伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可 通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧， 这里有旅游度假区鸡冠山温泉。 除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。 本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内的月亮湾海滨浴场，海岸 线长米，是威海市唯的无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长 的海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院 府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境的不断完善，本项目的发展潜力巨 大。 三项目优势机会分析 优势分析 龙王塘口区具有厚重的人文历史资源 龙王塘历史悠久。年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台 筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。年的中日甲午战争和年的 日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山 景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库 日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露 天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。 具有规模优势 本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定的 规模优势。 海景山景浴场资源丰富 本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区 内居民威海市内游客以及外地旅游者。 空气质量好，自然环境优美 由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空 气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。 旅游资源丰富 本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来 以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个 海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱 桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源非常丰富。 龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当的吸引力 外地人在龙王塘口区购房，购房款达到万元的，可以办理全家落户手续。 宽松的落户政策，加上龙王塘优美的自然生态环境及靠海的优势，吸引了大批的 外地人士在龙王塘区域购房。 项目本身的用地位置优势 本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥 有优良的山景及海景资源。 二机会分析 大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区 在大威海两城三星城市空间规划中，龙王塘口区目前已被纳入了威海 市主城区内，同时土羊高速公路也在加紧建设之中，这将大大缩短龙王塘口区和 威海市中心的距离，对本项目的未来发展将大有裨益，增加本项目的吸引力。 土地增值潜力巨大 威海市在东北地区特殊的地理位置决定了其必将成为振兴东北的先导城 市，其在环渤海经济圈各城市中的重要地位，结合其个中心四个基地东 北亚航运中心石油化学产业基地电子信息产品及软件开发基地造船基地 的建设，凭借其公认的东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及 自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多的外地人士前来威海 及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越的地理位置 及稀缺性必将获得巨大的增值空间。 邻近规划的羊头洼港区和建设中的烟大轮渡 本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建的威海市大港区之羊头洼港 区，该港区建成后，龙王塘开发区内的各大产业园区将得到快速发展，会有越 来越多的公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部的工作人员对住宅商业 项目会形成定的购买需求。 烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省 连接国内其他城市往返威海的重要口岸，会带来大量的旅游者和商务人士，为本 项目带来越来越多的人流。 这两个项目的建成，将大大增加本项目的亮点，使本项目未来具有广阔的 发展前景。 教育产业软件产业面临较大发展空间 本项目区域内目前已有威海交通大学科技园交通大学信息工程学院迁入， 辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有盘较晚，年初开盘到现在也已销售了。 龙王塘旧区周边住宅的销售水平及销售情况 该区域住宅售价般在元之间。与龙河军港相邻的龙河家园 是该区域现在售的规模最大的项目，该项目的购房者以外地人士居多，当地购房 者相对较少。 万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交 通相对便利，吸引了大量当地购房者。 本区域新盘推出销售情况 自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价 项目名称面积位置性质售价起价元 海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅 龙王塘开发区在建项目的建设与销售情况 在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期 计万平方米的多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与 本项目仅路之隔。 二个项目的开工时间均为年，至年初已有近万平方米的主体 完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其 余已达到主体完工条件。 两个项目均为普通住宅区，区内配套绿化景观都很简单，配置少量的停 车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中以内的 占以上。 销售情况 至年四季度，海景家园三期已售，华美园已售，共计销售面 积为万。 在售 项目 名称 建筑 面积 销售 进度 销售 均价 元 客户区域客户类型 本地东三省其他自用给老人 投资 家园万 华美园万 海景家园项目是国内推出较早的老年康居工程。由于该项目是全国第个集 居住休闲保健娱乐旅游商贸为体的现代化老年社区，在设计中充分 考虑了客户的不同需求，推出就受到了居住养老度假投资等类型客户的 欢迎，许多外省市的老人更看中该区域雅致的居住环境，选择在此地购房安享 晚年。 在期工程成功推出后，海景家园二期又于年开工建设并已于年 交付使用，海景家园三期在年业已大部分竣工。 目前，海景家园三期的销售已近尾声，该项目的热销表明，老年康居物业具 有广阔的市场发展前景，需求潜力巨大。该项目已经成为国内老年康居住宅项目 的典范和标志之，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度的品 牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。 本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中的影响力和号召力将对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖 对本项目推广创造有利条件，使本项目更容易得到广大购房者的认知和信赖 另外，该区域相对低廉的价位，也将吸引越来越多的购房者。目前，威海市 的中档住宅价格直居高不下，每平方米均价已达元，相比之下，该 区域现有住宅每平方米单价只有多元元，随着未来威海住宅价格的不 断攀升，将有越来越多的购房者把目光转移到该区域，选择在此购房置业或投资。 项目外销的可行性分析 政府对本区域房地产在项目外销上采取了宽松的政策。 本项目地处龙王塘经济开发区，该区是外商投资相对活跃的开放性区域，政 府在房地产项目的外销上采取了宽松的政策，对于新推出的楼盘对外销售，政府 不加限制。 龙王塘口区直是国内外所关注的投资热点地区，随着振兴东北老工业基地 和威海建设的推进，将有更多的海外公司及个人涌入本区域而未来的龙王塘经 济开发区也将通过自身交通条件的逐步改善，商业资金城市配套等设施的进 步完善，为海外创造更多来自本区域居住置业的机会，从而给本项目带来广阔 的需求空间。 本项目优越的地理位置，对海外的购房者极具吸引力 本项目用地与海滨相邻，具有优越的自然景观，本项目位于龙王塘经济开发 区月亮湾海域黄渤海交界处，环山抱海，景色秀丽。 本项目与龙王塘去各大景区相邻，国内外旅游观光客人比较集中。威海旅游 业的发展，将吸引越来越多的游客到该区域休闲度假疗养，本项目拟建沿海 度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围的海外购房者极具 诱惑力。 本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城市都更为实惠， 能够吸引众多海外购房者。 本项目所在区域，使外商投资的热点地区，随着该区域产业园区的进步发 展和完善，前来该区域投资办厂的外商将越来越多，这些高层管理人员，往往愿 意选择景观和环境俱佳，临近其办公地点的物业居住。 六客户需求分析 本区域住宅项目客户需求预测 目标客户分析就本项目而言，因为规模较大，必须考虑规划成适合多个目标客户群的居住 项目，针对本项目用地位置可及性以及规划前景，应该对下类住宅消费群体具 有吸引力。 龙王塘本地客户 随着本地区经济的持续发展以及当地居民生活水平的不断提高，龙王塘口区 住宅市场获得了快速发展，当地居民本着改善居住条件的需要，纷纷购买住宅项 目，成为推动本地住宅市场发展的主要动力。 城区内居民 对于龙王塘城区内居民来说，目前他们更喜欢城市中心区域内的住宅，因为 商业及其他配套设施更完善，交通也更方便。而随着中心区域内住宅项目价格的 不断上升，本项目的价格优势凸显，对于购买能力稍差点的消费者或者喜欢住 在海边的消费者来说，本项目是更好的选择。 因本项目临近海滨，具有海景资源是城市中心区域的住宅项目所不具备的优 势。 外地购买力 由于本项目位于海滨，依山面海，拥有天然无污染大型浴场以及环境优美 空气清新等特性，对外地客户具有较大的吸引力。根据统计资料，年外地 人士在威海市购买商品住宅达到万左右，占到威海市全部销售量的， 可见外地购买力之强。同时根据所掌握的信息，在购买力允许