工程物业管理国内外商贸投资旅游投资为辅业的多元化集团公司，并朝着国际 化公司的目标迈进。 公司实施专业风险控管，体现管理方式的专业标准分权分责分工。在股 权结构上，为确保股权的长期稳定，经营管理层始终专注于长期经营成果，坚持价 值投资的原则。公司擅于整合资源，用系统化的投资决策流程和风险控管流程，以及 注重道德诚信的标准化经营来保证投资决策运作过程的专业性科学性和规范性，公 司在风险投资的实践中总结出套科学的项目评估方案设计以及投资管理资本运 作的管理方法与操作标准。在合规合法的前提下为投资人积累更多阳光下的财富。在 公司的投资运作中，重视以国际化的视野审视市场，发掘新的投资机会，为国内的投 资者提供更多国际化的专业服务。 公司具有丰富投资管理经验的经理人团队，他们将国际化的投资理念，深入的国 际市场洞察能力，引入投资管理决策过程。在从事产业投资与风险的实践中，建立了 大量的社会关系网络，与国内项目市场的众多企业建立战略合作联盟。力求为投资者 带来持续优秀的投资环境和长期稳健的收益。 在信息时代高速发展的现今，云南睿和鑫投资秉承差异精致速度的价值 观，以逢山开路，遇水架桥的豪迈气魄，聚四方英才，联天下有识，卓越资本运 作，成就投资伟业, 编制依据 相关法律法规 中华人民共和国森林法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国城乡规划法 风景名胜区管理暂行条例 旅游发展规划管理办法 云南省旅游管理条例 相关规范规程及标准 旅游规划通则 旅游区点质量等级划分与评定 风景名胜区规划规范 公路工程技术标准 国家有关项目建议书编制规定标准 相关规划计划 昆明市旅游发展总体规划 昆明市国民经济和发展五年计划纲要 昆明市环境保护十五计划及年长远规划 昆明市土地利用总体规划 二项目市场分析 云南省和昆明市旅游度假市场现状及发展趋势分析 旅游市场度假市场概念及异质化分析 旅游市场的定义从经济学角度讲，就是旅游产品供求双方交换关系的总和， 即在旅游产品交换过程中所产生各种经济现象和经济联系。旅游市场与般商品 市场的区别在于它所出售的不是具体的物质产品，而是以劳务为特征的包价路线。 同时，旅游供给与消费过程同步进行，具有很强的季节性。 在整个旅游产业当中，观光旅游休闲旅游度假旅游的区分开始成为新的 行业划分标准。 所谓观光旅游，主要指在旅游消费活动中，以自然风光和人文景观为主要消 费目的的消费活动。在旅游活动组织上，般体现为团队游多景点非重复性 特征。目前，中国的观光旅游正在从低层次国内观光旅游阶段向高层次世界观光 旅游阶段过渡。除了具备世界级和国家级的流观光资源外，其他的普通观光旅 游资源都不同程度地开始向休闲度假旅游转型。 所谓休闲旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩购娱 其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以吃购玩娱为主。与观 光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。 所谓度假旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩含运动 要素的重复性旅游消费。其中，又以吃住玩为主。度假旅游需要优质的 观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是观光，而是吃住玩。与休 闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品滞留时间更长， 但可重复性更强。 按照国际通行的测算标准，个国家人均达到或超过美元后，旅游 消费就进入度假旅游为主的阶段。目前，我国人均已经接近美元，般 中心城市人均已经超过美元。在中心城市旅游市场上，休闲度假旅游不 仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业文化城市建设等其他相关 行业。 旅游市场新概念小时旅游圈浮出水面 除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日 常生活的部分。小时旅游圈浮出水面。所谓小时旅游圈，就是以个城 市为中心，结合周边的系列旅游度假目的地组合成个旅游产品，而且出发地 到目的地的车程只需小时到小时不等，让游客在个周末甚至平时就可进行 旅游总收入万元 数据来源于云南省统计年鉴。年数据暂缺。下同。 表云南省旅游接待人次及收入对比 全省分国别接待旅游人次 国家和地区年年年年年 日本人 菲律宾 新加坡 泰国 印度尼西亚 美国 加拿大 英国 法国 德国 意大利 俄罗斯 澳大利亚 新西兰 其他国家 华侨 港澳同胞 台湾同胞 共计 数据来源于云南省统计年鉴 星级住宿业客房收入床位数 项目年年年年年 旅游饭店客房收入万元客房床位个 般旅店客房收入万元客房床位个 其他住宿服务客房收入万元客房床位个 数据来源于云南省统计年鉴 第二云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光休闲度假 旅游转型。 