筹建和运营过程中，应及时注意市场动态， 保证质量，强化销售，以求达到最佳经济效益。 建议有关部门尽快立项，项目单位尽快落实资金投入建设和实施，同 时项目承办单位需结合开发的特点，抓好营销渠道，加大市场和销售力度， 以达到预期的效果。 旧村改造工作的对策建议 以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，必须做 好规划工作。此次改造的居委是河东区城区边缘的近郊农村，通过改 造合点，将集中建设成为个新城区社区，规划必须高起点，高标准。按 照市及河东区城市总体规划，做好九曲街道办事处居委社区控 制性规划的修编，然后做好各区块修建性详细规划。规划要做好延续性， 原部分区块已做过修建性详细规划，部分村民安臵房已按修建性详细规划 实施，新的规划要与原规划衔接好。规划要面向现状，做到可操作性，出 台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，旧村改造安臵要安排多少排 房适合经济条件般的住户，要安排多少小高层经济条件较好的住 户。同时，规划要有前瞻性，在规划中体现生态可持续发展城市特 色，特别是要体现商贸城旅游城的特色，规划的新住宅社区要体现建筑 风格异国化，并赋予其世界村的概念，让其成为中外文化世界文化融合 的缩影，成为城市建设的大亮点考虑九曲沿河区域人多地少大量的 居民生活水平较高的实际情况，应适当规划些小高层，以解决土地紧张， 同时体现现代城市的品位。 加强宣传教育，提高村民思想认识。旧村改造虽是件惠及千家万 户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，工作难度肯定很大。 因此要通过宣传教育，统干部群众思想，使旧村改造工作变成村民的自 觉行动，变要我改为我要改。通过宣传教育，使群众认识到，旧村改 造，不是简单的拆旧村建新村，而是拆旧村建新城，引导群众从追求住房 数量到居住环境质量的转变。建议组织村干部党员村民代表到外地旧 村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。 坚持群众利益第位，做细调查研究工作，出台好政策。对于新区 的旧村改造，我们既要信心百倍工作，因为有群众的大力支持，政府又有可借 鉴的大量成功经验。但旧村改造是群众的次利益大调整，利益大调整势必是 矛盾大冲突时期，我们必须对此有清醒的认识，避免工作不清决心大。 河东区区政府要尽早出台旧村改造政策，并且尽量要有可操作性和使 大部分群众能接受。在政策中，对于老村庄占地包括村庄中的空地包 括用于村民旧村改造用地，政府不能再赚土地价差，老村庄和留用的开发 地，人均宅基地可接近滩坑移民安臵人均宅基地。另外要考虑至今仍留守 在本地的失地农民，要开发些商业店面房市场摊位给他们，让这些失 地农民解决生计问题，真正从农民转变成居民。外商的利益也要考虑，在 旧村改造中适当安排些套房或宅基地给他们，理应所当，好让他们 在有个居处，长期为的经济建设服务。在安臵政策上，充分尊重 群众意愿，让群众根据自己的经济条件等实际情况选择安臵模式。要通过 座谈恳谈来统认识，以人性化的做法来取得群众对旧村改造的支持。 创新旧村改造工作机制，发挥群众的主观能动性。事务发展内因是 关键，只有充分发挥群众的主观能动性，才能把事情真正做好。从有限政 府角度出发，在旧村改造中，政府只要做好规划政策制定和宣传公共 基础设施建设等工作，尽量从具体工作中脱出来。我们要充分调动群众的 积极性，建议街道办事处和村委共同为旧村改造实施主体，政府给大政策， 具体政策细节由村里自主决定，真正实行村民自治。 盘活土地，解决建设资金问题。按原区政府文件规定，以上四种征 用土地，村集体按征用面积的留地开发。现各村都有定面积的留地， 建议村留地开发部分土地进行拍卖。就解决了建设资金。或整个旧村开发 和部分空地全部由开发商来操作，政府定规划指标和要求无偿提供多少安 臵房，开发商以开发商品房的利润来建设安臵房。 逐步开发，稳妥推进，建成片，拆除改造片，解决过渡房问 题。 第二章项目现状分析提出的背景及建设的必要性 市经济和社会经济发展概况 市位于山东省东南部，地处中国南北过渡陆海连接地带，是鲁 南苏北重要的交通枢纽。距日照岚山连云港三大港口百余公里，距青 岛港公里，北京至上海的高速公路纵贯全境，飞机场是鲁南最大 的航空港，已开通至北京上海广州济南青岛等航线。辖兰山区 罗庄区河东区和临沭郯城苍山莒南河东沂南平邑费县 蒙阴，共三区九县。行政区划内有两个省级开发区高新技术产业开发区 和经济开发区。全市总面积万平方公里，其中耕地面积多万亩， 人口多万，其中劳动力万，富余劳动力多万，是山东省面积 最大人口最多的市。全年四季分明，光照充足，年平均气温度，年 平均降水量毫米。 市水电供应充足。发电装机容量万千瓦，拥有以个千 伏和千伏为主网架的大容量高参数的现代化电网，主变容量万 千伏安，输电线路千米。水资源总量亿立方米，现已发现深层矿 泉水源处，地热温泉处。矿产资源种类多，分布广，品位高，易开采。 市形成了以轻工纺织食品建材木材机械医药化工 电子为主的门类比较齐全的工业体系，规规定，只有本村村民建房或本村的企业及公 益事业用地才能使用村集体所有的土地，其他建设项目律要申请使用国 有土地。