指标 项目财务评价指标 投资回收期年税后年税前 财务净现值万元税后万元税前 内部收益率年税后税前 资本金财务评价指标 财务净现值万元 内部收益率年 国民经济评价 财务净现值万元 内部收益率年 可行性研究的主要结论 项目前期工作准备充分，拆迁条件良好 项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快 回笼资金 项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经 济上可行 项目具有较强的抗风险能力 项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够 得到社会和政府的大力支持。 第二章市场分析 西安市莲湖区概况 莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路 的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。 莲湖区经济实力概况 为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济 强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五 区四平台的经济发展思路，加快对莲湖区的改造步伐。 年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规 模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长 ，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区 财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为， 地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值 固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速 增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区 重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元， 总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年 来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位 居全市第。 莲湖区科技文化概况 该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大 中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰 富。境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹 处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。 随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖 区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现 出的区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经 济的快速发展提供了强劲的动力。 西安市莲湖区土地市场分析 随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化工业 化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地 区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。 总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供 不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加 大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的 持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市 市政基础建设及城市环境的改善，交通干道辅助道路的拓宽改造和 修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚的外来房地 产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地 价水平。 莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围 没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周 边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。 目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片 的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良 好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆 迁安置完成后的后续建设将建成环境优美安全舒适的集生态商业 休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。 西安市莲湖区商业市场分析 莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业印刷 业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安 市新兴的大型商贸区。在线五区四平台的发展思路上，莲湖区 精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布 局，促进了区域经济的进步发展。 是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备， 盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实 力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等 商贸业为主体的区域经济增长极。 二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重 建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开 发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际 古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路 文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工 程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部 完工并投入使用。 三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街 区的民俗餐饮文化形成了西安市的大特色。街区内民俗餐饮名店 鳞次栉比，民族服济评价方法与参数第三版公 布的房地产行业年社会折现率，转换成季度折现率为。 财务盈利能力分析 项目现金流量表，见附件财务评价报表。 根据该表计算的评价指标有所得税前税后的财务内部收益率 财务净现值和静动态投资回收期。其中所得税后的年财务内部收益率 为，税后财务净现值为万元，税后的静态投资回收期为 年，动态投资回收期为年所得税前的年财务内部收益率 为，税前财务净现值为万元，税前的静态投资回收期为 年，动态投资回收期为年。 资本金现金流量表，见附件财务评价报表。 根据该表计算的税后年内部收益率为，税后财务净现值为 万元。 清偿能力分析 通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表的计算， 考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按 时还完。 项目财务评价结论 从项目的盈利能力分析清偿能力分析等方面的分析结果，可以 看出项目在财务上是可行的。 第九章不确定性分析 盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因 素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行 盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因 素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。 根据线形盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 成本费用方程 式中实现出让收入 政府补贴 计划出让收入 土地出让收入实现率 总成本费用 单位可变成本 每亩土地出让的税金及附加 总成本中的固定费用 令，便可求出值。 解得 故当出让收入实现率为项目的盈亏平衡点，即当出让 收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现 亏损高于这个比率，项目将出现盈利。 敏感性分析 敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引 起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。 本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率的双因素敏感 性分析，年基准内部收益率为，项目的内部收益率时，其在 财务上是不可行的。 计算出让价格变化的临界值，得 计算拆迁投资变化的临界值，得 表价格拆迁投资对内部收益率的影响 价格变化 投资变化 出让价格变 化临界值 投资变化 临界值 本项目的出让价格是个比较敏感的因素，出让价格允许变动的 幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格 管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资 在∝，的范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否 则，项目将达不到最低期望的盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过 程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。 第十章国民经济评价 国民经济评价是按合理配置资源的原则，采用影子价格影子汇 率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效 益和费用，分析计算项目对国民经济的贡献，评价项目的经济合理性。 项目的国民经济评价使用基本的经济评价理论，采用费用效 益分析方法，即费用与效益比较的理论方法，寻求以最小的投入费 用获取最大的产出效益。国民经济评价的主要工作包括识别 国民经济的费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报 表计算国民经济评价指标等。 影子价格与通用参数选取 影子价格是指依据定原则确定的，能够反映投入物和产出物的 真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到 合理配置的价格。 目前项目基础设施建设完成后，所定位的住宅和商业金融市场需 求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求 状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。 社会折现率是国民经济评价中的重要通用参数，它是用以衡量资 金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率， 并用作不同年份价值换算的折现率。 根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制的建 设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业的社会 折现率取值为。 效益费用调整 对于国民经济评价来说，项目财务评价中的营业税金及附加所 得税企业债券产生的利息等均属于在整个国民经济范围内的收益再 分配，不能够作为项目的国民经济现金流量。编制国民经济评价费用 调整表如下 国民经济评价费用调整表单位万元 序号项目财务评价国民经济评价 拆迁安置费 场地平整费 销售费用 管理费用 不可预见费 建设期利息 合计 国民经济评价结论 根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根 据该表计算的项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率 和项目经济净现值。 本项目年内部收益率为，超过房地产