月日，四大国有银行宣布，只 要年月日前执行基准利率倍优惠无不良信用记 录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 年月日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城 乡建设系统党风廉政精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城 乡建设部部长姜伟新在会上作了†落实科学发展观，做好今年住房和 城乡建设工作‡。会议要求，年住房和城乡建设系统要着力做好 九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条是，全面推进保障 性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决万户 城市低收入住房困难家庭的住房问题解决万户住在煤矿林区 垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题新增经济适用住房万 套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进步鼓励普通商品住房消费，进步搞活住房二级市场和租赁市场支持房地产开发 企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售继续加强对房地产形 势的监测分析强化地方人民政府稳定房地产市场职责继续深入整 顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展这是 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是年房地产调 控的沿袭加强深化。围绕这两条政策主线，年初房地产调 控政策主要从金融市场税收和保障住房几方面进行，其表现出政 府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。 年月日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工 商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随 后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策 基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发 展。尤其在对第套住房的解释上，采用了宽松的标准。对已贷款 购买套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房， 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着，改善 性住房需求，不管第套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都 可以享受最优惠的待遇。 进入年第二季度以来，北京上海广州天津等重点城 市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出 手，开始了继年之后的新轮购地高潮。土地价格也屡屡在各 城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求 的措施。年月，国土资源部发布†国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度 的通知‡明确将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违 反国家产业政策供地政策或用地标准，搭车用地借机圈地侵害 农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典 型案件查处曝光。年月日，住房和城乡建设部监察部 治理房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项工作电视电 话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容完善相关政策 制度加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的 监督检查严肃查处违法违规违纪案件。 年月日，国土资源部发布†国土资源部关于调整工 业用地出让最低价标准实施政策的通知‡国土资发号。 针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进步落实党中央国务 院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门 职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对†全国工业用地出 让最低价标准‡实施政策进行适当调整。 年月日，国土资源部发布†国土资源部关于切实落 实保障性安居工程用地的通知‡国土资发号，要求各级 国土资源管理部门从保增长保民生保稳定的高度出发，认识保障 性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区垦区矿区棚 户区改造，以及农村危房改造游牧民定居建设用地的供应管理工作， 确保保障性安居工程的顺利落地加快编制和修编年和 今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 年月日，国务院发布†关于调整固定资产投资项目 资本金比例的通知‡国发号中明确，保障性住房和普 通商品住房项目的最低资本金比例为，其他房地产开发项目的 最低资本金比例为。这是自年以来执行自有资本金 贷款比例后的首次下调，已恢复到年开始实行资本金制度时的 水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始松绑。 年月日，国家税务总局制定†土地增值税清算管理 规程‡‡国税发号，对土地增值税清算的前期管理清算 受理清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。年月 日，国土资源部强调小产权房实质是违法建筑，违反土地管 理法律，违反城乡规划建设管理的法律，违反相关政策，各地要严 格依法查处大量存在的小产权房等违法用地违法建筑行为。这 系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健 康稳定发展。 由于年上半年采取的积极宽松的财政税收金融政策， 再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善房地产市场 平稳健康发展的通知‡国十条，要求进步加强和改善房地 产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。‡，†通 知‡中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有 效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范 和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府 责任，并针对性地提出了十条措施。这十条措施是加快中低价 位中小套型普通商品住房建设增加住房建设用地有效供应，提高 土地供应和开发利用效率加大差别化信贷政策执行力度继续实施差别化的住房税收政策加强房地产信贷风险管理继续整顿房地产 市场秩序进步加强土地供应管理和商品房销售管理加强市场监 测力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的 住房问题中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高 对中西部地区廉租住房建设的补助标准进步健全和落实稳定房地 产市场解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市 县人民政府抓落实的工作责任制。国十条综合运用了土地信贷 税收行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了年中国房 地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清 晰明确，是更加系统全面地从调结构抑投机控风险明确 责任四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金 融税收土地住房建设国有资产管理等多个方面，关系到财政 部国家发改委央行银监会住建部国土资源部国资委等多 部委和众多金融机构。国十条的出台必将对进步加强和改善房 地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积 极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。 地方性的房地产调控政策也会接踵出台。 遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在国 十条出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。年 月日，央行发布消息，决定从月日起，上调存款类金融机 构人民币存款准备金率个百分点。这是自年月以来， 央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的适度宽松货币政策开始逐步退出，并向收紧 方向靠拢。年月日，在六部委的联合新闻发布会上，银 监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于的要求。 在年月日召开的年工作会议上指出，要高度 关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业 务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行输血房市， 以此来控制房价过快上涨。 政策分析小结 中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关 联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐关乎经济稳定，中央政 府不可能坐视年房价这种非理性上涨，也因此在年开年 之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定个调控基 调，平衡下民意，树立个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增 加供给，遏制不合理需求。未来的土地金融税收政策调控，主要 会从增加普通商品房供给加大保障性安居工程建设打击捂盘和囤 地行为抑制投资投机性购房继续支持居民自住需求和改善型住房 消费规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上 涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四五项调 节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力 点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基 本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因 而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给抑制投资和投机需求规范招拍挂， 则降低了土地价格，这些措施将对年房价涨幅起到定的遏制 作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对年全国商 品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这需求的强弱 将取决于年的信贷政策。 从年年底和年年初政府连续出台的这些政策，我们 可以勾勒出政府年整个房地产市场调控的思路即增加供给为 主要手段，遏制过度投资遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅 助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而 不是仅仅个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济 的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击 房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免惊群现象发生，主要采取 增加供给的措施另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏 制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从 最近系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既