投资平均增幅分别为，增幅超过的省区主要集中在中西部地区。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。地方政府金融机构发展商投资者消费者各层面引起了巨大的震动。界称为房地产的政策年。此番国家的连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大的次，在各级政府宏观政策对房地产市场的影响年年国家针对房地产业陆续出台了系列的法规政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集最多的二年，因此被业境分析宏观环境分析勿外传,和信用度，经营范围为加油站贸易建筑酒店综合市场物业租赁管理等。第二部分投资环几年，在当地政府商业金融企业等领域具有相当的影响力知名度核准通过，归档资料。未经允许，请该公司是新成立的公司，其母公司是东莞市振庭贸易有限公司，东莞市振庭贸易有限公司是当地具有相当实力的民营企业，其法定代表人黄志辉为本地人，长期担任东坑镇商会会长，当地经商十公司地址为东莞市东坑镇黄屋村，法人代表是黄志辉。建设单位情况东莞市万顺花园建设有限公司在东莞市工商行政管理局注册成立。台丘多为坚硬半坚硬的岩类，表层的风化土多为可塑硬塑，容许承载力比较高，为工程建筑提供良好的地基持力层。平方米。项目地质地貌状况项目用地地层属花岗岩砂岩和页岩。捷，交通网络资源发达。项目用地技术指标总用地面积约平方米，总建筑面积约核心位置，周边生活配套齐全，东邻世纪广场，南依镇政府办公大楼，西靠规划中的生态公园及机关宿舍，北接东兴路商业消费圈，是东坑镇生活性主干道及公交线路的必经之路，同时还是连接镇上其他片区的枢纽网络，交通便东莞市东坑镇中心区中兴大道东兴路及骏发路围合地带。项目区位价值位于东坑镇项目性质商住房地产项目。项目地址第部分项目概况第部分项目概况项目名称皇家号。项目性质商住房地产项目。项目地址东莞市东坑镇中心区中兴大道东兴路及骏发路围合地带。项目区位价值位于东坑镇核心位置，周边生活配套齐全，东邻世纪广场，南依镇政府办公大楼，西靠规划中的生态公园及机关宿舍，北接东兴路商业消费圈，是东坑镇生活性主干道及公交线路的必经之路，同时还是连接镇上其他片区的枢纽网络，交通便捷，交通网络资源发达。项目用地技术指标总用地面积约平方米，总建筑面积约平方米。项目地质地貌状况项目用地地层属花岗岩砂岩和页岩。台丘多为坚硬半坚硬的岩类，表层的风化土多为可塑硬塑，容许承载力比较高，为工程建筑提供良好的地基持力层。建设单位情况东莞市万顺花园建设有限公司在东莞市工商行政管理局注册成立。公司地址为东莞市东坑镇黄屋村，法人代表是黄志辉。该公司是新成立的公司，其母公司是东莞市振庭贸易有限公司，东莞市振庭贸易有限公司是当地具有相当实力的民营企业，其法定代表人黄志辉为本地人，长期担任东坑镇商会会长，当地经商十几年，在当地政府商业金融企业等领域具有相当的影响力知名度核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和信用度，经营范围为加油站贸易建筑酒店综合市场物业租赁管理等。第二部分投资环境分析宏观环境分析政府宏观政策对房地产市场的影响年年国家针对房地产业陆续出台了系列的法规政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集最多的二年，因此被业界称为房地产的政策年。此番国家的连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大的次，在各级地方政府金融机构发展商投资者消费者各层面引起了巨大的震动。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含，房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买套及套以上的住房以及高档别墅年月日，国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的土地执法监察工作，各地要在年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处年月日，国务院下发通知，决定适当提高钢铁电解铝水泥房地产开发等固定资产投资项目自有资金比例，其中房地产开发不含经济适用房项目由及以上提高到及以上，也就是说房地产开发商的银行负债率不能超过年月日央行宣布，从年月日起，资本充足率低于定水平的金融机构，将执行的存款准备金率，国有独资股份制商业银行外资等金融机构将执行的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之年月日，中国人民银行宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行九年来第次加息，也是此前连续八次降息后的大转折。