济的高速增长也带动了房地产业的高速增 长。 丰镇市位于内蒙古自治区的中南部，晋冀蒙三省交 界处，是内蒙古自治区的南大门，素有塞外古镇商贸客 栈之称。随着二线城市房地产的崛起，房地产投资赶上了 快速发展的步伐，丰镇市作为乌兰察布市快速发展的县城来 说，房地产投资业有很大潜力，从城市作为交通中转站 电力工业城市省际交流驿站的功能与定位来看，丰 镇市具有流动人群消费辐射力度广工业化人口消费经 济实力大与小商业中转贸易空间广阔的特点，近年来， 各类求职人员大量涌进，开发建设新区已势在必行。这些 特点决定了其房地产业的发展前景在今后几年会远远超越 其他旗县的发展，增值潜力巨大。 目前，丰镇市房地产正在起步阶段，随着新区的开发建 设，势必有着对住房需求产生积极影响。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司根据当地的市场 需求现状城市发展现状以及建设地点的自身条件，结合该公司的资金组织实力和企业的长期发展战略，经过细致的 市场调研和前期策划相关专家的研讨，对项目研究思路项 目发展方向项目发展理念定位项目发展策略等方面进行 了多个专题的研究。为了更好的适应丰镇市旺盛的市场消费 能力，丰镇市世纪房地产开发有限责任公司提出了在丰镇市 新区建设世纪天骄小区二期工程。 本项目将会是个产品多元品质高端的商住小区。通 过本项目的开发为丰镇市打造个全新的住宅空间，开创丰 镇市全新的生活方式，以创新型多元化城市综合体，引领丰 镇市新区创新开发。本项目的建设将带动本地段发展，拉动 人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，将对当地的 经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，也 可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司开发建设的世纪 天骄小区二期工程规划布局合理，环境优美，交通便利，各 种功能的房型新潮，配套设施完善，创造了人性化的花园式 开放型居住环境。它的建设将适应现代化城市居民的生活方 式，满足消费者对居住生活空间的多样化选择和文化生活的 多元化追求，将对丰镇市新区的城市建设水平全面提高起到 重要的推动作用。项目的实施将会产生较好的社会效益经 济效益和环境效益，因此本项目的建设是非常必要的。 编制范围本项目可行性研究报告编制范围包括项目的理由和过 程市场分析项目建设规模场地及建设条件工程建设 方案节能措施环境保护安全消防项目的组织和实施 投资估算与资金筹措以及项目的经济评价等内容。 项目概况 建设地点 拟建内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程用地位置为 丰镇市新区新丰大街西侧，项目用地东侧为政府广场， 北侧为新丰大街。项目选址交通便利，环境优美，市政实施 规划完善。 本项目区内基础设施条件完善，场地平坦，总用地为 平方米亩，用地近期市政规划为商业和居住 用地。 建设规模与建设内容 世纪天骄小区二期工程总建筑面积平方米，其中 住宅面积共，商业面积共，附属及配套用 房建筑面积。工程将按照现代居住生活模式建设具 有优美的商业和居住环境完美的配套服务设施丰富的地 域文化内涵的世纪新型商住区。 小区工程建设规划指标为 总规划用地面积不包含城市道路两侧 防护绿地。建筑物占地面积 硬化占地面积含道路 绿化面积 总建筑面积。 住宅建筑面积 商业部分建筑面积 附属及配套用房建筑面积。 主要建设条件 项目前期各项工作正有序开展，工程建设的资金条 件能够得以保证。 城市依托条件好，当地政府已落实配套基础设施等 条件。 建筑材料供应有保证。项目所需钢材木材水泥 等本地就可以解决。 项目的组织实施 项目由丰镇市世纪房地产开发有限责任公司丰镇工程 部组织实施，项目建设期为年年月年 月。 项目投入资金 本项目估算总投资万元，其中建设投资万元， 土地费为万元。 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表。 主要技术经济指标表 表 序号指标名称单位数量备注 建设方案 用地面积 总建筑面积 销售面积 容积率 建筑密度 经济数据 二经济数据 总投资开发总成本万元含土地费 建设期里 工程开发投资 土地费 工程建设投资不含利息和土 地费 投入总资金 自有资金万元 贷款资金万元 资本金比例 销售收入万元 销售费用万元 税金及附加万元 税后利润万元 三财务评价指标 投资利润率 全部投资内部收益率 四成本收益指标 平均单位售价元 住宅平均单位售价元 商业平均单位售价元 第二章市场分析与预测 我国房地产市场分析 我国房地产市场发展现状 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨 胀预期等的因素的影响下，年和年第季度我国 房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快销售增加 价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，同时房地产市场的 投资风险也在提高。 投资增长逐季加快，回升势头好于预期。 在市场回暖销售增加等因素的带动下，我国房地产开 发投资增长逐季加快，年房地产开发投资同比增长 其中商品住宅投资同比增长。远远好的完善以及产权的明晰，政 府尤其是地方政府及其官员在土地交易城市拆迁项 目开发等过程中的市场行为会逐渐的得以规范。 