收益率评价基准所得税后所得税前全部投资财务净现值所得税后万元所得税前万元全部投资回收期含建设期所得税后静态年所得税前静态年三存在问题及建议项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近环境，保持较好的生态环境和良好的居住条件。该项目将以低密度定位低价位销售来占领市场，对整个物业的品质，保持高起点规划高质量建房高标准配规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，开发房型均为多层低层联排住宅，拟建成中高档居住小区。本项目拟开发的项目场址位于仪征市新集镇镇区，基地位于环东南路以东振兴东路以南宁通高速以北新大樟河以西。未经允许，请勿外传,紧紧相连，宁启铁路横穿境内，润扬长江大桥北接线扬州西绕城公路距镇区仅公里。扬州城区中心公里，西距南京公里，距南京禄口国际机场公里，距扬州港口公里，国道宁通高速公路与镇区核准通过，归档资料。境内具有独特的区域优势和优良的投资环境。镇区东距全镇总面积平方公里，人口万人。集镇开发项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄金水通长江，史称扬州西门第集。小区同样取得了不凡的销售业绩。正是在这样的市场背景下，仪征房屋开发有限责任公司决定在仪征市新现了高档小区这种生活方式的合理性。中小型城市在大城市的示范效应下，也在步步紧跟，并且建造的高档上等收入家庭普遍的居住方式。我国沿海大城市郊区时尚主题小区的大量兴建和旺盛的市场需求，进步体区，成了有车族的臵业首选。从发达国家的住房发展轨迹能看出，工作在城里，居住到郊外，已经成为中我国二十多年的改革开放，拉近了与发达国家之间的距离，从而使人们的住房消费理念也发生了变化，环境优美，空气清新，地域广阔的郊区高档住宅小从有房住到住好房这个质的变化，促使我国房地产业的产业结构随需求而发生了根本的改变。随着生活水平的提高，富裕起来的城市居民对居住的要求已从原先的安居上升到追求品位和舒适。进入年代中期以后，随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。二项目建设背景住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。二项目建设背景住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。随着生活水平的提高，富裕起来的城市居民对居住的要求已从原先的安居上升到追求品位和舒适。从有房住到住好房这个质的变化，促使我国房地产业的产业结构随需求而发生了根本的改变。我国二十多年的改革开放，拉近了与发达国家之间的距离，从而使人们的住房消费理念也发生了变化，环境优美，空气清新，地域广阔的郊区高档住宅小区，成了有车族的臵业首选。从发达国家的住房发展轨迹能看出，工作在城里，居住到郊外，已经成为中上等收入家庭普遍的居住方式。我国沿海大城市郊区时尚主题小区的大量兴建和旺盛的市场需求，进步体现了高档小区这种生活方式的合理性。中小型城市在大城市的示范效应下，也在步步紧跟，并且建造的高档小区同样取得了不凡的销售业绩。正是在这样的市场背景下，仪征房屋开发有限责任公司决定在仪征市新集镇开发项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄金水通长江，史称扬州西门第集。全镇总面积平方公里，人口万人。境内具有独特的区域优势和优良的投资环境。镇区东距扬州城区中心公里，西距南京公里，距南京禄口国际机场公里，距扬州港口公里，国道宁通高速公路与镇区核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,紧紧相连，宁启铁路横穿境内，润扬长江大桥北接线扬州西绕城公路距镇区仅公里。本项目拟开发的项目场址位于仪征市新集镇镇区，基地位于环东南路以东振兴东路以南宁通高速以北新大樟河以西。规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，开发房型均为多层低层联排住宅，拟建成中高档居住小区。该项目将以低密度定位低价位销售来占领市场，对整个物业的品质，保持高起点规划高质量建房高标准配套来推向社会。以此三高三低吸引消费群体，使购房者感到所购的房屋物有所值。该项目的推出，既可以满足富裕起来的人们对居住条件日益提升的要求，也填补了仪征市目前尚无高档住宅小区的空白。三申请报告编制依据国家计委第号关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版仪征市城市总体规划仪征市新集镇总体规划仪征房屋开发有限责任公司项目设计方案说明国家省市有关设计和建筑规范标准项目单位提供的有关资料。四申请报告工作原则和内容本报告主要是对仪征房屋开发有限责任公司开发的项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理，技术可行的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。