年，云南省委省政府明确提出云南旅游二次创业的旅游发展战略。 二次创业的核心任务是旅游产业结构调整转型升级和提质增效。从低层次 表云南省星级住宿业客房收入及床位数对比 表云南省分国别接待人次对比 的观光旅游向多层次的观光休闲度假旅游转型，是云南旅游二次创业的基本 路径。 云南旅游发展倍增计划年提出了滇中大昆明国际旅游区 的规划构想。按照该计划提出的云南省旅游发展总体规划，滇中大昆明国际 旅游区主要是发展高原观光度假会展精品旅游线。具体内容是 滇中大昆明国际旅游区滇中的昆明玉溪和楚雄三州市，以巩固发 展生态游民族风情游乡村游为基础，大力开发休闲度假康体娱乐会展商 务等旅游产品为重点，进步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球 自驾车体育娱乐运动为主的康体娱乐设施建设，不断提高和完善会展基础设施， 提升节会赛事的组织水平和服务质量，把滇中大昆明国际旅游区建设成为高 水平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场面向东南亚和南亚的国际旅游集 散中心。如下图 图云南省旅游发展总体规划布局图 但是，到目前为止，昆明除了以春城湖畔度假村为代表的高尔夫类项目以 昆明国际会展中心为代表的会展项目外，昆明还缺乏代表春城形象和国际旅 游区形象水平的康体休闲养生度假休闲体育类项目。但是，高尔夫类项目和 国际会展中心项目毕竟客源市场有限，属于旅游市场中的小众群体。没有龙头性 的国际化水平的康体休闲养生度假休闲体育类项目，昆明要建设成为高水 平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场面向东南亚和南亚的国际旅游集散中心就缺 乏项目支撑，更缺乏面向广大海内外客源的真正大众性休闲度假旅游项目, 所以，云南省要实现旅游二次创业，昆明市要实现旅游二次创业并真正成为 全省的旅游中心而不仅仅是过境地，最能够填补市场空白最需要建设的旅游 项目，就是康体休闲养生度假类项目。 云南省和昆明市康体休闲市场休闲体育公园市场生态购物市场养 生保健市场私人保健医院会议会展等市场现状与发展趋势分析 康体休闲市场发展现状和趋势 随着物质生活水平的提高，人们对休闲健康的需求愈来愈强烈，这种 要求与迅猛发展的休闲旅游相结合，使得康体休闲市场已经开始在全国休闲产业 范围内成为种趋势。进入年以后，以温泉旅游为代表的康体休闲产业逐渐 被国民认同并接受，愈来愈多的人愿意利用假日享受康体休闲带来的身体及精神 方面的放松，提高生活品质。 中国是中低温泉地热大国，大部分温泉的温度都在度，约占全球的。 温泉地热资源丰富的省市依次是西藏云南广东河北天津福建辽 宁湖北湖南北京海南等。全国已探明的有多处，其中广东四川 云南湖南福建西藏的温泉占全国温泉总数的。 目前云南境内已开发利用的温泉达到多处。其中，昆明及其周边地区也 是地热资源主要分布带。最著名的有安宁天下第汤温泉宜良汤池温泉等。 但是，云南和昆明目前在温泉资源开发方面还处于初级阶段。温泉旅游还主 要停留在温泉洗浴和休闲层面，温泉文化中特有的养生文化度假文化还没有真 正体现出来。 昆明及其周边的温泉项目，主要有三种形式市区温泉浴场如橄榄树温泉 酒店日新温泉浴场等郊区环境温泉如安宁日式金方温泉滇池春天温泉酒 店郊区温泉和温泉主题酒店如柏联安宁温泉心景等。 根据田野咨询机构调查数据显示，温泉洗浴已经成为昆明城市居民仅次于在 外就餐和之后的第三大休闲消费活动。其中，岁昆明城市居民中，每个 月到浴场消费的人数比例为。由此可以推算出，昆明市每月约有万人到 浴场消费，以平均元人的消费金额来看，整个昆明市浴场每月将产生亿 元的消费额。 但是，尽管目前昆明的各类温泉项目经营状况良好，它们都有三个共同的缺 陷 是规模相对不大，没有个能够同时吸纳上千人以上的游客量 二是配套缺乏，没有个场所能够同时包含了洗浴养生餐饮娱乐运 动住宿等诸多功能，没有个具备温泉主题公园的功能和规模的场所 三是过分集中于洗浴和按摩，养生度假功能没有得到应有的体现没有 图 昆 明 主 城 区 居 民 消 费 活 动 调 查 统 计 目录 亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 项目名称 项目选址 项目概述 项目建设单位概况 编制依据 二项目市场分析 云南省和昆明市旅游度假市场现状及发展趋势分析 云南省和昆明市康体休闲市场休闲体育公园市场生态购物市场养生保健市场私人 保健医院会议会展等市场现状与发展趋势分析 云南省和昆明市旅游休闲地产市场及度假公寓别墅市场现状及发展趋势分析 三项目指导思想和投资流程设计 项目的指导思想 项目的投资流程设计 项目选址与土地获取方式 四项目内容 定位及定位依据 项目主题与功能设定 规划指标分析 五经济分析与财务评价 投资估算 项目分期及投资分析 财务评价 财务评价结论 六风险分析 风险分析 风险防范对策