大潜在市场。同时城 市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需 求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的 调整，已经由原来的吃穿用逐渐转变为住与行，加上我国已加入， 汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增 加。 随着地的税收优惠政策的出台，地的经济将突飞猛进，今年经 济增长不但高于全国的平均水平，而且呈高开高走的态势。今后 地的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。 另据地市年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项 经济指数都位居主城区前列。其中，年末总人口万，居主城区第位，具有明显的人口优势人均达元，居全市第三位人均社会零 售商品额元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排名第二， 人均社会零售总额全市排名第三。这系列的城市经济指标说明，九龙 坡区有着巨大的商业购买潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越 多的人前来置业。 但综观杨家坪地区住宅市场，万平方米以上的小区却屈指可数， 除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠润安大厦等小 区周围的楼盘品质较低，配套不完善。因此杨家坪地区的房地产多年来 给人的感觉是无规模无档次无名盘。为此区委区政府根据 地市城市规划总体布局，决定把直港大道带发展成为未来成片住宅小 区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。而杨家坪是九龙坡 区的行政经济商贸和文化中心，也是地主城区十二个组团和四个 城市副中心之，她以杨家坪转盘及周边的商业住宅片区为主体，地 势相对平坦，天宝新城位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积 约平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本 形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。 因此，城高尚住宅项目的开发无论从市场的角度政府规划 的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。 项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。根据有关专家的测 算，每增加房地产投资万元，带动相关产业国内生产总值增加近万元， 该项目的总投资约亿元，因此带动相关产业增加约亿元。项 目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑建材装饰机械冶金商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势， 建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明错落有致，建筑物天际 线跌宕起伏，景观因势就形显山露水纵横交融，立体落差分布。小 区建筑物与环境和谐统，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱， 使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区 新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下， 保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观 山体景观和小区内部景观形成体。 项目主要财务测算指标 总投资万，其中成本万费用万 销售总收入万 所得税前利润万 税后净利润万 开发周期年年年 税前投资回报率 税后投资回报率 财务净现值万 财务内部收益率 投资回收期年 第二章项目建设条件场地条件 整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。地 块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人 行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向 车道，人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿 地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天 宝小区绿化率计算中。 天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为， 红线内的城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。由于 地块内二条城市干道的影响市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞 地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划 用地面积为。 核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为， 北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有高差， 为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。 小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。 其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专 用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成 的城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌 筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此 地块内有规划的二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面， 沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截 面，对出口高程有小于米的限制。小区内新建的房屋，应 对以上三条管沟采取规避方式。 拆迁房屋情况 小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余 都是破烂矮房屋，质量极差。 第三章市场分析及需求预测 宏观经济环境分析 在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长 速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计 算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。 年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格 总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降 原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨 。 就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万 人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职 工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实 现了再就业。 国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。月北京申奥 成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场 持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长，供应大幅 度增长的同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到 万，同比增长商品房价格也从年年底的元上升 元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去的 年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经 济总量增长最多的年，也是直辖以来宏观形势最好的年。年完 成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从 年的上升到年，进而上升到年的，呈稳步增长态势。 年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。 另外我国宏观政策在保持高速稳定增长的同时还呈现以下变化 存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高 人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款 最高年利率调整为，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放 以来少有的同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息 征收，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场 成为可能。 年月金融机构各存款年利率平均下调。此次降息，金 融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中活期 存款利率由下调为，下调个百分点年期定期存 款利率由下调为，下调个百分点。各项贷款年利率在 现行基础上平均下调个百分点，其中六个月期贷款利率由下调为，下调个百分点年期贷款利率由下调为 ，下调个百分点。 从金融系统提供的居民储蓄情况分析，地年城镇居民储蓄 已经超过亿元，人均储蓄存款余额元。考虑到地是个农村 人口众多的直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以计， 则城镇居民人均储蓄存款额约为元。除去计算中的人为虚拟和累计 储蓄等因素，般城镇居民人均存款应在万元之间。降息是扩大有 效需求的最直接手段。降息将直接带动住房汽车等消费信贷成本的降 低。这种扩大拉动内需的宏观政策，将促进经济保持平稳的增长势头， 同时对房地产，特别是住宅的消费将起到极大的促进作用。 居民人均收入水平和住房支出稳步上升 根据调查资料表明，年地市居民人均可支配收入为 元，由于国家实行货币化分房政策，住房开支大幅度上升，年 全市人均购房开支达元以上，比上年增长有较大幅度的增长。 按揭条件加强，预售门槛提高 年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行，即新商品房 预售合同商品房销售管理办法央行关于规范住宅贷款的决定， 以及地市地房局关于提高预售条件的决定，将极大的提高房地产 资金门槛，加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化，在 年惨烈的市场竞争中迅速完成市场重新洗牌重组。 房地产开发税费下降 为促进地住宅市场的繁荣，地市政府大幅度降低了房地产交易税费般商品房综合税费减至，契税，进步减轻了购房者 的负担。还有地市及各区定期举行的房交会对交易税的集中减免活 动，也给购房消费带来极大的促进。其他的各种规税和规费也减少取缔 了几十项，在完善的市场经济条件下将逐渐趋于合理，这种趋势必然使 得房地产开发税费占总成本的比例逐渐减少。 二地市房地产投资环境分析 由于受到国家宏观经济调控地市直辖西部大开发政策 等经济利好因素的影响，近年来地房地产投资环境有了很大的改善， 但竞争也日益加剧。 国民经济持续稳定发展，为地房地产的发展奠定了良好的基 础。 年月日，地成为中国的第四个直辖市。经过四年的探索， 种独特的直辖模式逐渐建立起来。直辖和西部大开发为地提供了广 阔的发展空间，强化了地中心城市的功能定位，给地经济发展带来 了巨大的动力。最近地被中国经济学专家的学术研究报告评为西部最 具竞争力的城市。九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量 和效益不断改善。三类产业结构中，第产业逐渐下降，第二产业保持 稳定，第三产业比重上升。所有制结构明显调整，城