城市空间，集聚城 市人口，加强城市建设，以实现长兴城市的高度城市化和现代化。根 据城市化及规划要求，对太湖新区的开发建设已经提到了政府的工作 日程。 二本项目建设是缓解城市用地紧张的需要 长兴城区用地日趋紧张，急需开辟块新区以满足城市的扩张需 要。长兴城市总体规划发展方向是向北建设龙山行政新区向东扩展 太湖新区向南发展与县经济开发区相配套的雉城工业园区向西发展建设城市居住区。目前，龙山新区为行政中心所在地，规划建设用 地已经饱和，向南城市空间被宣杭铁路分割阻断，且铁路南面是雉城 工业园区的工业用地。因此，紧邻老城区的北面南面用地都已定性， 且趋于饱和，而城市东面的太湖新区尚有城市宝贵的城市建设预留用 地，城市居住区的发展只能往城市东面发展。 三本项目建设是创建生态县提高城市品位的需要 年长兴县成功地被评为国家园林县城。年我县成功取 得国际花园城市称号。当前，我县正积极创建生态县。无论是国 家园林城市国际花园城市还是生态县都对城市绿地建设尤其是 人居公共绿地指标提出了十分严格的要求。现在的城市建成区面积有 限，而人口不断增加，势必造成老城区绿化的人均指标不足问题。因 此，必须在城市太湖新区中提高绿化面积和绿化品质。 规划城市太湖新区位于长兴县城东，以太湖为中心。无论区位条 件，还是自然景观环境，这都是长兴仅存的风水宝地。通过规划组织 合理的功能布局道路交通绿化景观，引导有效的开发模式，突出 太湖水上公园太湖生态景观区及太湖湖边休闲区，力求将该区建成 品质卓越的功能复合的可持续发展城市综合区。我们有理由相信， 借鉴近几年的城市新区的成功开发经验，同时吸取规划建设中的教 训，我们定能将长兴太湖新区打造成长兴的个高品质生态型居住新区。 四本项目建设是缓解城市交通压力的需要 长兴城市人口不断增加，但主要人口集中在老城区，近万人口 居住在只有平方公里的老城区，老城区的人口过度密集。建设用地 特别是居住用地日趋紧张，人均居住用地面积不断下降，直接导致城 市交通压力越来越大。尽管这几年我们不断实施道路改造扩建工程 和启动新的道路建设，如画溪大道滨河大道金陵路改造等项目建 设，但是仍然难以解决中心城区的交通拥挤行车难的问题。由于城 市的空间局限，通过城市内部道路的建设与改造的方法非根本之道。 寻求新的城市居住空间，分流老城区人口和车流才是必然的选择。 综上所述，该项目的实施是十分必要和迫切的，具有极其重要的 现实意义和巨大的经济效益社会效益环境效益。为了谋求长兴城 市新轮发展，更好地展示城市风貌，必须紧紧抓住建设机遇，积极 拓展城市空间，加快建设长兴高速铁路站站前广场，加快建设太湖新 区，以早日实现我县山水园林型现代化新兴城市目标 第三章建设单位概况 长兴城市建设有限公司以下简称城建公司成立于年 月，注册资金万元，法定代表人赵志有，由长兴县城市建 设发展总公司出资组建的国有独资企业。公司的经营范围是城市基 础设施城市公用设施建设。公司同时也是长兴县城市建设经营城 市和对外投融资的主要平台之。 城建公司是长兴县新型城市化建设的主体之，公司拥有四大 优势是政策支撑优势。可以根据总体规划准确把握区域地块的性 质和功能定位，预先测算和核定拆迁安置补偿成本二是规划策划优 势。可以针对不同区域片区地块的不同情况，通盘谋划，有效整合， 促使项目的连片改造，规模开发，保障项目的合理性三是组织实施 优势。可以通过沟通配合各政府部门，统筹推进和解决具体项目的 拆迁和安置问题四是市场运作优势。公司具有投融资和项目开发 经营的职责，可以依托公司，具体协商项目策划实施方案，保障项目 的经济性和可操作性。城建公司的宗旨是全面配合我县旧城区的改 造进步改善老城区人居环境为城市建设筹措资金为广大市民提供合格的公共产品和服务确保国有资产安全增值。 长兴城市建设有限公司投入产出流程表 县财政重点 工程拨款 县建设局城市 配套费收入 城建公司项目 周转金 银行贷款 投入 道路基础设施建设区域地块征地拆迁补偿 产出道路区域地价升值带来土地 的出让金 拆迁地块拍卖后形成土地出让 金收入 第四章建设规模 建设规模依据与原则建设规模依据 根据长兴县政府依托高铁车站，推动太湖环线的开发建设要求。 广场周边地区将建设成为集站前服务功能科技研发功能生产性服 务业功能旅游集散功能生活服务功能为体的现代新城区，研究 确定本项目规模。 二建设规模基本原则 坚持适度发展，加快建设，不断完善的愿则。