详细规划 根据初步设想，酒店将建成栋层高，共个房间，达国 际五星级标准的酒店。地下二层，地上层，总高度米。地下 层。 下面以酒店为重点来详述项目具体规划情况 酒店项目明细 根据初步测算，此酒店建成后，将会是间达米高，共 间客房，及其他附设功能如餐饮，会议，消防及泊车设施的现代代先 进生态酒店。 酒店的出入口为两个，主出入口位于楼地面层面向鲁巷 鲁磨路，主出入口，在设置上的出入口衔接，并做优化设计以体现 酒店的形象。副出入口位于的东南端，环形车库边，而酒店的大堂， 接待处及酒店商商务中心均会设于此层，大堂款客间将设置于楼 间层区。 酒店的二楼计划设置成中式古典风格的酒楼，雕梁画栋，内设 亭台楼阁，而咖啡厅酒吧宴会及会议室分别设于三楼。 会议设施及西餐厅将设于二楼，而十二楼则用作酒店的休闲设 施，如桑拿健身室。 客房将于四楼至楼十之间提供，而总统套房将设于顶层十二楼整个酒店项目设有三部客货用升降机部货用两部客用， 两组公用楼梯及消防通道。 客房 酒店客房将会由四楼及以上层楼提供。而八至二十八楼的标准楼 面设计为提供间客房，包括两间的套房，总统套房已计划设立于 顶层十二楼。 总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括标准房，套房 豪华套房及总统套房。据初步计算，酒店共提供间标准房， 间套房及间总统套房，总数为间客房，客房资料明细将例于以 下图表内 楼层标准标准标准房间数目统套房总数 总和 酒店设施 此酒店将餐饮，休闲及其他设施设计高于平台层 餐饮设施将高于位处楼间楼的大堂接待厅，而中餐及西餐 厅将分别设于三楼及四楼。 另外，咖啡厅及酒吧将于二楼提供，另间酒吧将会设于顶楼天 台，而酒店更高层中设有能直接享用中餐的贵宾房， 会议设施将于二五楼提供 大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男女士桑拿，按摩，健身室及游泳池。 酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了个停车位，其 中个是位处于地库的车位，其余个有盖车位则设于楼地面， 停车场呈环酒店弧形以节省占地面积，同时也方便于客人停车后即可 下车入店。 后勤设施 后勤设施包括大堂厨房接待处保安及控制室等。 其他后勤服务如员工餐厅及厨房员工更衣室房间等均位于地 库的二层，机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等， 均位于地库的位置。 技术资料 根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下 面积资料 总地下建筑平方米 总地上建筑平方米 总建筑面积平方米 比例资料 覆盖率大约 绿化率大约 容积率大约 备注在不同的法律文件上对宗地面积有着细微的偏差，在计算 以上比例时，采用了印在土地使用证上的宗地面积,平方米， 面积平方米 夜总会 咖啡厅 中式餐厅 西式餐厅 西式餐厅 宴会厅 小计, 会议厅设施 会议室 会议室 商务中心 小计 娱乐设施 桑拿 健身房 露天游泳池 露天网球场 小计 其他设施 商场 美容厅 花店 保健中心 小计 客房设施酒店设计种不同类型客房，客房数和面积列表 如下 客房类型间数面积平方米 单人标准房 标准房 标准套房 豪华套房 高级豪华套房 总统套房 高级总统套房 主楼层为标准客房，标准间面积达平方米，层为 服务性公寓套房，层为高级酒店客房。 项目和建设期计划 项目的土方工程桩基工程和基础工程已完成施工后。待资金到 位，可开始地下室工程。资金到位后，从实施地下室裙楼主楼 内外部装修等施工到水电系统智能和弱电系统等设备安装酒店 设施配套与调试，直至竣工验收，开始试营业，项目建翁期为二年。 第四章项目投资分析 投资估算 本估算的编制范围包括土建工程包括外墙装修及室内装修电梯工程给排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅 炉柴油发电变配电动力配线照明防雷接地酒店智能工程 家具器具购置室外工程等。此外还包括开办费土地出让金勘查 设计费工程监理费消防配套费规划许可证费工程质量监督费 水增容费预备费等工程建设费用。 本估算投资亿元人民币 按各项目划分如下单位十万人民币 序号费用名称投资额占合计的比例 静态投资 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 室外工程费 服务性设施及工家具器具购置费 工程建设其它费用 基本预备费 小计 二动态投资 工程造价调整预备 小计 三合计 编制方法 建筑工程根据当地造价水平估算。 设备购置费 进口设备按外商报价计算。 国内设备价格按现行出厂价计算。 