保护区域，代表着的发展方向及高档次的市政配套将 在周边展开建设，加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施，使本项目具备了可观的 升值潜力。 规模优势。 占地亩，是目前目前成片开发的最大住宅项目。大规模的成片开发，有利于降 低平均成本，有利于建设齐全的高档次的配套设施，也有利于高质量环境的营造。 品牌实力优势。 公司在多年的开发过程中，坚持精品意识，所开发的项目深受市场追捧，销售畅旺。公 司在项目开发上资金投入有可靠保障，能保障项目开发顺利进行，可有效避免些开发商容 易出现的资金短缺进展缓慢甚至停工的不良结果。 价格成本优势。 本次项目作为招商引资重点项目，享受相关优惠政策，土地成本上具备明显优势，对 项目的顺利实施和赢利提供了条件。由于本次项目受到了政府的政策扶持，故投资回报会比 较可靠。在定价策略上可采取低价渗透的办法，尽快占领房地产市场。 质量优势。 本次项目由南海建筑设计院设计，整体结构合理新颖。另外，具备余年的施工 开发经验，对工程质量控制把握的技术过硬。在建设施工过程中，直坚持把质量作为赢得市场的法宝，内部形成严密的质量保证体系。过硬的质量，将会成为开发市场的锐利武器。 四营销竞争力 价格策略 由于不同消费群体的消费需求和消费层次差异较大，营销环境也不尽相同，这就要求企 业针对不同的消费群体不同的市场定价策略。销售价格的确定，应综合考虑商品的形象地 位竞争者的价格等因素，以及市场占有率收益率等。同时要配合其他市场策略。针对不 同的消费群体采取不同的价格策略。对于具有稳定收入的工薪阶层，可以帮助其与多家银行 进行接洽，最大比例提供购房按揭服务，并可采取分期付款的方式刺激超前消费。总之，企 业应根据市场环境，采取灵活的价格策略，以达到市场最大化的目标。 二促销策略 在促销策略上，改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式为促销而叫卖的广告宣传模式， 将大部分广告投入用于启动服务工程上来，做些细致入微的服务工作，进步提高服务质 量，不断增加企业的服务内涵，形成自身的服务特色，给消费者以耳目新的感觉，加强和 消费者的感情沟通与交流，建立良好的社会形象。 三广告策略 在宣传项目和产品的同时，充分重视企业形象的宣传。例如，项目首先在开盘前通过以 新闻的形式报导开发企业对社会的贡献，开发的思路和重大决策，建成后产品对市容市貌的 影响，开盘前对产品的规模性能配套设施集中做产品性能广告，引起客户的关注和重视。 尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作。适时的增加宣传力度，创造整体的轰动 效应，确保销售工作的完成。 五项目建设条件 交通条件 项目地处。坐落在集森林，湖面，湿地为体的湖自然生态区内。交通十分便 捷。 周边环境条件 项目四周米内更是高档尊贵项目环待，有高尔夫球场占地亩内配套有五星级 酒店还有占地亩的四星级集餐饮会议园林为体的中式建筑风格的静泊山庄高 端商务区，临近大学城。 气候条件 县属典型的中纬度暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨热同期。年平均日照 小时，日时数多，总辐射量大，年平均气温。全年农耕期为天，作物活跃 生长期为天，无霜期为天，有利于多种植物生长和农作物复种。 水文条件 县水资源比较丰富，年平均可利用总量亿立方米，全县年均降水量毫米。县境内大小河流余条，年均引黄水量亿立方米。县域水资源利用保护情况良好，水质优良。 基础设施条件 县在年实现村村通油路的基础上，继续推进公路建设和升级改造，全县公路通车里 程达到公里，四纵六横的路网格局初步形成，通行能力不断提高。相继实施农村和 城市电网改造工程，天然气管网基本覆盖新老城区，能源保障能力不断增强。 项目工程地质条件 地土类型和建筑场地类别 按建筑抗震设计规范，版判定场地土类型和建筑场地类别。据场 地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为Ⅱ类。本发中的巨大作用。公司全资下 属企业物业管理有限公司，在成立之初就巨资聘请深圳名牌物业管理企业 物业作全程顾问，高起点高标准建设，在地区已经有相当的知名度和美誉度，是近年 物管行业的支新锐力量。该物管企业在目前管理的别墅区及第个国家安居工程小 区太湖花园的管理服务已成为地区的行业样板。 现初步计划本项目建成后，聘请物业作为物业管理顾问。管理服务水平将力争更加有 所提高，力创市地区的物管示范样板住宅区。 区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化措施，从而保障居民正常的生活秩序和人身财产安全，保证区域内清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行 管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。 