私城是江西省规模最大的家具专业大市场，占地亩国际服装城占地 亩，建筑面积达平方米南康成衣市场年营业额亿余元建设中的家具配 套市场占地亩，汽车配套市场占地亩。此外，建材大市场竹木大市场 水果大市场等批专业市场正在加快建设之中。 南康市矿产资源种类繁多，品位较高。主要有金属矿非金属矿和地下水 矿泉水大类。已探明储量的矿产有种，已开采的有钨矿锡矿铜矿稀 有金属钽铌矿稀土金属矿钾长石矿石灰岩矿高岭土矿萤石矿等。 南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达万立方米，森林覆盖率达 ，果园面积达万亩，被国家命名为中国甜柚之乡。 南康是历史上的商业重镇，境内自然人文旅游资源丰富，全市有古楼隘 四眼桥景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康 古城墙圩下客家民居大坪南良邓氏宗祠隆木黄石花厅凤岗大塘村董屋九 井十八厅建筑群幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园生佛寺东 山公园文峰塔莲花山大山脑旅游区等人文景观。 依托南康市的自然资源自然景观及人文环境，南康市政府明确提出大 力实施大开放战略主攻工业战略体制机制创新战略全民创业战略城乡互 动战略和谐平安战略和能力建设战略，加快新型工业化新型城镇化农业现 代化和经济市场化进程，努力实现经济社会追赶型跨越式发展，打造创业南康 诚信南康生态南康和谐南康。经过五年的努力，至十五期末，基本 形成与区位优势和人口大市相适应的发展格局，把南康建设成为赣州主城区的辅 翼和具有明显竞争优势的经济板块。中心城区面积达到平方公里人口达到 万人以上，全市城镇化率达到。这系列的政策实施，必将带动当地城 镇居民生活水平多样化的极大提高，因此，满足其对住房及其相应的生活消费 环境等方面的要求显得尤为重要。 四政府的总体规划 在南康市政府制定的对接长珠闽，融入主城区，争当排头兵，建设新南康 战略指导下，按照赣州市概念规划和城镇体系规划要求，南康市江两岸 城三区的城市规划积极融入了主城区的规划衔接。该市以点带面，全面推 进，努力拓展城区规模，增强中心城区的吸纳集聚和辐射功能，提升内涵质量 文化品位和综合竞争力，努力把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞 争优势的经济板块。本项目地处南康市政府规划建设中的新城区沿章江地段， 新城区基础设施配套齐全，园内生活设施完善，人居环境优美，区位优势极其明 显，投资环境非常广阔。 第三章项目内容及成本估算 书香花苑商住小区位于南康市迎宾大道西侧。规划总的总面积为 平方米，为商住用地，土地使用年限为年。本项目所在地基础设施齐全，是 集商业文化休闲于体的重要地段。 项目主要经济技术指标汇总表 项目单位指标 规划总用地面积平方米 建筑总占地面积平方米 规划总建筑面积平方米 其 中 地上建筑面积平方米 商铺建筑面积平方米 会所幼儿园建 筑面积 平方米 农贸市场平方米 住宅平方米 地下建筑面积地下 车库 平方米个车位 建筑容积率 建筑密度 绿地率 总户数户 主力户型四室二厅三室二厅 投资成本估算表 项目金额万元备注 土地费用本项折合楼面价元 其中土地出让金，元合同 契税及办证费契税及办证费用按出让金计算 二房地产开发成本本项折合楼面价元 前期工程费本项折合楼面价元 其中规划勘测设计费建筑面积含地下建筑， 元 可行性研究费 三通平费按元计算包括施 工用水电接入，场地平整 规划报建费按照有关规定估算元， 房屋开发费本项折合楼面价元 建筑安装工程费含无偿提供 给政府的农贸市场 建筑面积，土建及安装工 程按元计算根据施工意向合 同估算 室外配套费包括道路下水道绿化路灯等， ，按元估算 其他费用质检监理费用及不可预见费，按建 安费的计算根据当地房地产开发 行业实际情况估算 三房地产开发费用本项折合楼面价元 其中管理费用按二项之和的计算根 据当地房地产开发行业实际情况估 算 财务费用借款万元，每季末付息，年利 率，贷款后第年末还款， 第年末还款，第年末还余款 销售费用按销售收入万元的计算 根据当地房地产开发行业实际情 况估算 合计折合楼面价元 由上表可知，本项目总投资为万元。 第四章项目的市场分析 宏观环境分析 房地产行业宏观发展趋势预测 经济在定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。房地产业属于经济 范畴，必然存在其自身运行规律。