旧村改造势必要将多余土地进行开发后出售，显然不具备使用集 体土地的条件，至少是多余部分的土地要使用国有土地。如果仅是多余部 分的土地使用国有土地，剩余的村民拆迁安臵用地使用集体土地，又会造 成用地混杂的局面。其次，从城市化的发展趋势来看，城市规划区内的集 体土地今后都要征为国有进行城市建设，村民将逐步向城市镇居民转 变。再次，对农民集体土地上的房屋拆迁，现在还没有法规政策的规定， 拆迁工作还缺乏法律保障。所以比较合理又依法的做法就是将旧村改造范 围内的土地统征为国有后再改造。 二是土地的使用方式。国有土地使用分为有偿与无偿两种方式。在旧 村改造中多余的开发用地，其性质是经营性的，其土地使用权必须依法有 偿出让，有偿使用，这同旧城改造中商品房开发用地的原理样，使用方 式自然应当样对于村民拆迁安臵部分的土地，考虑到村民被拆迁前本 来就是无偿使用集体土地的特殊性，再参照城市房屋拆迁的安臵用地的做 法，可以无偿划拨使用。 三是土地由谁进行开发。无非两种情况，由房开公司开发或由村集体 自行组织开发。从我市房地产市场发育的情况看，已出现了批有相当实 力和经验的房地产开发公司，应当让其中有资质有信誉的公司来对旧村 改造开发，这也符合社会主义市场经济的规律。如果让村里自行开发，因 为村集体不具备这样的资质和实力，最后还是要找房开公司来合作，这样 容易造成矛盾和腐败，增加社会不稳定因素。 四是如何确定地价和选择开发单位。现在有些村要求自行选择开发单 位，通过对协商谈判的形式确定地价和开发单位，这有相当大的 弊端，这在前面已详述过。国土资源部专门颁布了招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定的号令，其中明确规定各类经营性用地必须以招 标拍卖或者挂牌方式出让。选择开发单位确定地价其实就是个土地 使用权出让的过程，无论从公开公平公正的角度还是从依法办事的角 度，都必须通过招标拍卖或挂牌的方式公开进行。这也切合国家再强 调的政府必须垄断土地级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模 式。 郊外村的改造，这类村的改造只能是零星局部的，应适用于 农村宅基地管理的有关政策，实行户处宅，提高土地利用率。有 条件的村还可实施鼓励农民臵换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃 原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源 更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市镇 集聚。 四拆迁政策旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到 各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施 的个关键。按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住 环境房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值般都会有不小幅 度上扬，广大村民能直接受益。所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积 极性的。对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例， 适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁，没有 明确规定，这次我市新发布的市城市房屋拆迁管理实施办法第六 十七条对此倒是作了规定需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的， 其土地征为国有后按本办法执行。 城中村的改造，我市新颁布的市城市房屋拆迁管理实施 办法已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。 城郊村的改造，如果再单独另行制订个旧村改造的拆迁政策， 若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市镇改造的统 拆迁政策，阻碍城市镇建设进程。并且本身这些旧村就在城市镇 规划区内，有些下步就是城市镇建设的重点，故而也只能通过将集 体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。此外，还需要 研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改造中应并考 虑解决他们的住房问题，享受拆迁安臵待遇，解决旧村改造后由于村集体 无地而不能申请建房的村民的住房问题。 郊外村的改造，根据其农村的特点，因局部整理和改造需要的 拆迁安臵只能按照农村宅基地管理的有关规定执行，其中被拆迁户占用 的土地面积超过标准的，超标准部分只给拆迁补偿，不给安臵土地。 由于以往几年规