化标准化规范化，确保工程质量。在建设过程中要按基本建设有关程序输手续，项目要 进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。 八投资估算与资金筹措 估算编制依据 省建筑工程综合预算定额 省建筑安装工程费用定额 市工程造价信息 中华人民共和国建设部房地产开发项目的经济评价方法 开发商提供的相关项目资料。 二估算编制说明 土地费用按照元平米计算。 前期工程费按照元平米估算。 建安工程费住宅用户按元平米估算。 配套工程费按元平米估算。其中绿化费按元平米计算道路按元平 米计算消防设施按元平米估算供电和给排水按元平米估算，公用照明按 元平米估算，排污公厕等其他配套费用按元平米估算。 不可预见费用按开发成本的约元平米计取。 管理费用按元平米估算。 销售费用按元平米估算。 财务费用根据银行同期年利率约元平米计算。 三投资估算 经初步测算，房地产项目总投资为万元，其中土地费用万元，前期工程 费万元，建安工程费万元，配套设施费万元，不可预见费万元，管理费 用万元，销售费用万元，财务费用万元。 四资金筹措 经初步测算，本项目资金来源主要由以下几个方面筹集 根据国务院关于固定资产投资项目试行资本令制度的通知国发号的 精神，本项目自筹资金万元。主要以土地形式投入，开发单位应尽快做好土地评估工 作和相关手续。 申请银行贷款万元。 其余资金在项目开发过程之中将预收售房款作为项目建设资金。九财务评价 销售收入估算 房地产项目建筑面积平方米，其中住宅用房建筑面积平米，公建 建筑面积平米。 期已销售面积平方米户，销售金额万元，现平均价为元 平方米，已销售中本地占周边占市区占外地占。 经测算，房地产开发项目期及二期的营业收入为万元。 二营业税金及附加 根据中华人民共和国营业税金暂行条例等有关规定，项目销售适用营业税率为 ，城市维护建设税为营业税额的，综合基金。 经测算，本项目中的营业税金为万元，城市维护建设税及教育费附加为万元，土 地增值税及印花税为万元。累计营业税金及附加等为万元。 三开发成本与费用计算 房地产开发项目的开发成本与费用及税金为万元。 四盈利能力分析 房地产开发项目营业利润为万元，所得税率为，应交所得税万元， 该项目税后利润为万元。根据测算，工程项目的收益水平较高。 十国民经济评价 环境影响评价 本项目选址符合市及区的规划要求，地处区中心地段。该项目建成后，可极大地 改善本市居民居住条件，优雅的环境与周边新颖建筑宽阔的道路相映成辉，既美化了城市 形象，同时对促进住宅业的发展，将发挥着积极的作用。 由于本项目的建设从规划布局节约能源无害化无污染可循环采用新绿色材料等 方面对本小区进行整体设计，有效减少了对环境的负面影响。 本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。施工中噪声主要来自混土搅拌机及振捣器等机 具，应考虑施工场地布置噪声源的距离，尽量避免对周边民居的影响。 项目建成后，周围无工厂污染源，整体环境有利于建设住宅小区，其中对环境的影响，主要 是生活污水和生活垃圾，在环境保护章中已提出措施，因此不会对周边产生污染。 综上所述，该工程建设对环境的有利影响是主要的，不利影响很小，而且是暂时的，因此 从环境评价角度而言，该项目是可行的。 二社会效益评价 本项目建成后，将为发展带来良好的社会效益，具体表现在以下几个方面 本项目的实施符合城市总体建设的规划，特别符合市总体发展布局。项目的实施对美 化城市环境，对于改变该地区的市容市貌，对于繁荣该地区市场经济，树立城市对外良好形象，将起着积极的推动作用。 本项目实施后，将加速该区域城市化进程。 该项目的建设符合国家加大固定资产投入，促进住宅产业发展的总体方针。项目实施后 对拉动国民经济发展，对于形成住宅消费市场促进第三产业的发展，将发挥定的推动作 用。 本项目的建设符合市创建生态示范城市的战略目标，对优化该地区生态环境和促进住 宅业的可持续发展有着积极的作用，也可为住宅业发展起示范作用。 本项目建成后，将成为居民创造个人与自然和谐的良好生活空间，变有得住为住 得好。可促进住房改革工作的良性发展，对加快城市建设的步伐，推动住宅产业的发展， 具有重要的意义。 十研究结论与建议 本项目是招商引资项目，是镇政府重点工程。建成后将成为展示乃至区文明 形象的个窗口。镇政府对该项目极为重视，给予规费的多项免缴等优惠政策，所以房屋开 发成本较低，经济效益预期比较理想。据初步测算，本项目税后利润为万元。项目盈利 能力较好，在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下，经财务评价是可行的。而且， 道路通畅环境优美。周边已经兴建的和规划中的学校医院商业等配套设施齐全，是理