常德建设成滨水生态园林城市全国旅游城市构筑高科技产业群营造 都市文化氛围。进步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂湘渝重要通 道上的中心地位。到年，基本实现社会经济和环境协调发展的现代化新 兴城市目标。 常德市域城市空间结构布局 新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。即江北城区江南城区 德山开发区。 常德市整体交通体系构建 公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路，把国道 和省道及常张高速公路通过立交形式组织在起，保证出城口 畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至 常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。 铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出的盐关港区铁路专用线 由常德东站引出的货场铁路专用线由德山站引出的地区粮库铁路专用线。 水路通行吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。 港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码 头。德山港区保留现有泊位个，规划建设个集装箱专用码头和个 有害物资专用码头，货物吞吐能力万吨，是常德港重点发展的综合港区之， 主要承担件杂重件煤炭等物质的进出。 航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 市区人口规划 根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划的批准， 至年，都市人口扩容增量为万，年为万。其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。 常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主 要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城 市建设江南城区城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设德 山开发区主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成定的城市规模。 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力 按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀 速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的 出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水 平的将不断提高，在年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长 量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。 德山城市发展对酒店服务的要求 德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。根据 常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体 系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块 的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园 和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中 含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项 目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五 工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦 等近期重点建设项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点， 又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交 通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少 常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒 店项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常 德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市 至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各 层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目 经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省年旅游 收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。 根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭人数约为， 平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为 元。 从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的占了， 超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在 的也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强的消费 能力。家庭收入在元以上的占了，近十分之，常德这部分最高收入 人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业的主导消费目标。 年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房 人平支出占总人平支出的。 另从食品支出分析，年人平食品支出为元，占人平消费性支 出的恩格尔系数，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数 为宽裕，由此说明常德城镇居民于年，便跨入了宽裕型生活阶段， 并逐渐向相对富裕方向发展。 常德市酒店业及旅业发展现状 常德市旅游市场分析 地理位置与环境分析 常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积的。其中山区山 地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积的平原面积 平方公里，占全市总面积的水面面积平方公里，占全 市总面积的。常德是个历史悠久的古城，旅游资源较为丰富，近两年先 后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市的称号，还是湖南省唯的省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国 家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。 常德市以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展 的运输体系。国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公 路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。枝柳铁 路纵跨县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。沅江澧水客货船只可经 洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波 音等大型飞机，相继开通广州深圳海口北京等航线。 常德市旅游发展现状与趋势分析 多年来常德市的经济总量直位居湖南省第二第三位。年城市人均 收入元月，旅游收入亿元，已经具有发展旅游产业的市场基础。随着 常德市经济的发展与市民收入和生活水平的不断提高，效游度假将逐渐成为市 民的种消费时尚，万常德市民具有庞大的旅游市场消费力。 常德市旅游对当地经济的贡献率低于全国的水平，也低于湖南全省 的水平，旅游收入的增长速度也低于全国，湖南省的水平。旅游 的发展还大有潜力，并需要加速发展。年，湖南省的入境旅游收入比上年 增长，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其 入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。 常德市现有旅游接待设施 饭店家 客房间 床位个 常德市旅游饭店客房的平均出租率年。 以上资料显示，常德市的旅游者接待量与旅游饭店的发展是基本平衡的， 如果旅游接待人数增加，则显示常德市的旅游设置条件需从功能上加以完善配 套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。 同时，常德市的旅游市场有以下发展趋势 旅游休闲度假者增多 常德市本地客源的增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅 游人口的个重大转变。 对高档次的旅游住宿接待设施需求逐渐增大 通过对常德市旅游住宿接待设施的个调查表明，常德市旅游住宿接待设 施业近两年来接待外地游客包括团体和散客的数量逐渐增大，占了常德市 旅游住宿接待设施开房数的以上。尤其是常德市中高档次的旅游住宿接待 设施，这个比例达到了。 商务和会议客源增大 随着常德成功举办了系列的展览会和交易会，为常德市带来了大量的商 务客源，在展销会期间常德的旅游住宿接待设施保持了的入住率。 上述情况还表明，开发建设上规模项目齐备具有吸引力的度假中心，不 仅具有良好的市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加 快发展速度，提高发展水平的现实需要。 常德市主要酒店调查分析 我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细的分析。 旅游住宿接待设施数量 常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五家。 酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店 数量 华天大酒店 芙蓉大酒店 华都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大宾馆 桃林迎宾馆 芷园宾馆 华云宾馆 金叶宾馆 凯利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通宾馆 朗州宾馆在常德市区内旅游住宿接待设施所拥有的数量上看，似乎已经形成定规 模，但是只要略加分析就不难看出低档次低星级的旅游住宿接待设施占据 了大多数。这些仅仅属于般型的旅游住宿接待设施。 中高档旅游住宿接待设施只占，在这些旅游住宿接待设施中较高级 别的旅游住宿接待设施四星级，仅仅只有两家。而属于高级别的五星级酒店， 在整个常德市来讲，仍然是个空白。 近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天。常德又是举世闻名的张家界旅 游胜地必经之道。本身又具有丰富的旅游资源，如桃花源壶瓶山夹山寺 以及风景秀丽的柳叶湖等等其二，常德的经济也在飞速发展，并需要大量的 引进外资。就这两点而言，常德建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。 旅游住宿接待设施客房累计 在常德市区的十五家高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次的 房间，共计约有间套。较高级别的房间间套，仅占星级酒店房 间的左右舒适型房间指三星级酒店计间套仅占星级酒店房 间总数的而那些低档次