部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品 邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅 费厨房炊具厨房燃料等。 酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这 些部门发生的办公费差旅费等。 经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费 燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。 营业税金及附加。 第二章项目概述 业主公司背景 东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成 的专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企 业。 二项目基本资料 项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。 项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。 总用地面积。平方米。 总占地面积平方米。 总建筑面积初步拟建设平方米。 建筑密度。 容积率 绿化率。 场地内停车数辆。 工程竣工时间未定。 酒店定位未定。 调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。 第三章市场调查及分析 项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等 地进入东莞最主要的门户之。 交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于 分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网 线。 周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易 中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对 面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂 时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的 车程之内。 周边的酒店 四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店 包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇 的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒 店，正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详。二 线范围车程在分钟以上的酒店包括车程在半小时以内的四五星 级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店， 其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐 型酒店。 三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城 酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下 十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上 的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。 快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包 括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒 店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店， 在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店 八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司的经济型酒店莫泰酒 店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈。格林豪泰酒 店管理有限公司的经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精 品型商务酒店山水时尚酒店。 根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内的三 星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威 胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否地理位臵 的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的 作用。项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家， 目前竞争对手极少。因此，地理环境较为理想。项目所在地线 范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星 级及快捷连锁酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否直接影响 到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计 算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。批 发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。 二项目地区基本情况 地理位臵道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速 公路横穿镇区，并设有大型的互通立交出入口，另外有条标准级主 干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港 公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是 个具有深厚传统文化的水乡，已有年的悠久历史近几年被授予中 国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡的荣誉。 区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员 万人，外来暂住人口万人。 经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业 和第三产业齐头并进共同发展的格局，架起了个以首饰电子 五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱的门类 较多的外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食 等行业的快速崛起，实现了农业经 施工 材料 进场 报验 监理公司负责施工材料抽验。达至预期目标 工程 签证 的签 发 监理公司初步审核，筹建办审 定。 原则上不签发图纸 局部 细化 调整 监理公司初步审核，筹建办审 定。 尽量少调整 组织 有关 的验 收 政府有关部门满足验收条件 酒店 后勤 硬件 员工宿舍及负楼员工后勤区 最好在开业前个月交付使用。 满足经营需要 装修管 理 装修 设计 招标 按计划实施设计超前，成本 较低 装修 施工 招标 按计划实施按国标标准验收 整体 装饰 品的 设计 按计划实施达至预期目标甲供 材料 采购 按实际需求确认甲供材料名 称及数量，如电子门锁，卫 生间的洁具及龙头。 按既定的采购流程执行。 物有超值 制定 施工 现场 管理 制度 实施 制定施工现场管理制度并实 施。 由筹建办装修监理全面负责 质量及进度的监理，验收及 工程的协调。 达至预期目标 施工 材料 进场 报验 由筹建办装修监理负责主要 的施工材料进场报验。 严禁货不对版。 达至预期目标 工程 签证 的签 发 装修监理初步审核，筹建办审 定 原则上不签发 图纸 局部 调整 装修监理初步审核，筹建办审 定 达至预期目标组织 有关 验收 筹建办牵头，组织各有关人员 参与。 满足验收条件 机电管 理 机电 设备 规划 按计划实施节能，维修及保 养成本低 与政 府部 门沟 通 高压电的总接口。 给排水的总接口。 管道煤气的总接口。 根据工 程需要 满足工程及经营 需要 甲供 材料 按实际需求确认甲供材料名 称及数量根据工程需要的 时间进场。 按既定的采购流程执行。 根据工 程需要 满足工程及经营 需要 强电 系统 按计划实施根据工 程需要 满足经营需要 给排 水系 统 按计划实施根据工 程需要 满足经营需要 消防 系统 按计划实施根据工 程需要 满足经营需要电梯 系统 招标 按计划实施满足经营需要 空调 系统 招标 分体空调满足经营需要 通讯 系统 招标 按计划实施根据工 程需要 满足经营需要 锅炉 系统 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要 有线 卫星 电视 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要 背境 音乐 及公 共广 播 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要闭路 监控 系统 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要 酒店 管理 系统 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要 机电管 理 厨房 招标 按计划实施满足经营需要 煤气 工程 招标 具体招标及施工进度表另定。根据工 程需要 满足经营需要 室内 灯饰 设计 按计划实施根据工 程需要 满足经营需要 防雷 工程 招标 基础工程前定方案，签合同。 与基础工程同时进行。 具体招标及施工进度表另定。 根据工 程需要 满足经营需要制定 施工 现场 管理 制度 并实 施 制定施工现场管理制度并实 施。 由筹建办机电监理全面负责 质量及进度的监理，验收及 工程的协调。 达至预期目标 施工 材料 进场 报验 由筹建办机电监理负责主要 的施工材料进场报验。 严禁货不对版。 达至预期目标 工程 签证 的签 发 机电监理初步审核。 筹建办审定 原则上不签发 图纸 局部 调整 机电监理初步审核。 筹建办审定。 达至预期目标组织 有关 验收 筹建办牵头，各有关人员参 与。 些项目是政府有关部门来 验收。 满足验收条件 酒店策 划 人力 资源 管理 方案 包括企业文化，人事管理， 员工薪酬，员工福利，员工 培训，绩效评估，员工激励 系统及完善。 符合市场需要 制定 经营 管理 策划 包括经营定位，价格定位， 产品策划，管理策划，前期 投入预算，经营预测，风险 评估。 符合市场需要 完成 系统 营销 策划 包括目标，总体策略原则， 市场定位，行动方案，信息 反馈，员工奖罚，企业形象 推广，费用预算。 遵重传统，勇于 创新 操作 规范 的制 定 包括工作说明书，工作流 程，管理制度，检查制度， 各类表格。 按快捷酒店标准培训 教材 的完 善 包括个系列入门必修， 案例集中营，打开成功营销 之门，极速英语修练，实用 礼仪大全，