育公园湘江防洪景观道城区段和 福星中路等城建重点项目加快推进。河东污水处理厂期工程全面完 工，河西污水处理工程竣工验收。湘潭湘乡火车站改扩建工程开工 建设，湘潭火车站站房面积将扩大到万平方米，成为规模始发站。 三湘潭房地产的总体形势 建筑业平稳发展。全年建筑业实现增加值亿元，增长。 具有资质等级的建筑企业家，实现利润亿元。房屋建筑施 工面积万平方米，增长房屋建筑竣工面积万平方米， 下降。 房地产开发产销回落。全市房地产开发投资亿元，下降 。商品房竣工面积万平方米，下降商品房销售面 积万平方米，下降商品房销售额亿元，下降 商品房空臵面积万平方米，增长。 四湘潭房地产价格的增长 随着长株潭三市建设两型社会的逐步实施城市中心区的东移和 城市化进程步伐的加快，我市房地产市场价格并未受到太多市场影响 价格依然坚挺。年至今我市区房屋销售价格上涨，土地交 易价格上涨，物业管理价格上涨。在房屋销售中，新建商 品小高层住宅均价达元平方米，同比上涨，新建非住宅 商品房销售均价达元平方米，上涨，二手住房销售均价 为元平方米，上涨。 湘潭房地产价格依然坚挺，分析其原因，是土地价格并未下调， 二是报建费日趋增长，三是材料费虽然下降但仍处于较高水平，四是 市场需求拉动，当然也不排除开发商炒作的因素。受以上因素的影响， 以及湘潭与邻近的长沙株洲市房地产比价的影响，预计我市房地产 价格年内仍是坚挺甚至有可能小幅上升的趋势。 五湘潭市民可支配收入情况 人民生活水平稳步提高。据城市居民户抽样调查，年月 月我市城市居民家庭可支配收入元，同比增长消费支 出元，同比增长。 商品房价格预测曲线 年年商品房平均价格预测曲线 高层线多层线标注参考线 根据上图我们可以非常轻松的算出每年湘潭市商品房销售均价 的递增基数如 多层 年到年的递增基数为 年到年的递增基数为 元 元 元 元 元 元 年年年年年年预测 年到年的递增基数为 年到年的递增基数为 高层 年到年的递增基数为 年到年的递增基数为 总结 根据上面每年度的住宅均价递增基数，预计年底到年 底的递增基数如保持年的递增水平，那么湘潭市年市内多 层住宅平均房价将达元平方米，高层住宅平均房价将达 元平方米，如在上年递增基数的基础上递增那么我市的多层房 价很有可能突破元的大关。同时高层住宅均价很有可能突破 元的大关。 备注以上预测佐证均来源于湘潭统计年鉴以及湘潭统计 公报等数据。 我市人均可支配收入预测图 年年湘潭费 报建费 三房屋开发费 其中建安工程费多层万高层万 附属工程费 四销售费用 五管理费用 六财务费用 七白蚁防治环保环卫费 八其他费用 九不可预计费用 合计 土地费用万元 前期工程万元 房屋开发费用万元 管理费用万元按建设成本的计提 财务费用万元，按综合还款期三年发生的财务费用,以 基准利率计算 销售费用万元，按销售收入计算 白蚁防治环保环卫费万元 其他费用气象占破消防图纸会审验收可研抵押 登记评估保险费等万元 不可预见费万元,按总成本的计 五项目成本合计 根据以上各表费用统计，该项目直接成本为万元 第六章项目销售估算 项目价格定位 本章拟根据本报告第二章项目客户定位的项目价格定位来进 行销售估算，具体数据如下 高层住宅均价元 车位均价元个 沿街商业均价元 多层住宅均价元 酒店商场租金反推均价元 办公楼自用租金反推均价元 二项目销售收入估算 根据以上项目价格定位，初步对销售收入进行估算，具体情况见 下表 表六项目销售收入估算表单位万元 序号销售对象总建筑面积单价合计 高层住宅元 多层住宅元 沿街商业元 车位个元个 酒店商场元 办公楼元 合计销售收入万元 三项目销售计划表 根据本项目的经营策略施工进度安排本项目市场供需状况的 调查，以及本项目的设计施工情况，确定其项目销售计划如下 表七项目销售计划表单位万元 销售阶段销售时间销售比例回款金额 年上半年预售 年下半年 年上半年 年下半年 年上半年 年下半年 年上半年 第七章项目施工进度与筹资计划 项目施工时间 根据施工进度安排与实际施工进度并充分的考虑到雨季农民工 农忙等误工时间，时间制定如下 年月日至年月日合计工期个月 二工程进度及酬资计划 表工程进度及酬资计划表单位万元 编码施工名称施工时间资金需求自酬贷款 桩基交叉施工个月全部 主体交叉施工个月 竣工个月全部 合计 表二其他费用单位万元 附属设施配套前期费用 编码项目名称施工时间资金需求自酬贷款 附属设施配套按竣工工期全部 前期费用个月全部 合计 三资金筹措计划 本项目资金全部自筹,但根据可行性研究报告的编制要求,财务 费用是不可省略项,所本方案按开发成本的万按三年期贷 款,年利率计算财务费用。 第八章项目效益分析 主要分析依据和说明 建筑项目经济评价方法与参数第二版 房地产开发项目经济评价方法 项目设计方案及房地产市场调查。 本项目总建筑面积为平方米。