指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层附图项目概率分析图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附表附图附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„概率分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价„„„„项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目盈亏平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„税金计算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„损益表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地现金流量表与动态盈利分析„„„„„„„„„„项目盈利能力分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„最佳开发建设方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地地价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价之外的成本测算„„„务评价„„„研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„宗地总体规划方案设计„„„„„„„研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„剩余法求地价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„剩余法求地价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„宗地总体规划方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„最佳开发建设方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地地价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目盈利能力分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„税金计算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„损益表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地现金流量表与动态盈利分析„„„„„„„„„„„„项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目盈亏平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„概率分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附表附图附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法的操作程序如下研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得的利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权益资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。高层住宅总建筑面积，住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。别墅总建筑面积，别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销