概况 结论 位于北碚区南部，总面积为亩，地形较为复杂 自然环境较好，交通便利 建筑形式可考虑两种形式相结合，即别墅及联排别墅 地块位臵及概况 该地块位于北碚区南部，位于国道以北侧，背靠中梁山国 家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水， 沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获 得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉 水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质 检验报告，据估计如按每日以立方米的开采量进行开采可以持 续开采年以上。 项目产权及土地状况 项目原命名为，由公司开发，因资金不足，现项目 整体转让，整体转让价格为万元。我公司现与公司达成初步 意见，同意由我公司先支付万元履约保证金，当我公司通过招拍 挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。 该项目已取得土地证的土地面积为亩，并已兴建了综合 楼平米建筑面积为平米的八栋花园洋房已售并 以的回报率进行返租等建筑物。已基本完成大门景观湖 亩广场的兴建及绿化。 该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付 年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费 用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建 设用地的土地为亩。 环境 该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好， 环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占 地亩落差高达米的动水人工湖两个。 交通 因片区人气缺乏，过往公交车较少。 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形 式可考虑两种形式相结合，即联排别墅别墅。 项目优势分析 结论 优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势 劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大 机会填补市场空白，可提升公司品牌 威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。 优势 地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然 环境非常好，是当地不可多得的居住区域 交通比较便利，紧临国道渝合高速路二环快速路布臵 于地块周围，出入相当方便 地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有 水景山景林景，可塑造瀑岛泉二溪二湖 四园为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北 面的国家森林保护区相呼应 本项目的温泉矿泉水资源不仅仅能给项目带来大卖点，也 可以将这资源进行市场化的运作 本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提 劣势 该地块离北碚中心尚有段距离，且公共交通不发达，规划中 配套设施建设尚需时日，故生活比较不便 地块存在定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入 较大地形不规则，并存在定的高差，设计开发难度较大 该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理 难度较大 项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。 机会 随着三溪口蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域 已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的 大热点 成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进步提升，为公 司持续发展带来良好的效应 项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没 有非常出彩之出，为本项目推入市场留有定的提升空间 重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销 售价格而言有了定的上升空间 重庆市年住宅平均销售价格为元平米，同比上年增 长，可见整个重庆市的房价还是处于个偏低的水平，整个 市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策行 业方面的威胁将大大降低。 市场目前供应的别墅联排别墅设计的面积都较大，如果 我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者 的接受程度上都是很有优势的 地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相 应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是个机会。 威胁风险 市场竞争激烈，因同类产品别墅联排别墅在该区域都有供 应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售 周期将会较长 于本地块取得土地证的土地只有亩，其余亩土地将 由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格 由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了 很大的不可预测性。 项目需求预测 结论 重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。 目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住 房水平。对广大的房地产开发商来说，这是个巨大的市场蛋糕。未 来年，重庆的城市化率将达到，主城区面积将由现在的 多平方公里扩大到平方公里，未来年每年将有万人口农转 非，其中有万人要进主城区，必然进步激发住宅需求。重庆主 城区的住房均价为每平方米元，对于个直辖市而言不加挑剔。 价格定位 住宅价格多层小高层价格 案运用房地产估价理论之市场比较法，选取项目周边较有代表 性的楼盘中安翡翠湖北温泉九号香溪美林中的别墅及联排 别墅作为可比案例，综合考虑其地理位臵周边环境楼盘档次公 共配套设施社区规模物业管理等因素，并通过修正确定其销售价 格 区域因素修正表 比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安翡翠湖 区位 交通便捷 公共配套 区域规划 周边环境 合计 因素修正 系数 个别因素修正表 比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安翡翠湖 物业档次 环境景观 户型结构 项目规模 建筑质量 发展商品 牌 物业管理 质素 合计 因素修正 系数 综合修正表 物业名称香溪美林北温泉九号中安翡翠湖 项目折后均价 区域修正系数 个别修正系数 修正价格 通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为 元 结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度， 所以建议本项目折后均价初步定价为元。 由于本项目为纯别墅社区，商业面积较少并且商业部分只是作为 社区的配套，并且在短时间内商业部分的价值很难体现，现不考虑销 售，只作为出租使用 户型定位 本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居 住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。 别墅建议本项目中别墅总面积控制在之 间 联排别墅建议本项目中联排别墅以四房五房为主，总面积控 制在之间。 第二部分经济分析 投资估算计息资金分析 主要分析结论 项目开发周期为年。 住宅总销售收入为万元。 项目销售均价为元。 预计项目计息资金万元，计息时间为年，利息为 万元。 开发情况预测 开发时间预测。 假设该项目于年月进行挂牌出让，预计从年月 起进行勘察设计等前期准备，年月开工，工期个月，预 计年月开盘发售，预计销售时间为年，即年月至 年月。项目开发周期为年，即个月。 销售进度预测 根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位臵 情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第年能完 成住宅的销售任务，第年完成住宅销售任务 地价估算 根据年月份北碚区北温泉镇街道社区 号地块万元亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可 按万元亩计算土地出让价格。 地价万元 支付公司整体转让价款万元 基础数据 经济指标 序号项目数量备注 基本情况 建设用地面积按亩土地测算 计容积率建筑面积按容积率为 住宅建筑面积技术部门测算数据 别墅建筑面积技术部门测算数据 联排别墅建筑面积技术部门测算数据 商业建筑面积 会所建筑面积 配套设施建筑面积 建筑密度 容积率 可变因素 管理费以建安成本费为基数 销售费用以销售收入为基数 不可预见费以建安成本费为基数 税金 营业税及城建税率以销售收入为基数 所得税率以税前利润为基数 利息 中长期贷款利率年期含手续费 建安费测算 根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本 为元，即总成本万元。 管理费用万元 不可预测费用万元 配套及相关费用测算 序号项目面积单价小计万元备注 小区绿化及相关配套 道路 绿化 前期及工程相关费用 规划设计费用 环保费用 垃圾处理费 质量监督 配套费 人防费 工程勘探 图纸审核费万元 工程监理费万元 测量费 占道费 放样费 合计元 销售收入销售费用营业税及城建税估算 住宅销售收入 万元 销售费用万元 营业税及城建税万元 投资估算 经计算项目投资总额万元。 计息资金估算 根据项目开发计划销售计划和投资估算等情况，我们可进行以 下指标分析注销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因 素比实际销售的滞后时间未加考虑。 计息资金金额 根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支 付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维 持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑 支付地价款万元。 项目启动资金按建安成本的估算，故项目启动资金为 万元即。 支付公司整体转让价款万元 支付配套费及人防费万元 故计息资金金额为万元 计息时间 该项目从年月获取土地使用权出现资金流出开始，在不 考虑内部认购的因素外，预计要到年月项目开盘才有现 金流入，预计到年月