人员进入。 临时停车场车库入口应有 场内剩余车位的动态显示 标识电子显示屏。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 门禁系统小区主要 部位设置，卡的挂失 量应该与小区的总 容量匹配，建议保证 在户数的以上。 同时卡的有效期控 制在年内 安装位置小区大门苑 门单元门车库与地面 的通道电梯厅建议最 好设置成控制电梯按钮 天台门会所门等公共通 道处。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 周界红外报警系统 红线边的围墙需要 设置，报警能够联动 配套设备。 小区四周红线内的围墙 上安全死角处设置。安 装时两对之间定要进行 交叉，避免盲点。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 对讲系统所有住户 家需要设置住户对 讲，可依据实际情况 设置成可视和非可 视。 单元门苑门处需要设置 对讲，方便住户家开门。 高层楼层电梯厅处设置。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 电子显示系统项目 依据实际情况确定 是否设置。 通常设置在单元门附近。物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 巡更系统对于比较 固定的巡更点，用巡 更系统 根巡更棒般可以设置 个点 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 内线电话小区达到 定的规模，需要使 用内线电话。 设置位置重要设备房 管理用房管理处值班 室电梯机房安全岗位 等。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 人行防范要求人员 流向。综合考虑小区 的实际情况，控制人 员出入口设置的数 量，尤其是分期开发 的小区，以后不开启 的消防门，前期定 不能开启，否则以后 很难关闭。 明确围合方式红线处人 行通道数量围合内通道 数量。尽量实行人车分流， 车辆出入口在红线范围内 尽量少设置，出入口的出 端入端需要有定的缓 冲面积，方便车辆的有序 进出。 可能情况 下，尽量少 开通道。 商铺的设置学校的 管理个性化的安全 问题。考虑商铺学 校噪音对小区的影 响，考虑学生对小区 的安全和车辆破坏 造成的影响，考虑商 铺购物车辆停放和 卸货区域卸货噪音 问题。 学校般设置在小区边， 同时靠近公路，减少学校 对小区的影响。商铺原则 上不设置在小区的封闭范 围内，设置在公共区域， 而且最好是有噪音商铺的 设置在远离住户的位置， 小噪音的商铺设置在靠进 住户的位置。 考虑商铺 的经营内 容对住户 的影响。 管理处位置控制中 心设置消防中心设 置管理用房的设置 等问题 消防中心与控制中心要设 置在个房间内，控制中 心大约万设置个， 管理处与控制中心尽量设 置在附近，管理处最好设 置在小区中心位置， 项目图 纸出来 以后 垃圾房位置垃圾桶 位置设置 设置时考虑垃圾房的异味 不影响住户，方便清运 有排水管道。在项目设计 时需要考虑垃圾桶的入与 管理成本 持平的前 提下调整 管理费标 准。 在开盘前 个月准 备前期物 业管理服 务合同及 业主临时 公约。 整个阶段 前期介入 的跟进和 落实 按照物业管理设计要点的要求，督促地 产进行实施。 水电气配 套 设备房设置尽量集中便于维护管理。 电表容量与实际负荷相匹配。写字楼 商铺按销售单位配置电表每层或围 合设工作插座和开关。 避免水表煤气表安装在业主私家阳 台上。 项目进水管口径与小区高峰期用水量 匹配，根据小区落差考虑市政水压长期 低于的楼以上全部采用变频 加压供水。 围墙护 栏支持 杆 平直便于安防设施安装及功能的充 分发挥可否考虑围墙外围边和墙面平 直围墙顶部有斜面内高外低，材料 考虑容易替换或免维护。 围墙尽量选择混凝土砖结构围墙铁 花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的 围墙，直径应该大于厘米。 围墙墙面尽量选用涂料维护方便。 围墙安装防爬网。 外立面管 道栏杆 建筑外立面管道空调百页架采 光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 空调需要安装集中排水管排水需要 进沟渠空调排水管可以选用优质 管管径不小于防止堵塞。 沟渠井盖 沟渠井配置有防震功能的活动井盖， 便于检修移动，盖板材料考虑容易替换 或免维护。 车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建 议采用重型铸铁混凝土板材料。 道路上的雨水污水井盖尽量设置在 道路的两旁，同时定做成铸印该项目名 称字样的井盖，目的提高质量便于维 护管理，体现万科精致管理。 道路 路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水 沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。 在道路周边苑内合理的位置设置清 洁绿化浇水取水点。 苑内取水点可以设计在雨水珊格井 内便于用水管理。 