市场重叠下滑，唐山市中心区销售量 仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。 年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售 面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平 米以上，市场供应量大大超出往年水平。 国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要 求的压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍 存在下调的压力。 预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企 稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场 消 化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计 年总体消化能力应达到万平米左右。 写字楼市场分析 唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道， 北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模 的商务办公区。 唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模 的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地 方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。 唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼 入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类 公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。 写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼 市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例 ，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对 落 后。 从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为， 且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写 字楼市场空间有限。 公寓类市场分析 唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏办公的公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不 足， 近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏 重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。 商业市场分析 唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线 指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格 局，多点指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业 态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远 洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功 能区辐射范围较小。 四唐山购房客群分析 唐山社会财富结构 从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山 产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业 高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他 们 的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很 低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求 为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。 需求特征 从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐 山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需 求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上 风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以 使注重居住品质的人得到满足。 五项目自身条件分析 地段条件分析 从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地 开发已经饱和，地段稀缺性很高。 从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前 很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪 念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑 和唐山的骄傲。 规划条件分析 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼 酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板 楼， 栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。 住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼， 四周用层高的底商作围合。 项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是 容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不 足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总 体档次上的影响。 周边环境分析 项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为 综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进 作用。 六分析 优势 项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目 中的中心位臵。 项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园 和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。 万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。 目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开 发和销售有利。 项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。 项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。 项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商 场步行街星级酒店高档写字楼 第⑿层粉质粘土 层底埋深，层底标高，层厚 。灰黄色，硬塑，光滑，干强度中等，韧性中等，含钙质结核， 具锈染，夹少量碎石块及石屑，地基土承载力特征值为。 第层残积土 层底埋深，层底标高，层厚 。灰白色，局部紫红色，含风化碎石块，成土状，遇水软化， 地基土承载力特征值为。 第⒁层石炭二叠系基岩 揭露深度，揭露厚度。基岩主要为砂岩 泥岩灰岩，倾向东南，倾角度左右。 泥岩褐色，强中风化，岩芯呈碎块及碎屑状，裂隙发育，局 部具锈染。 砂岩灰白色，强中风化，砂粒主要以中细粒石英长石为主， 下部颗粒较粗，硅质胶结，磨圆分选般，岩芯中轴夹角， 岩芯呈块状，下部呈短柱及柱状，较破碎。 灰岩青灰色，强中风化，局部夹泥灰岩，岩芯中轴夹角 。顶部裂隙发育，泥质充填，分布有溶蚀洞隙及破碎带，被粘土 密实填充。号孔，为溶洞，粘土密实充填。 该现象在电成像探测剖面中也得到验证。 根据综合钻探及波速测试分析结果，评估区岩土体工程地质条件 良好，属于可进行建设的Ⅱ类场地土。 土地及规划条件 该项目用地面积为亩，位于路南区增盛路西侧新华道 南侧，大连万达集团股份有限公司通过国有建设用地使用权挂牌出让 竞得该块国有建设用地使用权。使用期限为商业年住宅年。 该地块规划指标为项目容积率约为地上建筑面积，地上 总建筑面积不少于万平方米其中住宅不多于万平方米， 该 地上建筑面积不因用地面积变化而调整。项目包括大型商业中心 座超五星级酒店高档办公和居住功能。建筑密度不大于。 交通条件 项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅米，交通快速便利项 目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，路路等多路公交均 可 到达。 生活配套设施条件 该项目位于城市中心地段，步行尺度内生活配套设施十分完善。 主要生活配套设施如下 商业主要沿新华道分布的百货大楼三利购物中心尚座商业 街等。医疗妇幼医院老年病医院同济医院工人医院及中医医 院等。教育西山路小学市八中警察学校河北理工大学等。绿 化大钊公园凤凰山公园等。政府市委市政府市人大市政协 等。 市政基础设施条件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套， 环境清新优美，现代化水平较高。城市自来水普及率燃气普及率 污水集中处理率供热普及率分别达到和 ， 均居全国同等城市领先水平。 项目电力给水污水雨水热力燃气电信等市政基础设 施均能满足需要。 施工条件 项目所在地能实现七通平的施工条件，工程建材也供应充 足。 第四章项目开发技术方案 规划设计 规划理念 新城市主义借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不 可少，避免城市空洞化 多元化的城市综合体 本项目的定位为个将大型商业购物中心商务办公五星级酒 店大型市民活动广场高尚居住社区结合为体，提供个多元化 的具有独特风韵的城市空间。 设计原理 以城市总体规划为依据，对唐山市城市格局进行分析，通过研究 城市设计商务办公商业居住及休闲活动等空间模式和景观环 境各要素，从现代城市功能景观要求出发，对规划用地进行整体设 计，使该项目成为唐山市区内道亮丽的城市风景线。 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境 的协调发展。 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安 排与结合。 创建大型商业购物中心商务酒店居住休闲娱乐生 态环保为体的新城市生活中心。 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布臵商业建筑，提高整个 地块和周边地区的活力。 合理组织人流车流物流等相互关系，争取人车人货分流。 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的 潜力与商业价值。 按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商 业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性舒适性和休闲 性。 规划创意 以〘城市综合体〙理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体 规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑城市新地标。 城市化信息化国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统 的开发模式已无法满足高度综合高效率大容量的服务。其次，回 归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有 区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要