道赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于县禾水镇，距县城，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有咽喉荆广，唇齿淮浙之称。县城所在地澄江镇位方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。规范建设单位提供的有关资料二可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况房地产现状市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计城市规划管理技术导则县县城总体规划设计方案江西广场建筑规划设计方案国家计委颁布的建设项目评价方法与参数国家颁布的城市建设的其他相关规定及建住房结构比例要求的若干意见建住房号县国民经济和社会发展十五规划中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范江西省可行性研究依据建设部关于落实新现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围盈亏平衡点财务内部收益率财务净净利润万元总投资利润率资本金收益率销售净收入万元利润总额万元总投资利税率所得税万元资金来源资本金自筹万元，占申请银行贷款万元，占其余为售房收入万元，占。估算投资总额为万元，其中其中开发建设投资万元，期间费用万元。总用地面积总建筑面积容积率绿地率。七建设期限年月年月八主要技术经济指标面积，其中住宅共户商业建筑面积地下车库建筑面积架空层建筑面积其中会所及物业办公建筑面积西省先进房地产开发企业。四建设地址县工农兵大道五建设性质新建六建设规模总建筑有限公司三法人代表钟延金江西实业有限公司注册资金万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之，主要从事房地产的投资开发物业管理装饰装潢业务，年被评为江总论第节项目概况总论第节项目概况项目名称县广场房地产开发项目二建设单位江西实业有限公司三法人代表钟延金江西实业有限公司注册资金万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之，主要从事房地产的投资开发物业管理装饰装潢业务，年被评为江西省先进房地产开发企业。四建设地址县工农兵大道五建设性质新建六建设规模总建筑面积，其中住宅共户商业建筑面积地下车库建筑面积架空层建筑面积其中会所及物业办公建筑面积。七建设期限年月年月八主要技术经济指标总用地面积总建筑面积容积率绿地率估算投资总额为万元，其中其中开发建设投资万元，期间费用万元。资金来源资本金自筹万元，占申请银行贷款万元，占其余为售房收入万元，占。销售净收入万元利润总额万元总投资利税率所得税万元净利润万元总投资利润率资本金收益率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围可行性研究依据建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房号县国民经济和社会发展十五规划中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范江西省城市规划管理技术导则县县城总体规划设计方案江西广场建筑规划设计方案国家计委颁布的建设项目评价方法与参数国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范建设单位提供的有关资料二可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况房地产现状市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三可行性研究的结论开发建设县广场项目可以达到下述目的符合县县城总体规划，有利于县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。本项目将建成县的商业航母，为县城镇居民提供处独特的生活居住环境及购物场所。盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第节项目背景县概况县古称西昌，建县至今已有年历史，自古享有声名文物之邦的美誉，并以地产嘉禾，和气所生而得县名。县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国综合改革试点县之，也是江西省唯的县域经济改革与发展试点县。县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人县城涵盖个建制镇澄江镇上田镇文田镇，在江西省是比较少见的。县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。地理座标北纬东径。东西最长处，南北最宽处，县域面积。县境东南界兴国南邻万安西南毗遂川，西接井冈山永新，北与东北连接吉安，京九铁路国道赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于县禾水镇，距县城，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有咽喉荆广，唇齿淮浙之称。县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治经济文化交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市，至吉安市。二国民经济概况生产总值全县生产总值由年的亿元增加到年的亿元，增长，年均增长，三次产业结构由年的调整到，工业成为推动经济快速增长的主导力量。财政总收入由年的亿元增加到亿元，增长，年均增长地方财政收入由年的万元增加到亿元，增长，年均增长。规模工业增加值全县辖区内年规模工业企业完成工业增加值亿元利税总额万元，分别是年的倍和倍，年均增长分别为。利用外内资年实际利用外资万美元，比年增加万美元，年均增长实际利用内资亿元，比年增加亿元，年均增长。固定资产投资十五期间，累计完成固定资产投资亿元，比九五期间增加亿元，增长，年均增长。人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元，分别比年增加元和元，年均增长和。人均住房面积城乡居民人均住房面积分别达到平方米和平方米，五年分别增加平方米和平方米，年均增长分别为。城市化建设十五期间新增城市道路万平方米，新增园林绿地面积万平方米。年全县城市化率达，比年提高个百分点，年均增长。由此可见，作为吉安市中南部的人口经济大县，县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础加之近几年来县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为种安全增值的投资方式。第二节项目建设的必要性是拉动内需落实吉安市委届十次全会提出的年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标的需要。县国民经济和社会发展十五规划的经济增长目标如下生产总值到年，全县生产总值达亿元，年均增长，经济结构进步优化，三次产业结构年的调整到。财政总收入到年，财政总收入由年的亿元增加到亿元，地方财政收入由年的亿元增加到亿元，年均增长和。利用外资到年，实际利用外资由年的万美元增加到万美元，年均增长。固定资产投资力争到年，固定资产投资由年的亿元增加到亿元，年均增长。人均可支配收入到年，城镇居民可支配收入由年的元增加到元，年均增长。农民人均纯收入到年，农民人均纯收入由由年的元增加到元，年均增长。房地产是个非常本地化的行业，房地产的价格跟个地方的经济增长定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多的机会。十五期间，年均增长以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动县大批相关产业的发展，如商贸餐饮建筑业等，因而本项目成为些相关产业的助动器。二是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升县县城住宅的品位信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全同时，至三层的商业将成为县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个县的人气将起到定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动县房地产开发的蓬勃健康发展而且本项目为县的第栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。三县房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十五期间，县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为县域经济的支柱产业之。可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前县城区配套齐全环境优美房型适当上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层小高层住宅尚属空白县内的房地产开发企业管理水平开发理念相对滞后。县广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量上水平。四是城镇化发展的需要县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人到年，县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到万人，全县城镇化率由年的提高到，年均增长。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。第三节项目建