总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到 个健康繁荣平稳发展的新时代。 内蒙古房地产市场分析 当前自治区房地产开发市场基本情况 年上半年，内蒙古房地产开发投资增速较去年同期 相比明显放缓，商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。 据内蒙古建设厅公布的数据，年前个月，内蒙古 房地产行业的开发投资总额约为亿元，同比增长 ，与去年同期的增幅相比下降个百分点。 其中，年上半年内蒙古的商品住宅开发投资约为 亿元，同比增长，增幅与去年同期相比分别下 降个百分点和个百分点。 内蒙古商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。据内蒙古建 设厅统计年上半年，内蒙古的商品住宅施工面积万平方米，同比增长，增幅比去年同期下降 个百分点。商品住宅新开工面积为万平方米， 同比下降，增幅比去年同期下降个百分点。 此外，年上半年，内蒙古的商品住宅竣工面积为 万平方米，同比增长，增幅也比去年同期下降 个百分点。 内蒙古住宅市场发展趋势预测 成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本 建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加 上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料 显示，土地成本占房价的多，建筑安装工程成本占， 项目管理费用税金及附加占，开发利润占。 随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提 高，造成建房成本增加建安人工费材料费价格的上涨， 也将导致建安工程成本增加。 中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高 层小高层的住宅体系。目前正在研究制定的房产保有环节 税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅 的税收将会更重中小户型将会成为主体户型，进步细分 住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整其 次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地， 也将会成为住宅建设发展的方向。房地产开发模式呈现多样化特点。今后集资建房委 托代建整体购买招商引资合作开发新农村建设与房地产 开发相结合等多种模式将会成为房地产开发市场主流。涉及 基础设施及公共设施的房地产综合开发将成为发展趋势，市 场间的合作意识不断增强，合作方式不断创新，同时资信好 的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越激烈。开发规模 将会不断扩大，开发强度不断提高，住宅建设将会向高品质 多样化方向发展。 当地房地产市场分析 丰镇市位于内蒙古自治区的中南部，晋冀蒙三省得 交界处，是自治区的南大门，素有塞外古镇南贸客栈 之称。全市总面积平方公里，其中城区面积平方公 里，辖乡镇，个街道办事处，总人口万，其中城内 人口万。 年丰镇市在全国大多城市持续低迷的情况下，始 终保持了增长。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记 销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是 同比还是环比增长幅度均在下降。进入年，由于房地 产新政对于住房消费的刺激作用，以及经济的回暖，整体销 售量增幅较为明显。 根据对丰镇市及周边地区其他房地产开发商所开发的 小区进行了详细调查，丰镇市新区住宅销售平均价格为元，商业用房平均销售价格为元，说明当前当地的房 地产市场没有泡沫，仍处于发展的初级阶段。进入年， 由于房地产销售量的增加，价格开始有所上涨。 对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场 是个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且， 在不同时期不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同 时，有些影响因素是显性的，有些又是隐形的，而可能隐形 的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。 年的房地产市场走势，将受到如下几个方面 的影响 住房的刚性需求 目前农村人口逐步向城镇转移，城市化的进程加快，我 国城市化在今后年内将达到。根据丰镇市有关规定提 出的发展目标，结合近几年丰镇市新区人口增长速度以及住 房面积增长趋势预测，至年，丰镇市新区人口将达到 万人，人均居住面积达到平米左右。由于城区和人 口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地 的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求 上升。 宏观经济走势 房地产市场与宏观经济密切相关，旦宏观经济增速下 滑，房