，希望能够改善居住环境，并有换房意愿。以上这些都是幸福小区潜在消费群体，也是后期销售工作顺利开展的有力保证。六土地开发的合法取得该项目取得土地使用权的费用为万元。第二章幸福小区规划建设概述发工作的成败。四市场情况调查房地产项目开发过程中，市场情况调查是关键环节，能否把握市场行情准确预测销售市场合理利用投资环境决定着房地产开为此，房地产从政府扶持，综合社会效益环境效益经济效益考虑，决定幸福小区项目的实施。河南房地产有限公司成立，县委县政府对房地产也寄予厚望，并在相应的政策上给予支持，希望房地产能够推动新县的经济建设，促进新县的房地产开发的规范化发展。才也相继加入到建设中来，随着广大职工的购买能力不断增强，对住房的需求也日益迫切。年规划红线内建筑及构筑物规划红线内各项配套基础设施三项目建设的背景及项目概况由于集团的超常规跳跃式发展，方方面面的人幸福小区前期准备工作幸福小区项目建设阶段工作幸福小区销售阶段工作幸福小区物业管理工作按建设范围划分按建设阶段划分经济评价手册国家和地方政府对旧城改造项目的有关法律法规国家和地方政府规定的有关工程标准规章规程国家和地方政府规定的建设工程相关法律法规二可行性研究报告的范围如下新县县城总体规划说明书年年房地产开发项目可行性研究与区本着社会效益环境效益经济效益人文景观建设统筹兼顾的原则，经过实地调查，特编制此可行性研究报告，为将来项目实施过程中投资安排工程进度安排营销策略制定签定合同物业管理提供依据，其编制依据区的基础上开发，位于新县京九大道中段，该宗地块占地面积约平方米。开发建设幸福小结论与建议基本情况综述可行研究报告的依据幸福小区是在原绿达保健品公司老厂投资成本分析销售收入分析敏感性分性第四章效益评价结论与建议效益评价规划方案及建设条件设计方案及建设方法开发计划工程建设计划第三章幸福小区经济分析景及项目概况市场情况调查市场预测开发土地的合法取得第二章幸福小区规划建设情况概述基本情况综述基本情况综述可行研究报告的依据可行性研究报告的范围项目建设的背景及项目概况市场情况调查市场预测开发土地的合法取得第二章幸福小区规划建设情况概述规划方案及建设条件设计方案及建设方法开发计划工程建设计划第三章幸福小区经济分析投资成本分析销售收入分析敏感性分性第四章效益评价结论与建议效益评价结论与建议基本情况综述可行研究报告的依据幸福小区是在原绿达保健品公司老厂区的基础上开发，位于新县京九大道中段，该宗地块占地面积约平方米。开发建设幸福小区本着社会效益环境效益经济效益人文景观建设统筹兼顾的原则，经过实地调查，特编制此可行性研究报告，为将来项目实施过程中投资安排工程进度安排营销策略制定签定合同物业管理提供依据，其编制依据如下新县县城总体规划说明书年年房地产开发项目可行性研究与经济评价手册国家和地方政府对旧城改造项目的有关法律法规国家和地方政府规定的有关工程标准规章规程国家和地方政府规定的建设工程相关法律法规二可行性研究报告的范围按建设阶段划分幸福小区前期准备工作幸福小区项目建设阶段工作幸福小区销售阶段工作幸福小区物业管理工作按建设范围划分规划红线内建筑及构筑物规划红线内各项配套基础设施三项目建设的背景及项目概况由于集团的超常规跳跃式发展，方方面面的人才也相继加入到建设中来，随着广大职工的购买能力不断增强，对住房的需求也日益迫切。年河南房地产有限公司成立，县委县政府对房地产也寄予厚望，并在相应的政策上给予支持，希望房地产能够推动新县的经济建设，促进新县的房地产开发的规范化发展。为此，房地产从政府扶持，综合社会效益环境效益经济效益考虑，决定幸福小区项目的实施。四市场情况调查房地产项目开发过程中，市场情况调查是关键环节，能否把握市场行情准确预测销售市场合理利用投资环境决定着房地产开发工作的成败。政策环境中国加入，世界经济向中国完全敞开了大门，同时也给房地产市场带来机遇，十五计划的实施，中央政府实行住房制度改革，国家将住宅作为扩大内需的举措，使住房商品化市场化，近年来随着整个房地产市场的不断完善和成熟，已经成为国民经济发展的积极动力，商品房建设投资在中年所占的比重已超出，增加值也达到了。经济环境京九铁路的开通，集团公司的上市，带动了新县经济的快速发展，国家对城市发展的要求加速了城市化进程，政府狠抓城市建设，先后实施了对京九路潢河路等临路商业用房的建设，新城区整体框架形成，促使政府对旧城区的改造加快步伐，同时也促进房地产市场不断稳步向前发展。自然环境新县位于河南最南端，地处豫南大别山腹地，属于鄂豫皖三省六县的的结合部，有丰富的山水资源环境资源旅游资源。幸福小区位于人口比较集中的京九路中段，占地平方米，具有很高的开发价值。