周期长，影响项目的动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务指标是保障性住房按照含财务成本的总投资,万元返还情况下的结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入的结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价,万元返还情况下的结果指标，整体地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价,万元返还情况下的结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本的总投资,万元返还情况下的结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入的结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目的动态收益指标。 市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定的心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。 防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。 二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。 图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。 图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供的地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。 表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,车库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。 经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。 地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。 从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀件，详见下表土地投入将引用土地评估报告的数据考虑到投入资金的动态影响，保障性住房的投入假定为先投入后回收保障性住房投入构成中财务费用将按比例分摊另外，因占用资金带来的成本将计入保障性住房投入中，作为资金返还内容之项目基准收益率以为参考指标。 表用地规划指标表序号项目总用地规划指标用地面积,容积率覆盖率总建筑面积,其中计容积率面积,保障性用房,保障性住房,物业管理用房物业开发项目,住宅,单身宿舍,商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化,居委会社区服务站邮政所其它公共配套设施班幼儿园,车辆段派出所,核增建筑区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。 片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内的综合发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 片区关系图本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。 在各片区中，大南山片分不足。 另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来定的不利用影响。 项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。 别墅区相对，对本项目的影响不明显。 因此，项目未来公交线路较多。 地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。 从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。 经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,车库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。 表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。 图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供的宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通投入控制工期及项目投资额提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。 二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。 图销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。 防范建议控制土地成本成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目的动态收益指标。 市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定的心理影响，为项目算风险分析工期影响项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现少，有定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。 另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来定的不利用影响。 项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。 别墅区相对，对本项目的影响不明显。 因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 片区关系图本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。 在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。 片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体的综合性港区。 本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。 大南山片区定位大南山区的发展目标是利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区的综合性地区。 大南山的功能定位是具有郊野性质的文化市政公园居住及配套高科技研发基地和重要的港口门户地区。 图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置数据来源深圳市规划网项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是高标准建设的，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。 赤湾区的功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体的综合性港区。 规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山城海的相互交融。 随着深圳市城市总体规划草案的出炉，深圳发展重点再次向西扩展。 前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正的国际滨海建筑群落。 项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道目社区商业可实现元平方米月，按照谨慎原则，确定商业部分租金均价为元平方米月参考深圳市房地产年鉴并结合近年该区域商业市场租赁情况，确定租金年递增率为。 六项目经济效益评价项目工作计划主要考虑因素基于贵方对项目前期工程及施工的关键节点的把握，本计划将结合以上节点安排项目销售项目销售至少考虑个月的蓄客期，销售时间安排尽量结合春秋交会销售速度，综合考虑深圳市总体销售特点，并参考年以来新开盘楼盘销售速度确定本项目的销售周期年月，平方米以内住宅销售套数为套年月新建商品住宅销售面积万平方米年月南山区成交面积为万平方米由于本项目规模较小，且属于南山区稀有的小户型住宅项目，因此假定项目的销售周期约为年左右其中商业部分的租赁情况在定程度上受到住宅销售情况的影响，因此可结合号地块单身宿舍商品住宅的销售及入住情况统招商参考周边不成熟片区商业租赁情况，租赁市场成熟需要年左右，出租率可达。 关键节点安排综合以上考虑本项目的工作计划安排建议如下表关键时间节点计划表地块前期工程施工及竣工期销售期销售率备注结构封顶号地块号地块商业预计上半年开始招商，测算期至年底测算期末出租率达号地块号地块为主要回现地块，受平台建设影响，两阶段的销售时间间隔将较长，这不利于动态回收指标，因此在实施时应尽量拉近地块的销售时间项目经济效益分析分析前提项目规划指标采用委托方提供用地规划设计条件，详见下表土地投入将引用土