从高铁车站实际需 要出发，利用现有的建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满 足当前需要又兼顾今后发展，在标准上，既符合我国国情又适应人民 群众不断增长的生活消费水平 本项目的实施涉及到地块的拆迁征用土地成本按万元亩 估算。项目占地面积亩，征用土地拆迁费用为万元亩 亩万元。 四建设投资估算结果 本项目投入总资金万元，其中工程费用万元，工程 建设其他费用万元，建设期利息万元。详表 项目投入总资金估算汇总表 二资金筹措和资金使用计划 资金筹措 本项目资金来源为自有资金银行贷款商业街旅店开发营业 收入及土地出让收入用于投资的部分。 自筹资金万元。 银行贷款资金万元。 二融资方案银行贷款资金万元，自筹资金万元。 三资金使用计划 本项目建设期为三年。建设资金分年投入，第年投入万 元，第年投入万元，第年投入万元。详见表 投资使用计划与资金筹措表 工程项目投入总资金估算汇总表 表单位万元 序号工程或费用名称金额万元备注 建安工程费用„ 广场工程 详见表 商业街旅店 道路工程 绿化工程 火车站房 停车场 水景 给排水建筑小品 雕塑 夜景照明 电力通讯 其他附属工程 二工程建设其他费用 土地费用 勘测设计费用 工程监理费 建设管理费 不可预见费 三建设期利息 四项目投入总资金二三 工程投资使用计划与资金筹措表 表单位万元 序号项目合计 建设期 总投资建设投资 建设期利息 资金筹措 自有资金 银行借款 建安工程费用估算表 表 序号建设内容工程量 单 位 估算依据 金额 万元 备注 广场工程元 商业街旅店元 道路工程元 绿化工程元 火车站房元 停车场元 水景项万元项 给排水元建筑小品项万元项 雕塑项万元项 夜景照明项万元项 电力通讯项万元项 其他附属工程项万元项 合计 第十二章还贷来源分析 还贷能力分析 该项目的还款来源为商铺旅店销售收入及项目周边土地出让金 所得。 商铺旅店销售收入与销售计划 商铺旅店按照市场价销售，根据工程所处位置周围环境条件 长兴县房地产市场的趋势以及长兴县拆迁安置房有关建设标准预测， 旅店按元销售，商铺按元销售，可 获销售收入万元。 销售进度计划 本项目计划用三年时间完成安置及销售，计划年出售 房源，年出售房源，年出售房源。收入估算如下表所示 营业收入估算表 表 项目年年年 旅店 可销售面积 营业收入 万元 商铺 可销售面积 营业收入 万元 合计 可售旅店面积 营业收入 万元 该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至年，售房所 得总收入为万元，可安排专项资金用于偿还银行借款万 元及利息。 土地出让金本项目周边有亩土地为该公司所有，根据该土地所处位置 周围环境条件长兴县土地市场的趋势及类似土块土地价格，该块土 地出让价格约为万元亩，出让该块土地可获收入万元。 二还贷计划 年起开始还贷，年先行偿还贷款万元，还贷来 源为年及年的房屋销售收入 年偿还剩余贷款万元，还贷来源为年的房屋销 售收入及土地出让金。剩余资金用于公司其他项目建设。 还款分析表 表 还款年 份 还款项目归还本息 万元 还贷来源 偿还借款偿还利息 年 及年房屋 销售收入 年 年房屋销售收 入及土地出让金返还 收入 合计 第十三章社会评价 社会评价是分析本项目建设运营对长兴县的社会影响和社会效 益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。 社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响 分析项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。 项目对社会的影响分析 项目对所在区域居民就业和收入的影响 本项目进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点， 有利于进步吸引投资，推动长兴经济增长，新增众多的就业机会， 从而解决部分市民的就业问题。 同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的 上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带 动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影 响是正面的。 二项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促 进生活配套等各方面设施的完