在道路边上的消防接合器消火栓特 殊位置需设置防撞装置。 天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。 防火门 公共部位防火门钥匙通用通锁。 公共防火门门禁系统电源需要在控制 中心单独控制。 停车场及 出入口 人车出入口数量尽量少，合理设置 小区人车出入口，实行人车分流管理。 车库场出入口有减速坡防滑坡 槽和道闸。 岗亭设置通透，方便观察来往车辆和 行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行 走距离。 小区出入口车场岗需要安装车辆出入 识别监控系统，提高车辆管理安全系数。 车库出入口有配置反光镜监控镜头， 刷卡处设置伸缩防水雨棚。 地下车库设置足够大的消防沙池，车 库出入口坡道制作防滑槽。 车库照明为多路或分级控制，如全开 局部开，减少耗电。 车库设置清洁用取水口最远距离 米设置个及清洁池。 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白 有条件的墙面可以制作涂料图案。 娱乐设施 安装平稳牢固，符合安全设计规范， 并具有安全防护措施和使用说明。 娱乐设施的选用建议和物业对接，使 娱乐设施更适用便于今后物业维护更 换。例如秋千设置投资少便于维护业 主很喜欢 室外娱乐场所设置排水口沟。 信息栏 在主要出入口设置信息公布栏，在合理 位置设置小区平面位置图便于拆装的 商户标识牌。 单车摩托 车棚 合理设置单摩托车存放点，最好设 置在安全员固定岗位附近。 小区清洁 设施 小区道路周边及内部适当位置提前合 理设置垃圾箱桶，包括单元门口大 堂出入口候梯厅楼层生活垃圾收集 点地下车库主要出入口，容量适当， 方便投放，不影响附近住户的生活，外 观与小区风格相匹配，易维护。 大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位 置，配置水源及排水设施。 有垃圾中转站，有清洗水源及排水功 能和通风设施，大小与小区实际住户数 量相匹配，异味不影响住户。 位置宜设在小区偏僻地带，大小 户标准。 地下车库内合理设置根据面积，方 圆米内至少有个果皮箱及清洁水 源，水源处有设置排水防水设施。 绿化设施 苑内喷灌系统可以根据实际情况安装 个计量表。 绿化树木种植应该考虑对小区摄像监 控镜头的影响。 设备房环 境 发电机房高低压配电房水泵房 泳池机房值班室地面铺设防滑地砖， 墙面找平抹灰刷涂料，天花找平。 设备房顶无排污管，设置清洁取水点 和排水管 设备房设置对流通风口。 机电设备的运行考虑降噪减震处理， 尤其设置在天台标准层的机电设备。 特殊设备房设置消防设施如烟感灭 火装置。 新项目操作手册 目录 第阶段项目立项至规划总图确定期间以万科地产设计要点为基 础 安防 交通管理 绿地规划绿化布局浇灌系统照明系统设计 垃圾中转站垃圾桶平面布置 前期管理用房活动场所员工宿舍社区用房公用洗手间的规划 第二阶段开工建设项目开 盘 物业管理方案 前期介入 前期开盘开荒 绿化浇灌设施的配置完善 第三阶段管理处成立交 付 管理处理组织架构 工作移交 各种证照办理 管理用房装修 管理制度建设 公共关系建立 标识制作 清洁开荒 房屋设备设施接管验收 物业服务方案实现客服项目模式研讨 入住策划资料准备 第四阶段交付使用半年 内 装修管理装修垃圾的清运管理 工程遗留问题处理 水电抄表到户办理 安全环境设施设备管理 客户关系建立 商业街管理 第阶段项目立项至规划总图确定期间 实施时 间 控制要点实施内容协调部门重要程度 很 重 要 重 要 般 取得土 地使用 权以后 二个月 内 在开发商取得土地 使用权以后二个月 内，物业管理人员需 要到项目现场了解 项目的地理位置周 边治安情况周边交 通情况周边可能对 以后项目的业主日 常生活造成影响的 事项。 地理位置项目所处 的位置。 治安情况周边大环 境的治安情况周边农民 房是否多出租房是否多 住宅小区，该周边治安案 件发生的形式，管辖区域 派出所的位置。 交通情况现在能够到达 项目的公共交通工具，预 计以后业主可能需要的交 通工具。其他方面项目 内是否有湖泊山体周 边是否是绿化，考虑以后 湖泊的安全措施，山体的 消防滑坡防蛇等隐患 周边附近是否有对项目有 影响噪音水质气味 等的工厂周边的日常 生活配套情况餐饮商 场银行邮政等。 地产成 立项目 组 相互信息的交流跟 进。 知会地产该项目物业的对 接人员。 概念性 图纸出 来以后 在新项目地产立项 以后，需要与地产设 计部门万创和销 售部门保持密切的 信息沟通，并向销售 部门或项目管理部 索取该项目相关的 基本资料。 在设计时地产与物业讨 论安防设备的设置停 车场设备设置车辆流向 人员流向商铺的设置 学校的管理个性化的安 全问题管理处位置控 制中心设置消防中心设 置管理用房的设置等问 题。 闭路监控系统保持 夜间的效果能够清 晰，对重要镜头能够 录像，使用硬盘录像 机，能够保存周时 间。 进出小区的所有人员出入 口车辆进出通道电梯 内楼电梯厅各苑落 人员进出通道小区主要 干道围墙联动镜头泳 池部位重要隐患点。 物业品质 部智能化 工程部参 与，由智能 化工程部 制作 停车场系统小区车 辆出入口的设置道 闸位置和数量的设 置车