加息后，个人住房公积金贷款上调而个人住房商业贷款利率年含以下上调，年以上商贷利率则上调年月房贷利率再次上调，这是央行第二次上调房地产贷款利率年月日，国务院出台关于切实稳定住房价格的通知，又称国八条年月日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，提出八条措施加强引导和调控，又称新八条年月日，建设部等七部委发出关于做好稳定住房价格工作的意见，规定自年月日起，个人购买居住的普通住宅不足二年转手的，将按售房收入全额征收营业税，同时禁止期房转让。总结国家出台系列政策的调控的最终目的不是打击房地产业，而是让房地产的发展归位到正常的理性的发展轨道。二东莞房地产政策的市场影响在国家出台了系列宏观政策后，东莞房地产市场状况东莞房地产开发综合价格和综合成本控制在合理范围内东莞目前的房价约元，楼面地价约元，各种费用约元，房地产开发利润左右，属于合理利润率范围内。租金回报率高目前东莞房地产住宅的租金回报率在，商业回报率在，而银行贷款利率为，年期储蓄存款利率在，租金回报率远远高于银行的存贷款利率。市政投入大东莞近年来投入城市改造的费用在亿亿元，城市环境改善使房地产开发成本不断扩大，推动房地产价格向上升。东莞房地产需求与供给同步近年，东莞市房地产销售面积整体持续增长，尤其是年各镇区房地产启动东莞中心城区加快发展，增涨迅猛，虽然年商品房销售面积为万，比年度略有下降，但年季度销售面积万，比年同期增长，东莞市商品房销售进入持续增长状态。年东莞市房地产行业的施工面积为万，创下历史新高，同比增长，年季度施工面积万，比年同期增长，但新开工面积万，比年同期减少，施工面积增幅相对有定回落。年，东莞销售面积平稳增涨，新开工面积经过年大幅增涨后速度已开始回落，房地产需求与供给基本同步状态。结论通过分析，目前东莞房地产楼市泡沫成分小，东莞房地产市场正按着正常轨迹向前迈进发展。二房地产市场大势分析全国房地产市场形势分析年年全国房地产市场回顾年房地产市场情况房地产开发投资继续保持较快的增长速度年全国房地产开发共完成投资亿元，首次突破万亿元，增长。东中西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为，增幅超过的省区主要集中在中西部地区。全国投资热点区域主要集中在环渤海经济圈和长江三角洲地区，中西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小因素。供销总量基本平衡年全国商品房竣工面积含开发企业自用和出租，下同亿平方米，增长销售面积亿平方米，增长。价格总体来看稳中有升全国商品房平均价格同比增长，商品住宅平均价格同比增长，低于同期城镇居民可支配收入增幅和增幅。年房地产市场情况年是中国房地产市场不平静的年，国家出台了系列房地产宏观调控政策，出台频率之高力度之大前所未有，在强力的宏观调控下，年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。房地产开发投资持续增长，但增速趋缓年全国房地产开发仍然保持较快增长势头，投资总额达亿元，增长，环比回落，呈现房地产投资增速呈快速下降趋势，从年月的高位，回落到月份的，到月下降了。市场供需总量基本平衡年，我国商品房供需基本保持平衡，略显供不应求。从月份全国商品房及商品住宅的竣工和销售情况表来看，商品房销售面积增长始终快于竣工面积，至月商品房销售面积同比增长，增幅比竣工面积高商品房销售额至月增长，增幅比房地产开发投资高。年月份全国商品房竣工和销售面积统计完成量比去年同期增长商品房竣工面积万平方米其中住宅商品房销售面积万平方米其中住宅房地产开发投资额亿元商品房销售额亿元价格水平持续上涨年，我国房价仍保持持续增长，商品房平均销售价格上涨。普通住宅和豪华住宅有同步较大的增长速度写字楼的价格有小幅增长，但商业用房的价格却出现较大幅度的下降。年季度物业销售价格指数统计以上年同期为指数名称年季度年季度年季度总指数商品房经济适用房普通住宅豪华住宅写字楼商业用房其他④消费者的需求趋于理性，投资性需求显著下降年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的，年月份该比例已经下降到。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为，大大低于前两年的。全国房地产市场现状年也为我国房地产市场的政策年，其核心在稳定住房价格上，对应于部分城市价格增长过快，防止出现房地产泡沫经济，中央连续出台了房地产政策，抑制房地产价格快速上涨。宏观调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓，房地产企业景气指数直线下滑，二三季度环比均为负增长。土地市场年政府进步加强了对土地供应市场的监管力度。各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。纵观年全国土地市场主要呈现如下特征东部地区土地