房地产市场状况通过对京九路潢河路两侧商业用房的调查，潢河路上的商业用房每平方米月租金在元，销售价格元，京九路两侧的商业用房月租金为每平方米元，销售价格为每平方米元，以上调查商业用房均为层。已具规模的新城区金水小区建设开发单位为追求短期经济效益，建筑密度过大，造成绿化空间过小，基础配套设施不全，更无完善的物业管理。幸福小区则从长远发展的高度上，贯彻完善服务以人为本的物管思想，强化居住环境建设，开发前景必将是片大好。五市场预测国民经济的发展，促进广大市民收入的增加，消费者已从原来的维持生活阶段逐步转变为享受生活，广大住户非常希望能够完善居住功能，改善居住环境。随着集团公司的超常规发展，单位职工购买能力日益增强。幸福小区未来的销售市场主要有众多业务员集团公司的营销策略调整，业务员队伍不断壮大，构成幸福小区销售市场的生力军。广大职工待遇的不断提高，生活水准的提高，使更多职工有强烈的购房换房愿望。管理阶层干部原有住房已不能满足生活的需要，希望能够改善居住环境，并有换房意愿。以上这些都是幸福小区潜在消费群体，也是后期销售工作顺利开展的有力保证。六土地开发的合法取得该项目取得土地使用权的费用为万元。第二章幸福小区规划建设概述规划方案及建设条件幸福小区规划方案坚持以人为本的原则，突出人文景观建设，在城市总体规划各项规划指标范围内，从商业价值及居住环境综合考虑，形成家园式居住小区。规划方案简介幸福小区根据实际地形及周边环境规划设计以住宅楼为主，临京九路二层为商业用房。根据新县人民生活习惯及设计规范要求，规划设计住宅以坐北朝南为主朝向的居住区，规划的道路绿地停车场，公厕见附图幸福小区规划总平面图。小区规划指标项目指标规划总用地建筑用地含原办公楼规划建筑面积绿化用地建筑密度容积率二设计方案及建筑方法根据小区总体规划方案，按照居住小区使用功能要求，充分体现当前建筑设计的发展方向，户型设计功能分区动静分开，屋项花园式建筑将给新县人民带来风景这边独好的感叹。三开发建设计划工程建设计划开发建设计划幸福小区总占地面积，规划总建筑面积，临京九路二层商业用房住宅，项目建设周期为八个月，资金根据项目需要分批投入，并同时开展销售工作。工程建设计划工程于年有月开工，年月竣工。在主体建设当中，根据基础配套设施功能要求，相继进行施工，道路，绿化应在工程完工之前全面展开。第三章经济效益分析投资成本分析幸福家园投资成本主要有土地征用及拆迁补偿费建安工程费用前期工程费用基础设施配套费用管理费用财务费用等六项组成。土地征用及补偿费征地补偿费为万元折合每亩土地为万元。建安工程费通过对建筑市场的调查了解，参照新县定额造价标准，按均价元计，建安工程费为万元。前期工程各项费用根据日前新县房地产开发收费现状，以及地方政府给予房地产的政策扶持和优惠政策，按建安费测算，需前期工程费为万元。小区基础设施费主要指非经营性配套设施的投资，包括道路给排水管道供电绿化小区公共附属设施等。道路万元给排水万元绿化及配套万元供电万元小区物业管理万元含大门门卫公厕等物业基金万元以上合计万元管理费用含不可预见费因该项目在公司总部所在地建设，公司工程部直接管理，因此管理费与工程不可预见费并考虑，按工程费的测算，总费用为万元。财务费用建设期利息本项目需贷款万元，贷款利息暂定为，贷款期限为半年，共计建设期贷款利息为万元。综合以上六项费用合计，项目建设总投资共计万元，单位建筑面积造价约为元。二销售收入分析销售收入包括商业用房销售住宅用房销售收入。商业用房销售收入依据规划方案，商业用房面积为平方米，经市场测算，售价为元，销售收入为万元。住宅用房销售收入依据规划方案，住宅用房面积约为平方米，按住宅销售价格元均价，销售收入为万元。以上两项销售收入合计为万元。三敏感性分析销售收入与税金根据国家有关规定，所有营业收入均交纳营业税城市建设维护税及教育附加费，综合税率为，税费为万元。利润利润销售收入投资成本税费万元万元万元万元盈亏平衡系数影响本项目收益的主要因素有销售价格，投资成本等。盈亏平衡系数固定成本销售收入可变成本销售税金第四章效益评价结论与建议效益评价项目建设的效益主要包括社会效益环境效益经济效益。社会效益创建幸福家园，解决了广大职工住房问题，消除后顾之忧，同时塑造了品牌，提高了房产的新形象，突破设计的传统思想，满足居住功能，也符合当前国家改善广大市民居住环境的指导思想。为房产的长远滚动发展迈出了坚实的步。环境效益幸福小区建成后，建筑密度只有，绿化面积达到平方米以上，环境优美，绿树成荫，同时设有娱乐场所运动场所公共浴池，实为个不可多得的居住小区。经济效益幸福小区总投资为万元，为国家贡献税收万元，同时企业在开发过程中获得净利润约万元投资收益率约。综合以上效益分析，该项目具有很大的经济价值和开发潜力。二结论和建议通过各方面分析论证，本项目确实可行，开发有比较丰厚