处长郭增利中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长林金城北京金网络房地产经纪有限公司副总经理万凌北京长远房地产经纪有限公司总经理公衍奎华高莱斯国际地产顾问北京有限公司策划总监曾勇世邦魏理仕环球研究及咨询部高级经理朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页出席本次研讨会的除了新华信和润博地产的相关人员，还包括位房地产专业媒体记者姓名所在单位职务或职称陈宗强北京润博房地产开发有限公司总经理助理刘峰北京润博房地产开发有限公司前期开发部副经理周正国北京润博房地产开发有限公司前期调研部经理许朝晖北京新华信管理顾问有限公司合伙人刘非北京新华信管理顾问有限公司房地产研究中心总监林彬北京新华信管理顾问有限公司项目经理张东昱北京新华信管理顾问有限公司顾问董巍北京新华信管理顾问有限公司顾问焦点房地产网主编搜房网副院长记者万信网总经理记者新地产杂志编辑朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点戴斌教授第二外国语大学广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商本区域经营酒店的成本压力小，竞争不是特别激烈朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页如果仅仅是为项目中的其它部分提供配套服务，专家认为酒店并无必要朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不单个项目做经济型酒店没有成本优势，做高档酒店是好的选择。可以采取高档次商务园林式专业管理集团的模式北京现有酒店格局是“东高西低，北多南少”，西南部高档酒店不多，可以避开中档酒店激烈的竞争局面位和意见朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页总体而言，专家把本项目定位于混合使用的商务综合体建筑确定基点差异化自身规划•北京房地产市场的压力比较大•解决有效需求与有效高档酒店是好的选择报告年月第页朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售在研讨会上，专家对项目的各种可能的业态给出了不同的定端客户中端客户珠宝中心中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓推行节能技术为卖点底商策划为珠宝交易中心，底商要有特色注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断中立谨慎乐观中立较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万中身规划，各部分协调，合理组合，产品整体要通过高性价比来实现优势注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点张小玲处长建设部广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万中端客户中端客户购物中心中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓设计大方适用，采用跃层，快速电梯，开间立足自世邦魏理仕顾问公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入基本匹配基本匹配供小于求无法判断谨慎乐观中立谨慎乐观不明显项目业态组合项目字楼公寓考虑人流取向，南北采光，酒店为星，公寓不用跃层，写字楼注意标准层面积定位区域高端，城市中端交通重点规划注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点曾勇经理于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万万中端客户中端客户专业店中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写家调查和研讨分析报告年月第页专家视点曾东博士开发建设有限责任公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求基本匹配供小高端客户高端客户大型超市高端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓产品需要创新，酒店可与相关酒店合作公寓可为青年公寓，类似分时度假酒店注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求供小于求供小于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万万端产品，中端价格，寻找区域差异化途径注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点万凌总经理北京长远房地产经纪有限公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环店万万万万高低端高低端综合配套高低端项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓商务楼针对商务功能强化，跃层不宜太多，强化通信功能，商务会所配套，厨房弱化产品为彻底低端或高目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断谨慎乐观谨慎乐观谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断谨慎乐观谨慎乐观谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万万高低端高低端综合配套高低端项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓商务楼针对商务功能强化，跃层不宜太多，强化通信功能，商务会所配套，厨房弱化产品为彻底低端或高端产品，中端价格，寻找区域差异化途径注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点万凌总经理北京长远房地产经纪有限公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求供小于求供小于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观非常积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万万高端客户高端客户大型超市高端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓产品需要创新，酒店可与相关酒店合作公寓可为青年公寓，类似分时度假酒店注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点曾东博士开发建设有限责任公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入供大于求基本匹配供小于求供小于求谨慎乐观中立谨慎乐观较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万万中端客户中端客户专业店中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓考虑人流取向，南北采光，酒店为星，公寓不用跃层，写字楼注意标准层面积定位区域高端，城市中端交通重点规划注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点曾勇经理世邦魏理仕顾问公司广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入基本匹配基本匹配供小于求无法判断谨慎乐观中立谨慎乐观不明显项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万中端客户中端客户购物中心中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓设计大方适用，采用跃层，快速电梯，开间立足自身规划，各部分协调，合理组合，产品整体要通过高性价比来实现优势注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家视点张小玲处长建设部广安门及其周边市场供需关系趋势项目周边市场环境变化趋势写字楼公寓商铺酒店商业气氛交通状况区域规划市府迁入无法判断无法判断无法判断无法判断中立谨慎乐观中立较为积极项目业态组合项目目标客户定位写字楼公寓商铺酒店写字楼公寓商铺酒店万万万中端客户中端客户珠宝中心中端客户项目价格定位元建筑平方米其他建议底商层写字楼公寓推行节能技术为卖点底商策划为珠宝交易中心，底商要有特色注写字楼为年产权朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售在研讨会上，专家对项目的各种可能的业态给出了不同的定位和意见朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页总体而言，专家把本项目定位于混合使用的商务综合体建筑确定基点差异化自身规划•北京房地产市场的压力比较大•解决有效需求与有效高档酒店是好的选择单个项目做经济型酒店没有成本优势，做高档酒店是好的选择。可以采取高档次商务园林式专业管理集团的模式北京现有酒店格局是“东高西低，北多南少”，西南部高档酒店不多，可以避开中档酒店激烈的竞争局面本区域经营酒店的成本压力小，竞争不是特别激烈朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页如果仅仅是为项目中的其它部分提供配套服务，专家认为酒店并无必要朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页项目中的酒店部分如果只是简单的低档酒店，则并没有太大的竞争力周边已经有间套的三星级酒店客房同质化的品质与服务对客户并没有特殊的吸引力开发商要长期持有，不利于资金的快速回收酒店管理对于开发商来说，是个陌生的领域朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家普遍认为写字楼部分是本项目的重点朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家认为写字楼部分的体量可以稍微大些由于前三期的成功，项目再做住宅，已经没有太大的上升空间本区域写字楼的供应量并不太大，只有万建筑平方米，远没有饱和价值创新供应偏小项目重点写字楼部分的体量占项目总体体量的比较合适朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页如果没有整栋出售的客户资源，应该建成以中小公司为主要客户对象的区域高端品质建筑客户群以省省市驻京办或同业中小公司为主标准层面积为平方米，小面积开间户型，可自由分割整栋或整层出售比较理想，但要有客户资源写字楼价格可以高些，使客户有升值的心理预期高端品质，商务人性化设计，减少居住功能特别要做好交通规划和设计，人车分流朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页专家认为项目建少量的商住公寓是可以的朗晴园第四期项目酒店写字楼公寓商铺可行不可行定位五星酒店定位经济型酒店可行定位商住公寓可行可行定位中高档写字楼定位专业化市场定位分拆出售朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告年月第页至于公寓部分，专家的意见是不宜建得太多，并且做成商住公寓为好四期项目位置邻街，不适合纯居住写字楼与商