设备安装费依据各类设备安装指标计算。 工程建设其它费用开办费土地出让金项目启动前利息水增容费按甲方提 供数据计列 划许可证费工程质量监督费消防配套费工程保险费 工程监理费按国家及地方有关规定计取 基本预备费按计算 ④工程造价调整预备费按计算。 参数预测 预估期 年至年，共年。 客房入住率 武汉市高星级酒店客房入住率保持在至之间，参照 中国其他地区希尔顿酒店的客房入住率，在营运稳定期， 客房入住率取。 由于希尔顿酒店具品牌管理和客户资源优势，从营运第三年 开始进入稳定期。 平均房价 参照武汉市五星级酒店现有房价水平和中国其他地区希尔顿 酒店房价水平，营运第年取元第年取元第年取 元第年取元第年取元。 年度经营结余 年度经营结余指可用于固定费用折旧等融资及利润。 根据希尔顿酒店管理协议和以上主要经营数据，经测算，第年经营 结余按折扣价算为亿元实际亿第年为 亿元实际亿第年为亿元实际亿第年为 亿元实际亿„第年为亿元实际亿，详 见营运收支预估表。 营运收支预估表 单位十万元人民币 年份客房数 入住率 平均房价 元 营业收入 营业成本 企业管理 费 营业毛利 资产重置 金 管理奖金 其他费用 余额可用 于固定费 用融资 及利润 融资计划和还款方案 概述 项目投资概算为亿元，包括拆迁费用土方工程基桩及相 关前期费用等己完成的投资万元。 融资额度依据投资概算，项目融资额度为亿元。 融资期限 根据项目建设期计划，建设期为年 根据营运收支预估数据，预计项目营运年，即可还清本息。 融资期限为年含建筑期。 还款方案 年度经营结余可用于偿还利息本金。根据营运收支预估表，每 年可用于偿还本金利息的资金来源均超过万元。在此基础上， 项目进入营运期后，用年还本付息。前三年每年还万元，后 三年每年还万元。 考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。 第五章酒店开业前经营运作流程 确定初始化数据，机电话分机数量型号。 编写酒店简介。 编排各分部门工作计划根据实际必要情况下进行修正。 确定赴外地培训人员领队时间。 对当地地区餐饮进行考察，确定经营方式及菜系。 对酒店的特殊岗位人才列出需求表，并开始注意招聘专业岗 位人才。 列出采购清单。 培训经理到位。 确定餐厅包间等服务场所名称。中英文 进行市场调查了解本地酒店员工工资待遇，制定开业前人 员福利方案报批。 拿出各部门具体的培训计划和方案及安排。 酒店管理层和美术兼策划学习设计手册。 酒店管理骨干培训。 与员工签定培训合同。员工培训。 确认各部门程序，送行政部。 确认供应商，进行全面采购，并与供应商签定采购合同。 确定各餐厅特色菜单团队餐价格，并制定成完整资料送销 售部。 酒店各部门管理人员熟悉掌握程序。 完成员工食堂厨房设备及物品采购工作。 举办连串公关活动，以提高酒店对外知名度。 酒店消防安全，控制体系建立，收集安全通道，疏散路线图。 确定各部电脑安放位置。 编写各种菜式份量构成标准制作成本卡，送财务部成本 控制组。 配合各部门培训进度，安排计划，确定各部门实地操作，培 训日期及地点。 设计酒店运转所必须的表格，交财务汇总印刷。 考察市场酒店情况及周边市场情况，调查了解市场客源，了 解主要竞争对手的销售策略，提出房价及销售策略报批。 印刷所有对客表格。 验收酒店电梯，进行测试。 确认各部各级员工制服款式。 制定酒店销售预算，送总经理审批。 办理酒店开业所必须的各种营业执照许可证等。 综合布线情况的跟踪及测试。 审核客房餐饮娱乐等价格，以及合同价格，送各总经理 审批。 确定酒店各级员工工资明细项目。 确定服务程序，送各总经理审批。 与花卉供应商联系，确定酒店所需布置面积，并尽快签定合 同。 确定洗衣房设备到位及安装，安排供应商对洗衣房员工进行操作培训。 成立消防委员会。 配合工程部验收酒店消防及保安系统，安排供应商对安 消部员工进行培训，并开始接受酒店保卫消防工作。 统编写酒店服务指南，送至总经理审批后，交财务部发外 印刷。 验收电话总机房，进行测试。 安排各部门员工接受相关的特别培训。 制定各部门接收工作计划。 配合电脑供应商彻底完成电脑系统的安装。 消防主机湿式消防系统烟感消防系统消防联动柜加压 风机及排烟机等的测试。 确定设备到位时间，安排供应商对员工进行操作培训。 各部门员工到岗，进行实地练兵及电脑培训操作。 验收卫星广播闭路背景音乐等系统进行测试。 制定订做发放酒店商场制服计划，并发放到位。 安排公安消防等相关人员向酒店全体员工进行安全知识培 训。 验收酒店监控系统，进行测试。 验收锅炉蒸汽系统，给排水系统等，并进行测试。 验收供电系统，并进行测试。 验收酒店整套空调系统，进行测试。 确保门锁系统的设置正确并登记记录。 确定电脑系统的培训时间并安排供应商进行电脑培训。 项目建设工期 初步设计方案完成并审批年月日至年月 日，小计天。