合定位 本项目的分析 优势 区位优势 本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗 邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽 米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。 交通优势 本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道 的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到 达主城区的任何位置，交通优势十分突出。 世界级旅游名城优势 桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方， 在国内外享有很高的声誉和知名度。 地块环境优势 本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次 分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内 景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划， 制造出高水平的物业。 劣势 开发模式复杂 本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大部分酒店渡 假村的改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高的产业，必 须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本 项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成定的困难。 拆迁安置难 本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限， 对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施， 定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观的影响 由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定 的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。 桂林市商铺租售情况疲软 通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林 市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理 想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺 价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。 机会点 户籍政策的放松 桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的 地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米的商品房就奖励个入户指 标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。 房地产市场处于上升阶段 桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人 民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。 城市规划 根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。 桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容 积率有严格的控制。在市中心开发像本项目样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在 市区内大面积土地开发的机会优势。周边项目给本项目带来的机会 本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内 和 项目销售计划 高宏公司聘请南京荒岛房产经纪有限公司作为销售代理公司。南京荒岛房产经纪有限公 司作为国内知名的房地产代理公司，具有丰富的销售经验和优良的销售业绩。 为了进步了解市场的行情，年底，高宏公司特意为对项目的价格定位做了次 市场反应测试。针对登记的内部客户推出了五间块底商商铺的预认购活动，物业的基本情 况为面积在平方米，按套内面积计算单价为元平方米，折合成建筑面积单价约为元平方米，比预估价格元平方米高开了约，每间商铺总价在 万元左右。我们还制定了非常高的预订门槛，每人限订套，预订时付足总房款的 作为保证金。 这次活动的结果令人兴奋，五套这么高总价的商铺在未做任何宣传的情况下，短短周 全部被预认购，并且没有户出现价格上的折扣优惠现象，保证金都按时付足。 通过这次价格定位测试，完全可见，目前的项目价格定位不仅是市场能接受的定位，而 且还有定的上涨空间。预认购者中既有投资客也有自营客，他们的踊跃认购也表明，市场 对未来城信心是很强的。 销售收入详见销售收入计划表 第七章项目财务效益分析 财务分析 税金计算 本项目的税金计算详见销售收入和销售税金及附加表 损益表与静态盈利分析 计算过程见损益表。 本项目的投资利润率为 本项目的投资利税率为 本项目的资本金利润率为 以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。 现金流量表与动态盈利分析 本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评 价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，对项目的全部资金 的经济效益进行了评价。由于本项目的复杂性和特殊性，所以要运用多种评价指标来进行项 目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期。本项目的 贷款利率。建议项目的基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取 详见现金流量表评价指标税前税后 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期静态个月年月 以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的动态经济效益指标良好，项目可行。 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 详见资金来源与运用表 本项目在年月开始借款，年月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还 能力较强。 项目不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。 这些因素受到政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实 现。 盈亏平衡分析 本项目的总投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税销售收入的 后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点在销 售率为。所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后的第个项目， 公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司的公众形象。所以这样的盈亏 平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目的风险减少到最低点。 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期 的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率财务净现值和投 资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指 标影响。计算结果详见敏感性分析表。 项目变幅 建安成本费标准方案 投资利润率 变化幅度 净现值万 元 变化幅度 项目变幅 销售收入标准方案 投资利润率 变化幅度 净现值万 元 变化幅度 售价建安工程费的变动对财务净现值的影响 当售价下降时，财务净现值将为。 当建安成本上升时，财务净现值将为。由此可见