从年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅 速崛起，但在年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。 年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动内需，房地产市场开始回升，年 国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显买动机及选择心理 多数人对目前楼市持乐观态度，认为楼价会逐渐上涨，同时认为目前是 购买住宅的好时机。 改善居住环境是多数家庭购房的主要目的。影响潜在消费者选择楼盘的 因素较多，主要有环境交通地理位置价格配套设施治安及楼宇质量等。 房价影响消费者购买商品房的重要因素，小区内部及周边的环境越来越受 到潜在消费者的关注。 住宅需求状况分析 六层左右的多层住宅小区需求量较大。 以上的大户型，三房两厅及两房两厅的套间较受欢迎，潜在消费者 打算购买的住宅面积以为主。 以上的消费者对小高层比较向往，表示了强烈的购买欲望。 消费者对目前小高层住宅的单价承受力平均为元。 潜在消费者对园林绿化休闲设施的需求很关注对智能化管理设施的需 求较大，主要集中在治安方面的设施。 购房付款方式 购房者已经完全接受银行按揭贷款购房付款方式。目前南康较为普遍的按揭 方式是年和年按揭，如果市场可以接受年按揭，则市场对于住宅价 格的承受能力还有较大的空间。 消费者购房决策因素统计表 序号项目评价均值 小区绿化卫生管理 小区绿化与景观 小区内的安全巡逻 住宅空气环境 小区交通设施 住宅声音环境噪音 物业管理 方便的公交配套 价格因素 服务设施 小区内健身娱乐设施 住宅面积 住宅户型 小区周围的配套商店 小区的电脑网络建设 水电气自动收费 社区文化建设 住宅层高 小区位置 住宅外观 住宅交付入住时间 小区楼房外部装备的统管理 小区周围商店配套 本表以评价均值分为满分，分值越高对于购房者决策的影响越大。 小结 从以上结果分析，书香花苑住宅小区的开发和规划等各项指标非常符合 潜在消费群体的需求特征，这为书香花苑的畅销提供了市场保证。 消费者对商品房的价格承受能力有逐渐增强趋势，总价在万元以下 的商品房较受消费者欢迎。 处于改善居住环境为目的，二次置业者会有所增加。 商铺消费调查分析 现状 目前南康市在经营的商铺以平方米的小商铺为主，以目前市场上在售的商 铺均价元计算，总价在万元左右。在购买商铺的置业者中以出租获取租 金回报为目的的投资型为主，年回报率在之间。 商铺的购买需求 商铺面积需求以平方米为主，该类商铺的总价以南水新区元平方 米的均价计，总价均为万元万元，家庭处收入元以上的均有能 力投资。 据调查南水新区沿江及省重点中学南康中学周边是目前购买商铺人气最旺的 区域，并认为该区域商铺价格将有定幅度的上升，这说明大多数商铺投资者看好 该两个区域的未来价值。 影响商铺购买决策的因素分析 根据市场均值，商铺购买者决策因素排序见下表。 商铺购买者决策因素排序表 序号因素评价均值 来往客商比较集中，生意机会多，人气旺 交能方便，有利于货物流通 周围配套设施好，办事方便 有优惠政策 消息快供求信息集中 保值增值 价格因素 营业场所的门面与装修 对行业流行趋势了解及时 周围是否有同样类型的商家 货物的类型 商铺购买决策因素以评价均值分为满分，分值越高，对于购房者决策与影响越大。 第五章项目的分析 优势分析 地理位置优越项目位于南水新区与工业园区的交汇地带，区位优势突出， 南水新区带表着南康未来城区发展方向，项目所处地段极具升值空间。 交通便利优势项目在迎宾大道西侧，北靠蓝田大道，南临米的规划路， 交通四通八达，出入方便快捷。 周边配套丰富，教育资源突出项目紧临新南康中学第小学，文化公园 博物馆等，人文资源丰富。 项目规模及规划设计优势项目规划建筑面积达余万平米，小区规模较大， 具有较好的规模效益。项目全部为带电梯的小高层高层建筑组成，建筑风 格现代时尚简约，小区规划以人本，景观丰富，实行人车分流，小区安 全舒适。 开发商品牌与实力开发商来自赣州当地，已成功地开发了紫竹苑天 乐花园文锦商城等批优质工程，有丰富的本地开发经验，拥有批 专业敬业的房地产开发和销售人员，具有较高的经营管理素质，是确保本 项目成功开发的基石。 劣势分析 项目所处的地块周边环境较凌乱，多为居民自建房，在定程度上影响了该 地块的居住环境的提升。 离市中心相对较远，周边银行医院超市等生活配套欠缺，会给生活上造 成不便。 南水新区现阶段正处于大规模开发建设时期，市政基础设施居民生活配套 等不全，会给项目销售带来影响。 机会分析 南水新区成为南康城区向外扩张的主方向，城市建设的步伐有望进步加