可行性研究主要内容包括当地房地产市场调查与分析建设规模及功能的确定建设条件分析工程技术方案的初步规划项目投资估算及资金筹措项目经济效益评估。第二节研究内容及结论研究结论本项目将在仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区，房型以中高档多层住宅为主，辅以部分低层联排住宅。该项目的建设符合国家省市大力发展住宅产业的要求。扬州城市的发展已经确定为西移南下，润扬大桥和宁启铁路扬州段的建成，扬州西区已成为住宅开发的热点。本次开发项目地块位于扬州西郊，该项目的建设符合扬州市区总体规划发展方向，并可以进步推动当地房地产业的发展。随着人民生活水平的提高和环保意识的加强，人们对住房的要求也越来越高，不仅要求有住房，还要求有康乐型生态型的住房，要求有现代化的住房条件。本项目定位于中高档住宅区，可以进步满足当地社会经济发展的需要，特别是项目区中高收入家庭居住需求。项目在规划设计时布局较合理，具有居住功能休闲功能商业服务以及其它服务功能，目标市场确定为扬州及周边城市中高收入群体，该项目在建设思路上是可行的。本项目商品房销售价格定位略高于仪征市房地产市场价格水平，但低于临近的扬州西区同类商品房市场销售价格。在销售策略上充分展示智能化小区的优势及提高小区的档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售的方法滚动开发。该项目的销售策略是可行的。项目建设内容包括多层联排低层住宅及其它公用设施。本项目规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中其中住宅建筑面积平方米，公建面积方米，地下人防面积平方米，车库阁楼等未计容积率面积平方米规划总户数户人。此次投资估算范围为项目，包括住宅公共建筑及必须的配套基础设施工程，共计万元，其中固定资产投资万元，建设期借款利息万元。项目总资金中项目公司自有资金万元项目滚动投入为万元银行借款万元第四年还清，销售期利息万元。效益分析经测算，本项目房产销售收入即多层联排低层住宅车库阁楼出售收入合计为万元，销售税金及附加为万元计算期合计，下同，总成本费用为万元，项目利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。项目全部投资财务内部收益率为税后，投资回收期为年税后，含建设期，全部投资财务净现值为万元税后，因此本项目在财务上基本可行。二主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量备注主要技术指标总用地面积平方米总建筑面积住宅建筑面积车库阁楼等未计入容积率公共建筑面积包括会所等公共建筑地下人防面积居住户数户居住人数人容积率建筑密度绿化率机动车停车总数辆二主要经济指标项目总投资万元固定资产投资万元建设期借款利息万元销售收入万元计算期合计销售税金及附加万元计算期合计总成本费用万元计算期合计所得税万元计算期合计税后利润万元计算期合计投资利润率投资利税率全部投资财务内部收益率评价基准所得税后所得税前全部投资财务净现值所得税后万元所得税前万元全部投资回收期含建设期所得税后静态年所得税前静态年三存在问题及建议项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近环境，保持较好的生态环境和良好的居住条件。注意加强对房地产市场变化情况的分析，及时调整项目销售策略和方法，做好项目的规划和设计工作，提供能满足市场需求的高质量的商品房。本项目供水供电通讯对外交通及道路等基础设施尚需进步落实，周围生活娱乐及商业网点等配套设施尚需进步完善。项目单位应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设施的完善与建设纳入当地的发展规划并尽快予以实施。本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制，加强对工程质量的监督。本项目建设资金的筹资方案需进步落实。项目单位应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。第二章市场调查分析与预测第节全国及江苏省房地产市场概况全国房地产市场情况我国住宅市场发展概况住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫切的要求。年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民经济新的增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作为国民经济新的增长点年国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住