总用地面积总建筑面积规划建筑容积率规划建筑密度规划绿化率项目用地性质居住用地项目周边及权属情况该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。项目周边市政配套完备。另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。由于青岛市土地挂牌招投标政策刚刚开始，些以前协议转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有定幅度的增长。目前房地产投资仅占的左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产还有很大的发展空间。虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，增长其它行业实现零售额亿元，增长。其中，城市市场实现零售额亿元，增长，农村市场实现零售额亿元，增长。全年实现社会消费品零售额突破亿大关，达亿元，增长，总量首次超过全国的。济旅游经济会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。对国民经济发展起到了定积极促进作用。项目背景随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。房地产业增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛的消费群体。另方面随着国随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量同时它也使城市中低收入者经济持续投资增长率也走向回升，年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成熟化迈进。地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是致的。年十多年间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发展这五个阶段。从房总论总论我国房地产形势概述从上个世纪年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发展这五个阶段。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是致的。年年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成熟化迈进。投资增长率也走向回升，年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量同时它也使城市中低收入者经济持续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛的消费群体。另方面随着国民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。房地产业对国民经济发展起到了定积极促进作用。项目背景随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济旅游经济会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破亿大关，达亿元，增长，总量首次超过全国的。其中，城市市场实现零售额亿元，增长，农村市场实现零售额亿元，增长。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，增长其它行业实现零售额亿元，增长。虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目前房地产投资仅占的左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产还有很大的发展空间。由于青岛市土地挂牌招投标政策刚刚开始，些以前协议转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有定幅度的增长。另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。青岛市加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比年增长。青岛市商品房屋施工新开工竣工销售规模持续扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积万平方米，同比增长，增幅比年同期提高。其中，全市商品住宅施工面积万平方米，同比增长，增幅比前年同期提高。该项目属市北老城区即属于旧城改造范围内。且该项目背面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。项目基本概况项目位置本项目位于市北区沈阳路号，东临沈阳路，北面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设的限价商品房。项目规划指标总用地面积总建筑面积规划建筑容积率规划建筑密度规划绿化率项目用地性质居住用地项目周边及权属情况该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。项目周边市政配套完备。该项目以楼地价元通过拍卖获得。市场分析宏观市场分析随着我国国民经济的快速发展，城市化进程的逐步实现，我国房地产市场也日趋成熟与理性，主要体现在以下几方面房地产业由所谓的国民经济支柱性产业向民生保障性产业转型,挤出地产炮沫，回归理性回归科学发展回归民生地产。房地产业不能再固守原有的观念，应当以改善和保障民生为己任，自觉承担起相应的社会责任。为普通百姓建房，而不只是为富人们建房。民生地产才是未来房地产业发展的趋势与方向。开发商应当把过去只为富人们设计的豪华住宅产品改变成为普通百姓设计的普通住宅产品。以国家最新住宅规范为标准，达到简洁环保节能实用舒适美观的基本要求，使广大百姓充分享受到现代住宅产品服务。高房价已经成为大社会公害。天价楼王不仅过去段时期存在，既使最近在些城市仍然出现了天价房托市的现象。些开发商宁肯住宅产品滞销也不降价销售，相当批住宅产品价格高度背离其价值。开发商门互相攀比着炒高房价，房价的理性回落是转型的重要基础。房地产企业应当不断提高服务水平改善服务态度健全服务机制。坚持以人为本的理念，真正为购房者和住户着想。特别要进步规范物业管理机制提高物业管理水平，强化管理责任，使购房者能够得到高效便捷热情专业的服务。各级政府要做好对房地产业的行政管里理和监督房地产企业也要健全各项管理制度，不断规范管理流程，不断提高管理水准，朝着现代企业发展模式迈进。营销方面对过去那种以概念炒作活动营销广告宣传为主要手段的营销模式应当转变。倡导真诚公开透明客观地介绍住宅产品，以产品质量增值服务为突破，采用更加人本化科学化规范化的营销方式，多些客观真诚，少些欺诈，多些诚信。近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到个以企业为主体市场为导向社会资金为依托以配套建设为中心的综合开发阶段。进入世纪年代之后，房地产进入了个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资合资和内资开发公司齐头并进的势头住宅楼宇商业大厦公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为种重要的经济杠杆，在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业样市场化进展明显加快。这主要表现在住宅由计划封闭生产转向商品化经营全民集体股份合资民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代投资融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能运用以新补旧，以丰补歉以路带房，以房补路的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展城市土地由无偿划拨转为有偿出让直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，些房地产巨人正在形成。房地产行业是个资金密集型的行业，也是风险较大的个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在个结构性转变的关键时期。些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有个知名品牌，是企业获取可持续发展的个非常重要的因素。这是因为在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化纵深化竞争阶段，这既是产业竞