住条件的改善起到积极的推动作用，同时也将为周边地区环境的改善起到较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。据县城市建设总体规划，该地块已规划为个商业居住小区。小区建成后将为县的经济发展和周边城市该地块宗地内外地势较为平整，形状较规则。根拟征用宗地属楚江镇宝塔新双社区居委会的集体土地，地类包括农用地和建设用地水田旱地果园坑塘水面沟渠住宅用地。三拟开发建设土地概况住宅小区建设地块位于梯云路以南双宝路以西，界址点实测土地面积为。土地实行统征后再进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于城市基础设施建设和土地的开发整理。为提升县城市建设的整体水平，按照县城市建设总体规划，作为主管土地市场的县国土资源局，按照县委县政府的要求，拟对梯云路以南双宝路以西地块的随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。未经允许，请勿外传,省道线在县内贯通，已成为湘西北交通枢纽。路。枝柳襄石石长铁路在县城交汇，核准通过，归档资料。背负之苦，经过建国以来几十年艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县的乡村通了公交通邮电等网络四通八达。过去人民饱受跋山涉水肩挑近年来，县不断加强城市基础设施建设。人民利用优越的地理位置丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。素有桔城茶乡矿都之称，自改革开放以来，处处呈现出欣欣向荣的景象。承办单位县土地储备中心负责人主管单位县人民政府负责人可研单位评估咨询有限公司负责人编审人员二项目由来及背景县位于澧水之滨，是座正在建设中的现代化城市。总论总论项目名称及主办单位项目名称住宅小区项目用地主办单位县国土资源局负责人承办单位县土地储备中心负责人主管单位县人民政府负责人可研单位评估咨询有限公司负责人编审人员二项目由来及背景县位于澧水之滨，是座正在建设中的现代化城市。素有桔城茶乡矿都之称，自改革开放以来，处处呈现出欣欣向荣的景象。人民利用优越的地理位置丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。近年来，县不断加强城市基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。过去人民饱受跋山涉水肩挑背负之苦，经过建国以来几十年艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县的乡村通了公路。枝柳襄石石长铁路在县城交汇，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,省道线在县内贯通，已成为湘西北交通枢纽。随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升县城市建设的整体水平，按照县城市建设总体规划，作为主管土地市场的县国土资源局，按照县委县政府的要求，拟对梯云路以南双宝路以西地块的土地实行统征后再进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于城市基础设施建设和土地的开发整理。三拟开发建设土地概况住宅小区建设地块位于梯云路以南双宝路以西，界址点实测土地面积为。拟征用宗地属楚江镇宝塔新双社区居委会的集体土地，地类包括农用地和建设用地水田旱地果园坑塘水面沟渠住宅用地。该地块宗地内外地势较为平整，形状较规则。根据县城市建设总体规划，该地块已规划为个商业居住小区。小区建成后将为县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到积极的推动作用，同时也将为周边地区环境的改善起到较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。四可行性研究的依据和范围可行性研究的主要依据中华人民共和国土地管理法县土地利用总体规划县城市总体规划规划兰线图及界址点座标图县规划局住宅小区地块规划设计要点石规设县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要草案县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见县土地利用年度计划。二可行性研究的范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补充方式征地拆迁补偿安置市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。第二章市场分析与建设的必要性近几年来，县委市政府认真贯彻落实国家有关土地管理的方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不断强化土地管理，严格规范土地市场建设，随着国务院和省政府两个号文件和国土资源部号部长令的贯彻落实，在土地供应中经营性用地全部实行招拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。