经营特色 项目商圈分析 从交通情况看 从消费群体看 从竞争环境看 项目分析 项目优势分析 开发水平和开发意识不断提高 项目周边的空地多规划为住宅用地 交通优势 市场优势 项目劣势分析 产权关系复杂 区域环境 威胁分析 机会分析 商场规划 项目适合开发物业类型评估 项目初步定位 车位规划 投资估算说明 写字楼商场项目投资估算表 资金筹措 资金平衡计划 第五部分写字楼商场效益分析 销售收入销售税金及附加估算 销售收入 销售税金及附加 经营成本及费用估算 开发建设成本 销售广告费 项目土地成本 项目总成本费用 项目损益 第六部分东莞庄项目结论与建议 结论 建议 前言 项目简介 建设地点 广东五星级酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界 处，东连南航大厦南接广园东快速路西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中 心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地平方米，写字楼地块为平方米。被天河干休所 经济适用房小区西门入口道路分为二。 项目繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中 心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地平方米，写字楼地块为平方米。被天河干休所 经济适用房小区西门入口道路分为二。 项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计报批工作。 项目总体规划要求 项目总占地面积平方米，规划建设个集五星级酒店 甲级写字楼综合商场于体的城市综合体，土地使用年限为年，建筑密度为 ，规划容积率为，绿化率。 项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为平方米，由两栋塔楼组成，分别为层写字楼和 层酒店，其中裙楼的层为商业用房，在第三层用连廊联为体。按使用功能分 酒店建筑面积为平方米，商业建筑面积为平方米，写字楼建筑面积为 平方米，地下停车设备用房面积为平方米。容积率，绿化率， 建筑密度为。机动车停车泊位辆。 项目法人概况 企业名称广东投资有限公司 住所天河区天河北路号中信广场室 法定代表人 注册资本 企业类型有限责任公司国内合资 经营范围房地产开发经营，物业管理。凡涉及许可经营的项目凭许可证经营。 编制依据 本项目可行性报告根据广东投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和 天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目 的开发贷款提供科学的决策依据。 项目建设的必要性 根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商 圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心 中央零售区珠江新城中央商务区天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。 该商圈未来定位是成为世纪中央商务区广州市的核心商圈华南第商圈。这 区域包括广州大道以东广深线以南华南快速干线以西珠江以北的地区，包 括天河南林和路石牌冼村猎德路五条街的行政区范围，面积约平方公里。 目前，该商圈有天河城正佳广场维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲 娱乐设施不足，些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。 本项目拟建的五星级酒店写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打 造个全新的集多种服务功能为体的现代化商贸中心，包含有酒店办公商业 餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大运营思想先进，本项目的建设将推动天 河区新轮发展规划的实施。 目录 前言 项目简介 建设地点 项目现状 项目总体规划要求 项目建筑面积指标 项目法人概况 编制依据 项目建设的必要性 项目建设有利于较好地发挥土地效益 主要经济技术指标 第部分鹊桥五星级酒店 目前广州五星级酒店的运作情况 行业人士对广州高级酒店业的发展看法 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 定位五星级酒店的标准要求 酒店总体基本要求 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 酒店接待大厅基本要求 客房基本要求 餐饮基本要求 公共区域基本要求 选择项目共项，至少具备项，具备项目越多，酒店越高档 定位五星级酒店的规划 本项目定位五星级酒店的成本运营测算 测算基础 本五星级酒店物业面积构成 投资成本以下投资成本未计算财务成本 酒店运营成本 本项目定位五星级酒店的运营收入测算 计算结果 客房年收入约 餐饮会务商场收入 娱乐休闲收入 本项目定位五星级酒店收益测算 成本合计 年收益额税后 总成本回收共需年数 第二部分甲级写字楼 广州写字楼发展历程 写字楼紧缺期年 写字楼消化期年 写字楼调整期年 写字楼快速增长期年至今 广州市区写字楼市场分析 广州四大写字楼区域介绍 大环市东商务区 天河北商务区 珠江新城商务区 琶洲商务区 广州市写字楼市场发展分析 天河区写字楼市场分析 分布特征 价格特征 成交特征 东莞庄项目周边写字楼市场分析 年天河区写字楼览表 东莞庄项目周边写字楼览表 东莞庄写字楼规划 第三部分商业 广州宏观经济环境分析 天河区商铺市场分析 分布特征 价格特征 供求特征 经营特色 项目商圈分析 从交通情况看 从消费群体看 从竞争环境看 项目分析 项目优势分析 开发水平和开发意识不断提高 项目周边的空地多规划为住宅用地 交通优势 市场优势 项目劣势分析 产权关系复杂 区域环境 威胁分析 机会分析 商场规划 项目适合开发物业类型评估 项目初步定位 车位规划 投资估算说明 写字楼商场项目投资估算表 资金筹措 资金平衡计划 第五部分写字楼商场效益分析 销售收入销售税金及附加估算 销售收入 销售税金及附加 经营成本及费用估算 开发建设成本 销售广告费 项目土地成本 项目总成本费用 项目