和个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路，条是青松路。桃第页基本结论第页附表总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页八经济效益分析第页第页投资估算第页资金筹措估算经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页五目标客户分析第页未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页酒店公寓定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。第页机会第页风险第页四产品定位第页优势第页劣势况第页酒店式公寓项目分析第页商业项目分析第页三项目分析酒店式公寓与商业街区的发展状况第页项目所在区域经济社会环境概况第页项目周边情状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页地块概况第页区域环境第页交通项目概况第页地块概况第页区域环境第页交通状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页酒店式公寓与商业街区的发展状况第页项目所在区域经济社会环境概况第页项目周边情况第页酒店式公寓项目分析第页商业项目分析第页三项目分析第页优势第页劣势第页机会第页风险第页四产品定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页酒店公寓定位第页五目标客户分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资估算第页资金筹措估算第页八经济效益分析第页总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页基本结论第页附表项目开发费用明细估算表二项目投资分配表三损益测算表四现金流量表五贷款利息测算表项目概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积建筑总用地面积总建筑筑面积酒店式公寓建筑面积街道及水岸商业建筑面积酒店式公寓地下停车库面积商业地下停车库面积总地上建筑面积总地下建筑面积容积率建筑密度酒店式公寓户数户总停车数部酒店式公寓区停车数部商业区停车数部区域环境外部环境松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项资金。松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路，条是青松路。桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心的空白。交通状况本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。在建中的轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况酒店式公寓近年上海产权酒店的供销情况年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新，年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空等。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。商业街区目前房地产市场投资状况于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在投资客户占购房客户的比例越来越小，由年下降到目前的。房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长。凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低，在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。数据表明现在佘山宾馆的出租情况般。目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问题楼层越低面积越小租金越高。大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。