及代征税亿元，同比增长。完成全社会固定资产投资亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长外贸出口总值亿美元，同比增长。物业管理建议社会和环境效益评价宣传促销手段建议广告运作安排销售范围销售执行策略设想装修设计建议初步营销设想项目规划布局环境规划构思建筑单体设想目标客户定位规划设计建议未经允许，请勿外传,发展定位市场定位研究需求定位核准通过，归档资料。项目发展定位研究项目分析基本概况及特点市场走势及前景的判断涪陵房地产市场境城市建设与交通区位分析市场分析地理环境经济发展情况人文社会环涪陵概况项目规模区位分析项目背景项目现状项目概况项目概况项目背景项目现状项目规模区位分析涪陵概况地理环境经济发展情况人文社会环境城市建设与交通区位分析市场分析涪陵房地产市场基本概况及特点市场走势及前景的判断项目发展定位研究项目分析市场定位研究需求定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,发展定位目标客户定位规划设计建议项目规划布局环境规划构思建筑单体设想装修设计建议初步营销设想销售范围销售执行策略设想宣传促销手段建议广告运作安排物业管理建议社会和环境效益评价结论项目概况项目背景南湖项目地址位于涪陵四环路，现太极集团四周，东至南至西至北至，其中路，路经过，交通便利，与森林公园为邻，环境狭隘。项目现状项目拆迁工作已完成，除太极集团自身工厂外地块现状为森林，荒土和鱼塘，无村舍等构筑设施。项目规模根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下期项目开发经济技术指标序号项目内容指标用地面积亩建筑基底面积地下室面积总建筑面积不包地下室其高层中多层联排别墅商铺酒店建筑密度容积率绿地率项目转让方式住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。区位分析花都概况地理环境花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总面积平方公里，下辖新华花山花东赤坭炭步狮岭北兴芙蓉梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地，南部为广花平原，形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温摄氏度。经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。年，花都国内生产总值年均增长。年实现生产总值亿元，同比增长完成工业总产值亿元，同比增长。经济效益综合指数达，同比提高个百分点。全区农业总产值亿元，占全区，同比增长，农村经济总收入亿元，同比增长，农民人均收入元，比上年增长。完成地方预算内财政收入亿元，同比增长税收总额亿元不含海关关税及代征税亿元，同比增长。完成全社会固定资产投资亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长外贸出口总值亿美元，同比增长。实际利用外资亿美元，同比增长。人文社会环境花都区户籍人口万，另有华侨海外华人和港澳同胞近万人。城区常住人口万。城市建设与交通区位分析花都是广州市珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水陆空立体交通网络。中国三大枢纽机场之的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为万人次，货运吞吐量为万吨，最大规模可达每年万人次客运和万吨货运。广州地区三个始发站之的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。区内还有三条国道和京珠机场广清街口北兴广州北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港澳门，年吞吐量万吨，目前正在进行扩建，到底年吞吐量可达万吨。广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁号线将于年前开通。今后，还有广州北三环城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。到年，花都城区规划范围为平方公里，城区常住人口达万人，并形成交通走廊区城市中心区城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。市场分析花都房地产市场基本概况及特点广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年到月全区实际销售面积平方米，比同期增长了百分之，销售金额达亿元人民币，同比增长百分之。根据花都统计局公报，年花都区完成全社会固定资产投资亿元，其中完成房地产开发投资额亿元，同比增长。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺写字楼物流酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。年，花都区完成商品房销售面积万平方米，同比增长，商品房销售金额亿元，同比增长，年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示花都区年商品房住宅成交均价仅为元平方米，年全年商品房住宅成交均价更是达到元平方米，住宅成交均价比年增长了。成交面积为万平方米，同比增长。年月份，花都区手商品房住宅成交均价达到元平方米，每平方米比去年同期高出元，增幅高达。个别楼盘销售价格已是突破元平方米大关。近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。而规模较小中低档次较偏远配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。总体来说，年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。从年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下元平方米的花都历史记录。预计到年至年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。花都区主要楼盘情况表区域项目名称项目位置规模均价元销售情况城区雅居乐雍华庭花都区迎宾大道万售罄雅居乐雍逸豪庭花都区天贵路万别墅洋房别墅售出约洋房基本售罄骏威锦东花园花都区紫薇路总建万洋房首期售出中房观湖国际花都区环湖路占地亩洋房首批售罄云珠花园花都区龙珠路万电梯洋房基本售罄新都城市花园花都区兰花路约万洋房首期基本售罄金色华庭花都区龙珠路万无电梯住宅住宅售出约永愉花园花都区凤凰路万电梯洋房住宅售出约机场片区合和新城花都区迎宾大道万洋房联排别墅首期售出约豪利花园花都区镜湖大道万电梯洋房首期售出约郊外雅堡新城广清高速公路海布出口万电梯洋房别墅近期推出洋房和别墅天湖峰境花东镇山亩别墅认购阶段前大道南航碧花园山前大道万别墅还有少量尾货芙蓉绿茵豪苑芙蓉度假村万别墅售出约碧桂园假日半岛山前大道万别墅售出约多栋别墅资料来源中原地产研究部在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的大亮点。据中原地产介绍，在原有的恒大地产美林基业雅居乐合和集团雅堡集团碧桂园集团外，近年更有祈福集团新鸿基地产中房集团富力地产万科地产合