工程施工计划在年内 全部竣工 二数据汇总 项目总投资人民币万元 二项目总销售收入人民币万元 三项目可实现利税人民币万元 四项目可实现贷款利息人民币万元 五项目可实现税前利润人民币万元 三盈亏平衡分析 根据以往房地产开发经验，影响本项目利润的几个主要因素分别 为总投资销售收入销售率等。当上述因素向不利方向变动，达到 项目的税前利润为零时，既项目盈亏平衡时的临界点。 项目 不确定因素 总投资总销售收入销售率 正常情况 因素盈亏平衡点变化百分比 因素盈亏平衡点值 利润 利润变化幅度 盈亏平衡点分析 综上所述，当项目的投资总成本增加，或总销售收入下降 ，或销售率下降时达到盈亏平衡点。根据市场调查和我公司 以往开发经验以及湘潭建筑材料商品房供需情况等，该项目的投资 总成本增加不会超过，总销售收入不会减少，销售率不会低 于所以该项目有盈无亏。 四项目财务净现值与财务内部收益率分析 财务净现值 财务内部收益率 根据净现值指标作用分析该项目财务净现值为， 表明项目投资的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率 所预定的投资收益水平，而且根据该项目的为所以该项目 赢余情况非常理想。 根据财务内部收益率作用分析该项目财务内部收益率为 ，根据财务内部收益率的作用分析，当内部收益率 时项目处于盈利状态，所以该项目不但处于盈利状态，而且属高盈利 状态。 五项目敏感性分析 敏感性分析是通过分析项目各种不确定性因素变化定幅度或 变化到何种幅度时，对方案经济效果的影响程度 根据以上综合分析，对该项目收入下降总投资上升等不利因 素的变化进行敏感性分析，具体情况如下 项目总投资增加 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预 期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动 幅度达，如果的投资额增加，那么从全部资金的情况来看， 利润率，项目可行。 项目销售收入减少 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对 本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕 竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有 可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由 于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如 果下降幅度为， 那么，从全部投资情况看，财务净现值下降至 万元，其值仍大于零，项目仍然可行。 项目敏感性分析图示意 利润万元 销售收入总投资 参量 敏感性分析表单位万元 变动幅度 变动因素 项目总销售收入 项目总投资 六社会效益评价 本项目为广大中低收入住房困难的城市居民提供了安全舒适的住 宅，改善了居住条件，有利于构建社会主义和谐社会，并能为国家及 地方增加税收，带动建材商业服务交通运输等相关行业经济的发 展。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义, 社会效益显著。 七环境影响评价 本项目在绿色生态环境保护方面有如下措施 在小区环境规划方面，本项目能合理利用土地，节约土地资源， 远离污染源，严格按照国家标准进行绿化保证住宅的日照通风 采光，这有利于提高住区的空气质量保护用地周围的自然环境等。 在能源与环境方面，本项目要求使用改善围护结构热工性能，以 降低建筑能耗，保证健康舒适的室内热环境要求对常规能源系统进 行优化利用要求利用可再生能源如太阳能风能地热能生物能， 要求减少因能源消耗而导致的污染物排放等。 在室内环境质量方面，本项目要求住宅通过合理的自然通风保证 室内质量清洁要求室内装修材料质量必须达到国家标准，以控制有 害物质的散发要求室内采光隔声，日照必须达到国家现行标准等。 在水环境方面，本项目要求合理规划住宅区水资源，提高用水安 全卫生健康水平要求对生活污水进行处理，回收利用水资源 要求收集雨水在定范围内补充住区用水要求采用节水设施和器具 等。 在材料和资源方面，本项目要求使用在生产和运输中耗费自然资 源少耗费能源少的建筑材料要求实现材料的可重复使用，可循环 使用要求建筑材料在使用过程中不产生对人体和环境有害的物质 要求减少垃圾的产出，实行垃圾分类收集，处理和利用，减少对环境 污染等。 本项目的生态住宅比较全面地体现了可持续发展的思想，该项目 环境效益明显。 第九章结论与建议 结论 该项目符合湘潭市城市建设总体规划和土地使用规划，贯