由于市场形势较好，加上储备中心统征的土地报省审批后，征地拆迁补偿由其全部补偿到位，前期开发由其完成，无任何纠纷，开发商不需要参与前期工作和支付前期费用，用地者拿到土地后即可进行开发建设，统征的土地很容易推出。根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发号文件与国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发号文件的精神，此次县土地储备中心统征的土地是县政府的重点开发项目，主要是为了美化该地块周边地区环境，满足广大中低收入人群对保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鉴于以上情况，县人民政府为了高度垄断土地级市场，保障土地的正常供给，解决低收入家庭住房困难问题实现保增长扩内需惠民生的目标，报经县长办公会研究同意，决定尽快统征住宅小区的项目用地，土地统征后由县国土资源局负责完成征地拆迁工作，然后由县土地储备中心完成前期开发工作，再交给县地产交易中心通过招标拍卖方式确定开发商，市国土资源主管部门和市规划建设等县直有关职能部门将督促中买者尽快完成小区建成，并严格监管保证平方米以下小户型住房不低于总套数的，平方米以下小户型住房不低于总套数的，其他户型占总套数的。第三章土地利用规划与土地开发方案土地利用总体规划及相关规划住宅小区建设项目用地位于县城区城市规划区范围内，符合县土地利用总体规划和县城市总体规划。同时，县土地储备中心已经向市规划主管部门提出了规划用地申请，县规划局下达了住宅小区地块规划设计要点石规设。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为容积率，建筑密度，绿地率，建筑高度米。划定了规划兰线，并同意按规划兰线范围进行土地统征并挂牌。二建设目标及开发策略住宅小区建设地块建设目标主要是为了美化该地块周边地区环境，提升周边地区城市品位，满足城市居民对中档商品住宅的需求，同时，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，方面遵循土地市场经济原则另方面有利于新区综合环境的形成。力争形成个多样化有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩富有特色的新景观风貌，体现城市新区形象，逐步形成和睦进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益的有机统。住宅小区建设地块的开发策略主要是立足区位优势，将城市开发建设与环境保护及可持续发展有机融合，周边道路的改造升级，将使周边环境及基础设施逐步改善，本区的环境和区位优势还有很大的提升空间，能更多的吸引市城区和城郊居民入住。三用地布局和设计构思住宅小区界址点实测土地面积为。容积率，建筑密度，绿地率，建筑高度米。此项目的用地布局严格按规划部门的要求办理，用地布局力求科学合理。在设计构思上要体现该区域的特色，整个设计要新颖超前，突出该区域的人文景观，体现的新区形象，使该区域的居住环境再上个新台阶。四土地利用年度计划住宅小区项目建设涉及农用地转用公顷，其中占用耕地公顷。年度上级省厅和市局给我县的农用地转用计划指标与占用耕地计划指标省厅尚未下达。常德市国土资源局拟同意该项目用地的农用地转用指标和占用耕地指标在今年省厅下达给我市的计划内给予安排，故该批次项目的计划指标没有问题。第四章地质条件与建设条件，是湘西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔米，最高处是壶瓶山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。南部有十九峰观国山太浮山中部有燕子山云落观八户山西部有东山峰亮垭山鹅公山北部有太青山壶瓶山等。纵横全境的河流沟溪有条。发源或流经县境的有澧渫沱澹道黄涔条水，沱水澧水道水自西向东，分别贯穿县境北部中部南部，入松滋，临澧，而后汇入洞庭。渫水从西北往东南纵贯，经泥沙磨岗隘袁公渡新关等个乡镇，至三江口注入澧水，长约公里。沱渫道澧四水域有子良坪磨香坪雁池坪邓家坪仙阳坪古溪坪二都坪易家渡白洋湖等河谷平原，乃全县境内之膏腴。境内年平均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度，全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好的自然环境县宝峰开发区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成县宝峰开发区的最主要的地貌类型。住宅小区建设地块位于梯云路以南双宝路以西，该区域属城区防洪圈的保护范围，随着防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪灾袭击，洪涝灾害对其构成的威胁较小。区域内地势平坦，地基承载力强，从未发生冰雹龙卷风地基塌陷等自然灾害。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。住宅小区项目区内地势高差不大，地基承载力强，随着周边道路的升级改造，进出交通将更加方便，能满足大中型建筑机械作业的要求，建设条件较好随着配套设施的不断完善，此区域的居住条件将得到极大改善。第五章征地拆迁与耕地补充征地拆迁该项